集體土地征收關(guān)系著被征收人的利益，自2020年、2021年新《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》實(shí)施之后，不少地方根據(jù)這兩部法律法規(guī)，制定了地方土地征收程序及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于土地征收，想必大家都知道，關(guān)系著被征收人的切身利益，但同時(shí)也事關(guān)社會(huì)公共利益，國家利益。所以，我們一直在強(qiáng)調(diào)，土地征收應(yīng)當(dāng)要嚴(yán)格地按照《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》中規(guī)定的進(jìn)行，保障被征地農(nóng)民切身的利益，給予被征地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等其他利害關(guān)系人合理、公平的補(bǔ)償。

可由于土地征收涉及的人數(shù)多，面積廣，所以，在具體實(shí)施的過程中，仍然會(huì)出現(xiàn)各種侵害被征收人合法權(quán)益的行為，比如房屋征收補(bǔ)償行為不規(guī)范，針對(duì)個(gè)別的征收程序選擇性的遺忘等等。因此，為了進(jìn)一步規(guī)范征收集體土地房屋補(bǔ)償行為，保障被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和其他權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，山東濟(jì)南依據(jù)《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》等相關(guān)的法律法規(guī)，制定了《濟(jì)南市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》，并于近日公布，于2024年7月1日起實(shí)施。

下面我們就結(jié)合該《辦法》中的規(guī)定，來告訴大家，在集體土地征收中，怎么樣的房屋征收補(bǔ)償行為才算是合法的，怎么樣實(shí)施征收，對(duì)被征收人來說才公平、合理。

首先是補(bǔ)償主體

根據(jù)該《辦法》第五條規(guī)定，區(qū)人民政府是征收土地房屋補(bǔ)償?shù)呢?zé)任主體，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)征收集體土地房屋補(bǔ)償工作。濟(jì)南高新區(qū)管委會(huì)、市南部山區(qū)管委會(huì)、濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)管委會(huì)員依法依規(guī)承擔(dān)其管理范圍內(nèi)征收集體土地房屋補(bǔ)償工作。

也就是說，區(qū)（縣）以上地方人民政府才是集體土地房屋征收的補(bǔ)償主體，也是實(shí)施土地房屋征收的主體。實(shí)踐中，如果是其他相關(guān)部門，比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或是村委會(huì)、街道辦事處等其他部門，那征收主體、補(bǔ)償主體顯然是不合法的。

因此，大家在遇到土地征收后，一定要先審查征收主體，也就是說看此次征收是由誰來主導(dǎo)的，這點(diǎn)很關(guān)鍵，大家一定要注意。

其次是土地征收程序

土地征收房屋補(bǔ)償是土地征收工作的組成部分，在土地房屋補(bǔ)償之前，相關(guān)部門需要履行以下征收工作

1、土地征收預(yù)公告

根據(jù)《辦法》第七條規(guī)定，征收土地預(yù)公告發(fā)布之日起，任何單位和個(gè)人不得在擬征收土地范圍內(nèi)搶栽搶建；違反規(guī)定搶栽搶建的，對(duì)搶栽搶建部分不予補(bǔ)償。

也就是說，在確定征收范圍之后，組織實(shí)施的征收主體，也就是區(qū)級(jí)以上地方人民政府需要在征收范圍內(nèi)以書面的形式發(fā)布土地征收預(yù)公告，告知大家具體的征收目的，征收范圍，土地現(xiàn)狀調(diào)查等等事項(xiàng)。

在確定土地征收范圍之后，即發(fā)布土地征收預(yù)公告之后，廣大被征地農(nóng)民就不能再針對(duì)被征收房屋進(jìn)行擴(kuò)建、翻建、改建，或者是在耕地上進(jìn)行栽種各種樹苗、青苗等，否則在補(bǔ)償階段，此種行為可能就會(huì)被判定為不當(dāng)增加補(bǔ)償?shù)男袨椋坏┍慌卸檫@樣的行為，那確定征收范圍之后搶建、搶栽的部分就會(huì)不予任何補(bǔ)償。

2、組織有關(guān)部門對(duì)房屋及宅基地現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查

根據(jù)《辦法》第八條規(guī)定，征收土地預(yù)公告發(fā)布后，區(qū)人民政府（功能區(qū)管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門（單位）、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、勘測定界單位及相關(guān)權(quán)利人，共同對(duì)擬征收范圍內(nèi)房屋及宅基地的位置、權(quán)屬、面積、用途等情況開展現(xiàn)狀調(diào)查。相關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定時(shí)間參加現(xiàn)場調(diào)查確認(rèn)，不能直接到場的，按照省政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

簡而言之，就是在發(fā)布土地征收預(yù)公告之后，區(qū)人民政府要組織有關(guān)部門對(duì)房屋和宅基地、耕地的情況進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，弄清楚房屋及宅基地的具體面積，位置以及權(quán)屬和用途。如果不能到現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查，那么一般就得需要按照省政府規(guī)定的相關(guān)政策執(zhí)行。

