預征地是什么意思，隨著《土地管理法實施條例》在2021年的修訂,各地也開啟了密集出臺征地補償新規的進程。日前,天津市人民政府辦公廳印發了《關于進一步加強征地管理工作的通知》,就天津市的農村集體土地征收及補償工作作出了細化規定。在明律師注意到
隨著《土地管理法實施條例》在2021年的修訂,各地也開啟了密集出臺征地補償新規的進程。日前,天津市人民政府辦公廳印發了《關于進一步加強征地管理工作的通知》,就天津市的農村集體土地征收及補償工作作出了細化規定。在明律師注意到,天津市的這份《通知》著重關注了對被征地農民各項權益的保障,給征收方的具體征地實施行為施加了許多具體的義務和責任。本文,在明律師就結合新規的幾項主要內容為大家做淺析。
【要點一:嚴格征地主體只能是區政府】
新修訂《土地管理法》及其實施條例的最大變化之一,就在于其將原本屬于縣級政府自然資源主管部門的征地補償安置職責明確交由縣級政府自己負責。
這樣一來,農村集體土地征收和宅基地上房屋的拆遷,從征地預公告到責令交出土地,全部只有一個負總責的主體,那就是縣級政府。
以往的征地實踐中,鄉鎮街道、村委會甚至是某某公司以其名義介入征地項目的情況并不鮮見,似乎給人一種誰都可以搞征地的錯覺。而事實上,無論誰頂在前面沖鋒陷陣,最終的法律責任都要由縣級政府予以承擔。
天津市最新出臺的《通知》中指出,各區必須實行政府統一征地,區政府對本行政區域內征地涉及的公共利益認定、土地現狀調查、社會穩定風險評估、征地補償安置方案確定和征地補償安置協議簽訂、征地補償安置、征地補償費用及時足額支付到位、落實征地項目養老保險資金、確定被征地農民具體參保人員并納入基本養老保險制度等負總責。
征地經依法批準后,被征地所在區政府可組織規劃資源、人社、農業農村、民政等部門和有關鄉鎮人民政府(街道辦事處)參與到具體實施工作中。
總而言之一句話,
征地是政府行為,而且是縣級政府的行為。
被征地農民若對征地補償安置決定、方案等不服尋求救濟,直接指向的是縣級政府而不是其召集來那一群幫手。這一認知對保障被征地農民的正當權益無疑十分重要。
【要點二:嚴禁違法違規“預征地”】
“預征地”是一種地方上在實踐中“創新”出來的操作模式,法律法規中并沒有這一說。
通俗地理解,“預征地”就是在依據《土地管理法》第47條規定程序啟動正式征地之前,先由包括開發商、村委會在內的各種主體以各種名義“預演”征地拆遷行為。
一戶一戶入戶談,一戶一戶簽協議,簽完一戶拆一戶。“預征地”無所謂法定程序,也不存在法定權限,名義上告訴農民你有自愿選擇簽與不簽的權利,而實際上則是以獎勵金等各種政策來軟硬兼施,迫使農民違背真實意愿簽下并不公平、合理的補償安置協議。
究其實質,
預征地就是要刻意規避法定的征收程序,架空被征地農民的知情、參與和監督權,將法律清清楚楚規定的東西拋在一邊,使項目進入到征收方預先設定好的非法治軌道上去。
而在雙方信息不對等、法律知識儲備不對等的情況下,所謂“你情我愿”協商談判簽協議,純粹是聊以自慰的說辭。
對此,天津市的《通知》中規定,為了公共利益確需征地的,必須嚴格依法履行征地程序,依法辦理土地征收、轉用和供地審批手續。
未經依法審批,
區政府不得以“預征”等名義違法違規征收或實際控制農村集體土地,
不得直接占用用于非農業建設,嚴禁以“開發區園區”、“新城”、“示范鎮”、“新農村建設”、“特色小鎮”、“特色小城鎮”等名義違法違規預征地。
這里面一個非常有價值的點在于,“不得違法違規實際控制農村集體土地”。一般認為,在征地依法獲得省級政府批復前,征收方是不能急于占地、拆房和施工的。
