一、農(nóng)村土地 · 辦事直通車 集體土地所有權(quán)主體有哪些

土地所有權(quán)有哪些形式?哪些屬于農(nóng)村集體土地?

      根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國土地實(shí)行的是社會主義公有制。土地公有制的形式也就是土地所有權(quán)的形式有兩種，一種是全民所有制，即國家所有，另一種是勞動群眾集體所有制，即集體所有。農(nóng)村集體土地指農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于農(nóng)民集體土地，包括屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。

      土地權(quán)利證書與其他相關(guān)證書是什么關(guān)系?

      土地權(quán)利證書與林權(quán)證、土地承包經(jīng)營證書等在內(nèi)的其他相關(guān)證書的關(guān)系，是“身份證”與“工作證”的關(guān)系。所謂“身份證”，可以理解為對農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的界定，也就是說，這些土地是誰家的，土地的產(chǎn)權(quán)與權(quán)屬人的關(guān)系是什么。而“工作證”則是對這些土地目前的用途和現(xiàn)狀發(fā)放的一個憑證，類似于“地役權(quán)”性質(zhì)的一個憑證。

      集體土地所有權(quán)主體有哪些?

      農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體應(yīng)遵循“主體平等”和“村民自治”的原則，按照鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村和村民小組三類所有權(quán)主體，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認(rèn)到每個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體。即凡是村民小組(原生產(chǎn)隊(duì))土地權(quán)屬界線清楚無爭議的，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組所有，發(fā)證到村民小組。對于村民小組(原生產(chǎn)隊(duì))土地權(quán)屬界線不存在，并得到絕大多數(shù)村民認(rèn)可的，應(yīng)本著尊重歷史、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，對這部分土地承認(rèn)現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有，發(fā)證到村農(nóng)民集體。對于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地，所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。

      各農(nóng)民集體之間土地所有權(quán)界線如何確定?

      根據(jù)《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》，集體之間土地所有權(quán)的界線應(yīng)遵循以下幾個原則確定:

      (1)村農(nóng)民集體所有的土地，按目前該村農(nóng)民集體實(shí)際使用的本集體土地所有權(quán)界線確定所有權(quán)。根據(jù)“六十條”確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，由于下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán):一是由于村、隊(duì)、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權(quán)變更的;二是由于土地開發(fā)、國家征地、集體興辦企事業(yè)或者自然災(zāi)害等原因進(jìn)行過土地調(diào)整的;三是由于農(nóng)田基本建設(shè)和行政區(qū)劃變動等原因重新劃定土地所有權(quán)界線的，行政區(qū)劃變動未涉及土地權(quán)屬變更的，原土地權(quán)屬不變。

      (2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設(shè)施用地，分別屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村農(nóng)民集體所有。

      (3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地，“六十條”公布以前使用的，分別屬于該鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村農(nóng)民集體所有;“六十條”公布起至1982年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時止使用的，有下列情況之一的，分別屬于該鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村農(nóng)民集體所有:一是簽訂過用地協(xié)議的(不含租借);二是經(jīng)縣、鄉(xiāng)(公社)、村(大隊(duì))批準(zhǔn)或同意，并進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐恋卣{(diào)整或者經(jīng)過一定補(bǔ)償?shù)?三是通過購買房屋取得的;四是原集體企事業(yè)單位體制經(jīng)批準(zhǔn)變更的。

      (4)1982年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村辦企事業(yè)單位違反規(guī)定使用的集體土地按照有關(guān)規(guī)定清查處理后，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體單位繼續(xù)使用的，可確定為該鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體所有。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村辦企事業(yè)單位用上述以外的方式占用的集體土地，或雖采用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒廢、閑置等，應(yīng)將其全部或部分土地退還原村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體，或按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。1987年《土地管理法》施行后違法占用的土地，須依法處理后再確定所有權(quán)。

      (5)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)使用本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體所有的土地，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償和安置的，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有。經(jīng)依法批準(zhǔn)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施、公益事業(yè)使用的農(nóng)民集體土地，分別屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村農(nóng)民集體所有。

      土改時發(fā)的土地證還有法律效力嗎?

      20世紀(jì)50年代土改時期發(fā)給農(nóng)民的土地證，是地方人民政府根據(jù)《中華人民共和國土地改革法》的規(guī)定，廢除封建土地所有制，將所有征收來的土地分給農(nóng)民，證明其土地所有權(quán)的憑證。新中國成立后，我國實(shí)行生產(chǎn)資料的社會主義公有制度，1962年，將包括農(nóng)民私有的宅基地在內(nèi)的全部農(nóng)村土地收歸集體所有。對宅基地和承包的土地，農(nóng)民只有使用權(quán)。土改時的土地證雖然沒有收回，但實(shí)際上已失去法律效力。

      村委會有權(quán)拍賣集體土地嗎?

      我國對土地用途作了非常明確而嚴(yán)格的規(guī)定。《中華人民共和國土地管理法》第4條規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度，規(guī)定土地用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。《中華人民共和國刑法》第228條也將“以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的行為”明確規(guī)定為犯罪。農(nóng)村土地雖然屬于農(nóng)民集體，但村委會只能在不改變土地用途并征得村集體同意的前提下，在村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部對土地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。村委會、村民大會都無權(quán)超越法律規(guī)定，自由處置村集體土地。

      集體土地所有權(quán)登記要注意哪些問題?

