圣運律師事務所：新規定集體土地房屋征收補償這樣進行，集體土地房屋征收法律法規， 集體土地征收征收相對于國有土地征收來說是比較復雜的，首先，要將集體土地先轉為國有土地，然后才能開展具體的征收工作，但在報批之前，也就是申請征地之前，相關部門還需
集體土地征收征收相對于國有土地征收來說是比較復雜的，首先，要將集體土地先轉為國有土地，然后才能開展具體的征收工作，但在報批之前，也就是申請征地之前，相關部門還需要履行報批程序，即發布土地征收預公告、補償安置方案公告、依法對房屋、宅基地現狀調查等等，只有這些程序履行到位，補償到位，那么，才有可能獲得征地批復文件。
只不過，報批程序中的細節非常多，并不是所有的用地部門都能嚴格履行到位，所以，實踐征收中，被征收人與征收方之間很容易出現矛盾、糾紛。因此，為了保障被征收人的合法權益，規范征收集體土地房屋補償行為，近日，山東濟南市就結合《土地管理法》《土地管理法實施條例》等其他相關的法律法規制定了并公布了《濟南市征收集體土地房屋補償辦法》，在該《辦法》中就明確對征收程序、如何對被征收人進行補償作了較為詳細的規定。
不過，關于集體土地房屋征收程序，我們昨天已經說過了（大家可以翻看昨天的文章），今天，我們就補償安置再結合該《辦法》中的規定，來為大家淺析一下。
首先，房屋及宅基地面積的確定
根據該《辦法》第十五條規定，宅基地面積和房屋建筑面積原則上以權屬證明或者建房批準文件的記載為準。
也就是說，宅基地面積和房屋建筑面積一般情況下是以登記的為準或者是以相關的權屬證明為準的。不過，實踐中，有的記載的面積并非是實際面積，比如記載的面積比實際面積要小，又或者說記載的面積比實際面積大等。一般情況下，如果實際面積比登記的面積要大的話，如果被征收人能夠提供辦理房屋產權初始登記的建設工程規劃許可證、土地使用權證、房屋產權人合法的身份等，則需要以房地產測繪機構測量的建筑面積為準。
對于房屋什么也沒有的，既沒有辦理登記，也沒有相關的權屬證明的，且房屋是七八十年代建充的，一般情況下，也應當要以測量的為準。對于實際面積小于記載面積的房屋，同樣也是以測理的面積為準。
不過對于未登記的房屋面積如何，仍然需要結合實際的情況以及當地的相關政策規定來進行，不能一概而論。
其次，提供三種補償方式供大家選擇
根據《辦法》第十六規定，住宅房屋可采取重新安排宅基地建房、房屋安置或者貨幣補償等方式，給予被征收人公平、合理的補償。
在征地拆遷中，被征收人有權就安排宅基地建房、房屋安置、貨幣補償等方式進行選擇，也就是說，被征收人可以就這三種方式隨意選擇，其既可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權置換，還可以選擇宅基地重新建房，征收方不可以剝奪被征收人這一項權利。
實踐中，有的征收方往往只提供一種貨幣補償方式對被征收人進行補償，或是只提供房屋安置這一種方式對大家進行補償，這顯然是不合法的，是侵害被征收人選擇權的一種行為，廣大被征收人一旦遇到，一定要馬上向上一級有關部門投訴反映，或是針對補償安置方案（補償安置方案中會明確具體的補償方式），以書面的形式提出自己的意見。
另外，在這里凱諾律師還要提醒大家一句，雖然農村集體土地房屋征收被征收人也有選擇補償方式的權利，但一定要結合自己的實際情況去選擇有利于自己的補償方式，萬不可盲目跟風，看見別人選擇貨幣補償自己也就選擇貨幣補償，看見別人選擇了房屋安置，自己也就選擇了房屋安置，這是對自己非常不利的，所以，我們再次提醒大家，一定要結合自己的情況，選擇適合自己的補償方式。
再者，補償標準
無論是集體土地征收還是國有土地征收，大家最關心的都是補償標準。根據《土地管理法》中的規定，征收土地應當給予被征收人公平、合理的補償，保障被征收人原有的生活水平不降低，長遠生計有保障。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
從上述的相關法律法規中我們可以看到，土地管理法中并沒有作出詳細的補償標準。均需要結合實際情況，由地方相關部門制定具體的補償標準。所以，不少地區針對房屋補償這塊均在地方法律法規上作出了規定。濟南市也不例外。
《濟南市征收集體土地房屋補償辦法》第十七條規定，對于選擇安排宅基地建房的，按重置成新價予以補償，并依法依規重新安排宅基地。第十八條規定，選擇房屋安置的，可選擇以宅基地面積或以被安置人口數量作為確定安置房建筑面積的依據。
以宅基地面積作為安置依據的，嚴格執行一戶一宅政策，對于一戶多宅的，只按照其中一處宅基地予以安置。安置房屋建筑面積原則上按照宅基地批準面積或認定面積確定。
這里凱諾律師需要提醒大家一下，雖然一戶一宅是法律規定的標準，但是對于一戶多宅的情形，相關部門也不能采取一刀切的方式，有的一戶多宅可能是因繼承原因，歷史遺留問題造成的，所以，在認定一戶一宅、一戶多宅時應當要結合實際的情況。
另外，以被安置人口數量作為安置依據的，房屋安置人口應當依法依規予以認定，在充分考慮公共面積分攤的情況下，原則上多層建筑人均安置建筑面積不低于40平方米，小高層不低于43平方米、高層不低于47平方米。原房屋面積超出每人40平方米的部分，按照省政府批復的征地地上附著物補償標準予以補償。
對于選擇貨幣補償的，一般是由相關部門參照同地段安置房市場價格，且依法評估后予以補償。
簡而言之就是，若被征收人選擇宅基地重新建房這一種方式，征收方不僅要提供宅基地，而且還要按重置價給予被征收人建房補償。而選擇貨幣補償的，則需要按照房屋（安置房）周邊的市場價格對被征收人進行補償。實踐中，如果房屋補償是征收方未經過評估等程序，口頭上擅自確定的，被征收人則可以通過法律途徑來維護自己的權益。
最后，需要支付過渡費等
《辦法》第二十條還規定，相關部門還應當對被征收人支付搬家補助費、過渡期內的安置補助費等費用，同時，對于宅基地上依法從事經營性活動的，還要給予停產停業損失費。不過，對于這幾項補償費用的標準，因每家每戶的情況都不一樣，所以，法律法規上并沒有作出詳細的規定。
總之，凱諾律師最后提醒大家，無論是集體土地上房屋征收，還是國有土地上房屋征收，都關系著被征收人的切身利益。所以，廣大被征收人在此過程中要是遇到補償糾紛、相關部門違法違規實施征收行為，違法強拆等，一定要及時地咨詢專業律師，若有必要，一定要在專業律師的幫助下，通過法律途徑來維護自己的權益。
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