集體土地征收征收相對于國有土地征收來說是比較復(fù)雜的，首先，要將集體土地先轉(zhuǎn)為國有土地，然后才能開展具體的征收工作，但在報批之前，也就是申請征地之前，相關(guān)部門還需要履行報批程序，即發(fā)布土地征收預(yù)公告、補(bǔ)償安置方案公告、依法對房屋、宅基地現(xiàn)狀調(diào)查等等，只有這些程序履行到位，補(bǔ)償?shù)轿唬敲矗庞锌赡塬@得征地批復(fù)文件。

只不過，報批程序中的細(xì)節(jié)非常多，并不是所有的用地部門都能嚴(yán)格履行到位，所以，實踐征收中，被征收人與征收方之間很容易出現(xiàn)矛盾、糾紛。因此，為了保障被征收人的合法權(quán)益，規(guī)范征收集體土地房屋補(bǔ)償行為，近日，山東濟(jì)南市就結(jié)合《土地管理法》《土地管理法實施條例》等其他相關(guān)的法律法規(guī)制定了并公布了《濟(jì)南市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》，在該《辦法》中就明確對征收程序、如何對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償作了較為詳細(xì)的規(guī)定。

不過，關(guān)于集體土地房屋征收程序，我們昨天已經(jīng)說過了（大家可以翻看昨天的文章），今天，我們就補(bǔ)償安置再結(jié)合該《辦法》中的規(guī)定，來為大家淺析一下。

首先，房屋及宅基地面積的確定

根據(jù)該《辦法》第十五條規(guī)定，宅基地面積和房屋建筑面積原則上以權(quán)屬證明或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。

也就是說，宅基地面積和房屋建筑面積一般情況下是以登記的為準(zhǔn)或者是以相關(guān)的權(quán)屬證明為準(zhǔn)的。不過，實踐中，有的記載的面積并非是實際面積，比如記載的面積比實際面積要小，又或者說記載的面積比實際面積大等。一般情況下，如果實際面積比登記的面積要大的話，如果被征收人能夠提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)人合法的身份等，則需要以房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測量的建筑面積為準(zhǔn)。

對于房屋什么也沒有的，既沒有辦理登記，也沒有相關(guān)的權(quán)屬證明的，且房屋是七八十年代建充的，一般情況下，也應(yīng)當(dāng)要以測量的為準(zhǔn)。對于實際面積小于記載面積的房屋，同樣也是以測理的面積為準(zhǔn)。

不過對于未登記的房屋面積如何，仍然需要結(jié)合實際的情況以及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策規(guī)定來進(jìn)行，不能一概而論。

其次，提供三種補(bǔ)償方式供大家選擇

根據(jù)《辦法》第十六規(guī)定，住宅房屋可采取重新安排宅基地建房、房屋安置或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞剑o予被征收人公平、合理的補(bǔ)償。

在征地拆遷中，被征收人有權(quán)就安排宅基地建房、房屋安置、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行選擇，也就是說，被征收人可以就這三種方式隨意選擇，其既可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)置換，還可以選擇宅基地重新建房，征收方不可以剝奪被征收人這一項權(quán)利。

實踐中，有的征收方往往只提供一種貨幣補(bǔ)償方式對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，或是只提供房屋安置這一種方式對大家進(jìn)行補(bǔ)償，這顯然是不合法的，是侵害被征收人選擇權(quán)的一種行為，廣大被征收人一旦遇到，一定要馬上向上一級有關(guān)部門投訴反映，或是針對補(bǔ)償安置方案（補(bǔ)償安置方案中會明確具體的補(bǔ)償方式），以書面的形式提出自己的意見。

另外，在這里凱諾律師還要提醒大家一句，雖然農(nóng)村集體土地房屋征收被征收人也有選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，但一定要結(jié)合自己的實際情況去選擇有利于自己的補(bǔ)償方式，萬不可盲目跟風(fēng)，看見別人選擇貨幣補(bǔ)償自己也就選擇貨幣補(bǔ)償，看見別人選擇了房屋安置，自己也就選擇了房屋安置，這是對自己非常不利的，所以，我們再次提醒大家，一定要結(jié)合自己的情況，選擇適合自己的補(bǔ)償方式。