      農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記結(jié)果應(yīng)注意以下六個方面的問題:一是登記的集體土地使用權(quán)人必須是具有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織;二是集體土地的宗地劃分需要符合《土地登記辦法》關(guān)于宗地的定義;三是弄清楚集體土地宗地范圍內(nèi)是否有國有土地;四是本集體土地宗地范圍內(nèi)是否有其他農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的土地(以行政村范圍為單元);五是集體土地所有權(quán)證書有關(guān)內(nèi)容的填寫要與土地登記簿(卡)相一致;六是要把集體土地所有權(quán)證書發(fā)至所有權(quán)人。

      我省農(nóng)村集體土地所有權(quán)的面積是如何確定的?

      全省農(nóng)村集體土地所有權(quán)面積計(jì)算要求以圖上量算或?qū)崪y計(jì)算的方法計(jì)算宗地面積，以全省第二次土地調(diào)查成果為基礎(chǔ)，核實(shí)并確定權(quán)屬界線，對界址走向進(jìn)行詳細(xì)描述。農(nóng)村集體土地所有權(quán)地籍圖比例尺為1∶10000。宗地圖比例尺可根據(jù)宗地大小適當(dāng)選擇，但比例尺分母必須為100的整數(shù)倍。

      集體土地所有權(quán)有哪些內(nèi)容?

      集體土地所有權(quán)可以由所有者親自行使，也可以由所有者代表代為行使。其權(quán)利內(nèi)容包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。集體土地所有權(quán)具有不完全性，在收益和處分方面受到一定限制。例如:在收益權(quán)方面，集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，若要用于房地產(chǎn)開發(fā)，必須先經(jīng)國家征收程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤儆蓢页鲎尳o開發(fā)商。這就使屬于集體土地所有權(quán)人在土地商業(yè)性開發(fā)方面的收益受到限制。在處分權(quán)方面，集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，集體土地所有者不得擅自改變土地用途，若向非農(nóng)業(yè)性用地者提供土地使用權(quán)須經(jīng)人民政府審批，等等，這些規(guī)定均使集體土地所有權(quán)中的處分權(quán)受到相當(dāng)大的限制。

      集體土地所有權(quán)代表對土地行使處分權(quán)要受到哪些限制?

      對土地的處分包括:事實(shí)上的處分(如改變土地用途)和法律上的處分(如將土地權(quán)利進(jìn)行交易)。集體土地所有者代表行使處分權(quán)受以下兩方面限制。

      一是需要受農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制。集體土地所有權(quán)真正主體是全體集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而不是他們的代表機(jī)構(gòu)或者代表人。所以，對集體土地的重大處置決定，要依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意。在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)中，農(nóng)民集體對土地實(shí)際已無直接的收益權(quán)，也無法直接行使處分權(quán)，故農(nóng)民集體已無法對所有權(quán)主體代表行使權(quán)力予以限制。從這一實(shí)際情況出發(fā)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地所有者代表行使上述權(quán)利可不經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意。

      二是需要受國家法律和政府管理的限制集體經(jīng)濟(jì)組織行使對集體土地的處分權(quán)，不得違反法律的禁止性規(guī)定，且須履行法定義務(wù)。例如，未經(jīng)依法征收不得轉(zhuǎn)讓土地，不得將集體土地用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，改變土地用途須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，等等。

      不同所有權(quán)的土地分別由哪些人申請登記?

      屬于村民小組集體所有的土地應(yīng)當(dāng)由其經(jīng)濟(jì)組織或村民小組依法申請登記并持有土地權(quán)利證書。對于村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的，可以由村民委員會代為申請登記、保管土地權(quán)利證書。屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權(quán);分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán);沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。在辦理土地確權(quán)登記手續(xù)時，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體代表申請辦理。

二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)征收的流程是什么

法律分析：農(nóng)村集體土地使用權(quán)征收的流程如下：1、征收方案經(jīng)批準(zhǔn)后，縣級以上地方人民政府發(fā)布公告；2、就公告中的征地補(bǔ)償安置方案，多數(shù)被征地的村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為不符合法律規(guī)定，應(yīng)舉行聽證會；3、進(jìn)行補(bǔ)償?shù)怯洠炗喺魇昭a(bǔ)償協(xié)議；4、發(fā)放補(bǔ)償款。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 第四款 擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實(shí)說明。

三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式

分為首次流轉(zhuǎn)和第二次流轉(zhuǎn)。

（一）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)首次流轉(zhuǎn)的程序

1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證等資料，向所在鎮(zhèn)國土資源管理分支機(jī)構(gòu)提出申請。

2、經(jīng)鎮(zhèn)國土資源管理分支機(jī)構(gòu)和鎮(zhèn)人民政府提出初審意見后，報(bào)市縣國土資源管理部門審定，符合條件的發(fā)給流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書。

3、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書后，按有關(guān)規(guī)定確定土地使用者，簽訂流轉(zhuǎn)合同。

4、流轉(zhuǎn)雙方按流轉(zhuǎn)合同約定繳納土地流轉(zhuǎn)有關(guān)費(fèi)用后，持流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書、流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物合法證明等文件于簽訂流轉(zhuǎn)合同之日起30日內(nèi)，到市縣國土資源管理部門申請辦理土地登記手續(xù)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)，領(lǐng)取土地使用證。

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的程序

1、依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，按有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，簽訂再次流轉(zhuǎn)合同。

2、流轉(zhuǎn)雙方按再次流轉(zhuǎn)合同約定繳納土地流轉(zhuǎn)有關(guān)費(fèi)用后，持土地使用證、首次流轉(zhuǎn)合同及流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書、再次流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物證明等文件，于簽訂再次流轉(zhuǎn)合同之日起30日內(nèi)到市縣國土資源管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記或出租、抵押登記。

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出租嗎

可以出租，但是有限制條件，需要集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

《土地管理法》

第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。

第八十二條擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或者違反本法規(guī)定，將集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

二、如何取得集體建設(shè)用地使用權(quán)

《土地管理法》第四十三條任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。第五十九條鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

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