在中國(guó)的廣大農(nóng)村地區(qū)，集體土地征收不僅是城市擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的必要環(huán)節(jié)，更是關(guān)系到農(nóng)民切身利益和社會(huì)穩(wěn)定的重大事項(xiàng)。然而，由于歷史原因和制度差異，許多農(nóng)民對(duì)集體土地征收的法律法規(guī)和操作流程并不熟悉，導(dǎo)致在征收過(guò)程中產(chǎn)生了一系列爭(zhēng)議和矛盾。

從十畝變六畝，從未被通知的村民會(huì)到拆遷款的不明分配，種種問題常常讓被征收者感到困惑與焦慮。但是隨著《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的修訂實(shí)施，農(nóng)村集體土地的征收過(guò)程也得到了進(jìn)一步的明確和細(xì)化。北京圣運(yùn)律師事務(wù)所姚成山律師提醒您，在集體土地征收過(guò)程中注意這幾個(gè)細(xì)節(jié)會(huì)對(duì)您十分有益。

案例：2021年11月15日，某區(qū)政府在沒有取得省級(jí)以上人民政府的征地批復(fù)，也沒有發(fā)布擬征地公告或征地公告的情形下，就以“王某房屋位于征收范圍內(nèi)”為由，作出了《房屋征收補(bǔ)償決定》，導(dǎo)致王某房屋于2021年11月23日被強(qiáng)制拆除。

最終法院作出判決認(rèn)為：

從征收主體看，國(guó)有土地上房屋征收主體由市、縣級(jí)人民政府作出征收決定；集體土地征收需省級(jí)人民政府或國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，由市、縣級(jí)人民政府予以公告并組織實(shí)施。

從征收程序看，國(guó)有土地上房屋征收主要依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的程序進(jìn)行；而集體土地征收主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定的程序進(jìn)行。

因此，行政機(jī)關(guān)針對(duì)不同征收對(duì)象實(shí)施征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分土地性質(zhì)適用不同的征收程序。本案中，區(qū)政府直接按國(guó)有土地上房屋征收的法律對(duì)集體土地實(shí)施征收屬于適用法律錯(cuò)誤。

《土地管理法》第四十八條的相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)調(diào)了征收土地時(shí)應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民的生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。根據(jù)這一規(guī)定，征收土地需要依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及對(duì)農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

這些規(guī)定明確了宅基地上的房屋與地上附著物是分開進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹Ｔ谡魇照厣系姆课輹r(shí)，需要分開考慮房屋及其地上附著物的征收補(bǔ)償。這保證了農(nóng)民在征收過(guò)程中對(duì)于房屋及其附屬物品的合理補(bǔ)償，避免因征收而造成財(cái)產(chǎn)損失。

征收集體土地時(shí)，需要按照相關(guān)規(guī)定確定合理的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，包括土地使用權(quán)補(bǔ)償、生活補(bǔ)償?shù)确矫妗?/p>

法條依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。”

最高人民法院行政審判庭（2005）行他字第5號(hào)《關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問題的答復(fù)》指出：“行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。”

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集體土地征收事關(guān)農(nóng)民切身利益和社會(huì)穩(wěn)定，是中國(guó)農(nóng)村發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。盡管《土地管理法》及其相關(guān)實(shí)施條例已對(duì)征收程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確規(guī)定，但實(shí)踐中仍存在一些問題和爭(zhēng)議。

通過(guò)深入了解相關(guān)法律條文及案例，我們應(yīng)該明確幾個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)：首先，征收土地需獲得省級(jí)以上人民政府的征地批復(fù)；其次，宅基地上的房屋與地上附著物應(yīng)分開進(jìn)行征收補(bǔ)償；最后，征收集體土地時(shí)，必須按照相關(guān)法規(guī)確定合理的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。只有遵循法律法規(guī)和嚴(yán)格執(zhí)行程序，才能有效解決集體土地征收中的問題，促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

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▌專業(yè)領(lǐng)域

行政訴訟，民商事訴訟

▌執(zhí)業(yè)領(lǐng)域

姚律師有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于民事、行政有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和較好的技巧。曾辦理過(guò)的案件：民事案件100件，行政200余件。起草合同約500件。刑事案件2件。

具體承辦民事案件的案件類型如下：電影投資糾紛、商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)糾紛、移民服務(wù)糾紛、人身?yè)p害糾紛、勞務(wù)糾紛、勞動(dòng)/工傷糾紛、提供勞務(wù)者受害責(zé)任糾紛、民間借貸糾紛（名為投資實(shí)為借貸糾紛以及戀愛中的借貸等）借名買車糾紛、委托理財(cái)糾紛、股權(quán)代持糾紛、公司盈余分配糾紛、合伙協(xié)議糾紛、租賃合同糾紛、贈(zèng)與糾紛、離婚繼承糾紛、撫養(yǎng)費(fèi)糾紛、相鄰關(guān)系糾紛、排除妨害糾紛、變更追加被執(zhí)行人異議之訴糾紛、建工糾紛、返還原物糾紛、買賣糾紛、加工糾紛、協(xié)議效力等。

行政案件比較成功的案例簡(jiǎn)單列舉如下：1、河北王某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取恢復(fù)土地現(xiàn)狀，原址重建，另賠償15萬(wàn)元。2、浙江德清陳某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取150萬(wàn)元。3、天津崔某、邢某案件為當(dāng)事人分別爭(zhēng)取200萬(wàn)元。4、貴州譚某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取30萬(wàn)元。5、河南李某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取60萬(wàn)元，另外重新劃一塊地給當(dāng)事人使用。6、重慶某案件，贏得檢察院支持抗訴，為當(dāng)事人爭(zhēng)取補(bǔ)償款25萬(wàn)元。

▌工作經(jīng)歷

2020年5月-2022年1月，在星火花（北京圣運(yùn)律師事務(wù)所工作。曾辦理過(guò)的案件：民事案件100件，行政200余件，起草合同約500件。刑事案件2件。

▌代表性案例

河北王某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取恢復(fù)土地現(xiàn)狀，原址重建，另賠償15萬(wàn)元；

浙江德清陳某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取150萬(wàn)元；

天津崔某、邢某案件為當(dāng)事人分別爭(zhēng)取200萬(wàn)元；

貴州譚某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取30萬(wàn)元；

河南李某案件，為當(dāng)事人爭(zhēng)取60萬(wàn)元，另外重新劃一塊地給當(dāng)事人使用；

重慶某案件，贏得檢察院支持抗訴，為當(dāng)事人爭(zhēng)取補(bǔ)償款25萬(wàn)元

……

本文旨在法規(guī)之一般性分析研究或信息分享，不構(gòu)成對(duì)具體法律的分析研究和判斷的任何成果，亦不作為對(duì)讀者提供的任何建議或提供建議的任何基礎(chǔ)。作者在此明確聲明不對(duì)任何依據(jù)本文采取的任何作為或不作為承擔(dān)責(zé)任。

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