不過，一般情況下，房屋及宅基地的現(xiàn)狀調(diào)果應(yīng)當(dāng)要實(shí)地進(jìn)行，只有實(shí)地調(diào)查，才能反映出房屋和宅基地最真實(shí)的情況，才對(duì)被征收人較為有利。

3、調(diào)查結(jié)果需要在征收范圍內(nèi)公示

另外，還需要廣大被征收人知道的是，就房屋及宅基地的情況實(shí)地調(diào)查之后，需要就調(diào)查結(jié)果在征收范圍以書面的形式進(jìn)行公示不少五個(gè)工作日，同時(shí)該調(diào)查結(jié)果中還要載明具體的反饋渠道。廣大被征收人如果對(duì)調(diào)查結(jié)果有異議，可以在公示期間提出。

房屋和宅基地現(xiàn)狀調(diào)查對(duì)被征收人非常重要，一定要積極地參與其中，在調(diào)查階段一旦發(fā)現(xiàn)有關(guān)部門工作人員違規(guī)操作，廣大被征收人一定要向上一級(jí)有關(guān)部門投訴、舉報(bào)。

4、擬定補(bǔ)償安置方案

《辦法》第九條規(guī)定， 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果和現(xiàn)狀調(diào)查情況，組織相關(guān)部門以及鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）擬定征地補(bǔ)償安置方案，涉及房屋補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)包含房屋補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償對(duì)象、方式和標(biāo)準(zhǔn)、擬安置地點(diǎn)等內(nèi)容。

也就是說，在履行完房屋和宅基地現(xiàn)狀調(diào)查工作之后，區(qū)人民政府要組織相關(guān)部門擬定補(bǔ)償安置方案，不過，補(bǔ)償安置方案需要結(jié)合房屋和宅基地調(diào)查現(xiàn)狀結(jié)果進(jìn)行。在擬定補(bǔ)償安置方案之后，需要以書面的形式在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間至少是30日。

這里需要提醒廣大被征收人，補(bǔ)償安置方案中一定要有反饋渠道以及補(bǔ)償對(duì)象、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。所以，在看到補(bǔ)償安置方案之后，可以先馬上拍照，然后再審查補(bǔ)償安置方案是否符合法律規(guī)定，如果不符合，或是對(duì)補(bǔ)償安置方案有異議，一定要在公告期間以書面的形式提出來。

5、與房屋不可分割的部分應(yīng)一并納入在補(bǔ)償范圍內(nèi)

另外，該《辦法》中還明確規(guī)定了，因項(xiàng)目建設(shè)需要，土地征收范圍外的房屋與土地征收范圍內(nèi)的房屋不可分割的，應(yīng)當(dāng)一并納入房屋補(bǔ)償范圍。

集體土地征收中，院子和空地從原則上來說都屬于房屋的組成部分，所以，從原則上來說，院子和空地也應(yīng)當(dāng)要給予被征收人補(bǔ)償，即將院子和空地納入在補(bǔ)償范圍內(nèi)。實(shí)踐中，如果相關(guān)部門以各種理由不予補(bǔ)償，被征收人一定要向有關(guān)部門反映。

6、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂一定要認(rèn)真仔細(xì)，被征收人一點(diǎn)都不能馬虎，對(duì)協(xié)議中的內(nèi)容一定要認(rèn)真看，包括一個(gè)小數(shù)點(diǎn)，如果協(xié)議內(nèi)容不完整，不明確，甚至是空白協(xié)議等，被征收人最好不要簽。

7、作出征收補(bǔ)償決定

《辦法》第十三條規(guī)定，未達(dá)成征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，區(qū)人民政府（功能區(qū)管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)積極協(xié)調(diào)；經(jīng)協(xié)調(diào)仍不能達(dá)成協(xié)議的，由市、區(qū)人民政府自征收土地公告發(fā)布之日起30日內(nèi)依法作出征地補(bǔ)償安置決定，送達(dá)相關(guān)權(quán)利人，并依法組織實(shí)施。

也就是說，對(duì)于征收方?jīng)]有與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的，相關(guān)部門需要依法做出補(bǔ)償決定，不過，對(duì)于補(bǔ)償決定，被征收人是有復(fù)議和訴訟的權(quán)利的，如果廣大對(duì)補(bǔ)償決定不服，認(rèn)為該文件侵害了自己的合法權(quán)益，被征收人則可以在法律規(guī)定的期限內(nèi)，依法向復(fù)議機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或是向人民法院提起行政訴訟。

總之，凱諾律師最后需要告訴大家的是，農(nóng)村集體土地房屋征收關(guān)系著被征收人的利益，所以，大家在遇到征收以后，一定要提前對(duì)土地征收程序進(jìn)行了解，只有了解清楚了，我們被征收人才可以第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)征收方的違法行為。當(dāng)然了，一旦在土地房屋征收補(bǔ)償中遇到相關(guān)法律問題，一要及時(shí)地咨詢專業(yè)律師，若有必要，可以馬上在專業(yè)律師的幫助下，爭取合理的補(bǔ)償。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

來源：中國法院網(wǎng)-圣運(yùn)律師事務(wù)所：集體土地房屋征收補(bǔ)償新規(guī)定，7月份開始實(shí)施，