再者，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

無論是集體土地征收還是國有土地征收，大家最關(guān)心的都是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，征收土地應(yīng)當(dāng)給予被征收人公平、合理的補(bǔ)償，保障被征收人原有的生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

從上述的相關(guān)法律法規(guī)中我們可以看到，土地管理法中并沒有作出詳細(xì)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。均需要結(jié)合實際情況，由地方相關(guān)部門制定具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。所以，不少地區(qū)針對房屋補(bǔ)償這塊均在地方法律法規(guī)上作出了規(guī)定。濟(jì)南市也不例外。

《濟(jì)南市征收集體土地房屋補(bǔ)償辦法》第十七條規(guī)定，對于選擇安排宅基地建房的，按重置成新價予以補(bǔ)償，并依法依規(guī)重新安排宅基地。第十八條規(guī)定，選擇房屋安置的，可選擇以宅基地面積或以被安置人口數(shù)量作為確定安置房建筑面積的依據(jù)。

以宅基地面積作為安置依據(jù)的，嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅政策，對于一戶多宅的，只按照其中一處宅基地予以安置。安置房屋建筑面積原則上按照宅基地批準(zhǔn)面積或認(rèn)定面積確定。

這里凱諾律師需要提醒大家一下，雖然一戶一宅是法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但是對于一戶多宅的情形，相關(guān)部門也不能采取一刀切的方式，有的一戶多宅可能是因繼承原因，歷史遺留問題造成的，所以，在認(rèn)定一戶一宅、一戶多宅時應(yīng)當(dāng)要結(jié)合實際的情況。

另外，以被安置人口數(shù)量作為安置依據(jù)的，房屋安置人口應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)予以認(rèn)定，在充分考慮公共面積分?jǐn)偟那闆r下，原則上多層建筑人均安置建筑面積不低于40平方米，小高層不低于43平方米、高層不低于47平方米。原房屋面積超出每人40平方米的部分，按照省政府批復(fù)的征地地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。

對于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模话闶怯上嚓P(guān)部門參照同地段安置房市場價格，且依法評估后予以補(bǔ)償。

簡而言之就是，若被征收人選擇宅基地重新建房這一種方式，征收方不僅要提供宅基地，而且還要按重置價給予被征收人建房補(bǔ)償。而選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瑒t需要按照房屋（安置房）周邊的市場價格對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償。實踐中，如果房屋補(bǔ)償是征收方未經(jīng)過評估等程序，口頭上擅自確定的，被征收人則可以通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。

最后，需要支付過渡費等

《辦法》第二十條還規(guī)定，相關(guān)部門還應(yīng)當(dāng)對被征收人支付搬家補(bǔ)助費、過渡期內(nèi)的安置補(bǔ)助費等費用，同時，對于宅基地上依法從事經(jīng)營性活動的，還要給予停產(chǎn)停業(yè)損失費。不過，對于這幾項補(bǔ)償費用的標(biāo)準(zhǔn)，因每家每戶的情況都不一樣，所以，法律法規(guī)上并沒有作出詳細(xì)的規(guī)定。

總之，凱諾律師最后提醒大家，無論是集體土地上房屋征收，還是國有土地上房屋征收，都關(guān)系著被征收人的切身利益。所以，廣大被征收人在此過程中要是遇到補(bǔ)償糾紛、相關(guān)部門違法違規(guī)實施征收行為，違法強(qiáng)拆等，一定要及時地咨詢專業(yè)律師，若有必要，一定要在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。

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內(nèi)容審核：索建國律師

來源：頭條-圣運律師事務(wù)所：新規(guī)定集體土地房屋征收補(bǔ)償這樣進(jìn)行，，集體土地房屋征收法律法規(guī)