前面的一系列步驟直至簽訂征地補償安置協議,都是在未實際改變涉案土地權屬的狀態下開展的。而只有征地批復依法作出,涉案土地才會被真正收歸國有,征收方才有資格依據所簽訂的補償安置協議拆除房屋、平整土地,進行所謂的“征地實施工作”。
“未批先占”,過去不合法,今后也不會合法。法定的十來步程序擺在這兒,你非要一步都不走就直接和我談簽協議,直接拒絕就是最正確的選擇。
【要點三:征地補償和養老保險資金都要預存】
征地中農民最關心的當然是補償利益的按時足額落袋,以及社會保障的落實。在以往的征地程序中,征地補償款被截留、挪用、拖欠等現象十分嚴重,身處基層的村民也往往對此缺乏救濟之道。
顯然,防患于未然才是良方。天津市的《通知》中對此是這樣規定的:在征地報批前,區政府應當落實土地補償費、安置補助費、農村村民住宅以及其他地上附著物和青苗等征地補償費用,保證足額到位、專款專用。
其中,土地補償費和安置補助費預存到專戶,跨區的單獨選址重點建設項目的土地補償費和安置補助費預存專戶設立在市自然資源生態修復整治中心,其余建設項目的土地補償費和安置補助費預存專戶設立在相關區生態修復整治利用中心。
區政府在土地征收申請材料中需對相關費用落實情況作說明,并附相關憑證,未足額到位的,不予批準征地。
上面只涉及了4個征地補償費用項目,還有一個在后面單獨規定,那就是農民朋友十分關注的被征地農民的社會保障費用:
在征地報批前,區政府應當在征地區片綜合地價外落實征地項目養老保險資金,并在征地報批前存入預存專戶。征地項目養老保險資金不落實的,不予批準征地。
征地補償款的預存制度能夠確保征地補償費用自始在陽光下運行,并全程受到省級政府和被征地農民的監管。
《通知》中明確,
區政府自收到征地批準文件之日起30日內,就應當組織鄉鎮街道、規劃和自然資源部門依據方案和協議足額支付上述費用了。
在明律師最后要提示廣大被征地農民的是,2022年很可能將是基礎設施、重大工程建設的大年,集體土地征收項目仍會保持相當的數量和范圍規模。對于大家而言,僅僅了解《土地管理法》及其實施條例的那幾條規定還是不夠的,還有必要進一步掌握所在省、市對此的規定,并對照自己所面臨項目的征地補償安置方案。一旦發現其中有不能理解、接納的地方,要及時咨詢專業律師,爭取在整個征地流程的前端提起有效的程序,為贏取公平、合理的補償安置提早創造條件。
不合法。土地征收應報機關批準，預征收是突破土地利用總體規劃和農用地轉用年度計劃由縣（市）政府或者經濟開發區作為征地主體與農村集體經濟組織簽訂土地預征協議的行為，未經批準其行為無效。
一、土地的自然特性有：
1、土地的不可替代性。地表上絕對找不出兩塊完全相同的土地。任何一塊土地都是獨一無二的，故又稱土地性能的獨特性或差異性。其原因在于土地位置的固定性及自然、人文環境條件的差異性。即使是位于同一位置相互毗鄰的兩塊土地，由于地形、植被及風景等因素的影響，也不可能完全相互替代。
2、土地面積的有限性。土地不能像其它物品一樣可以從工廠里不斷制造出來。由于受到地球表面陸地部分的空間限制，土地的面積是有限的。正像馬克思所說的那樣，它不能像工業生產中那樣隨意增加效率相同的生產工具的數量，即肥沃程度相同的土地數量。列寧曾指出：“土地有限是一個普遍現象。”人類可以圍湖或填海造地，但這只是對地球表層土地形態的改變。從總體看，人類只能改變土地的形態，改善或改良土地的生產性能，但不能增加土地的總量。所以，人類必須充分、合理地利用全部土地，不斷提高集約化經營程度，在不合理利用的情況下，土地將出現退化，甚至無法利用，從而使可利用的土地面積減少。
3、土地位置的固定性。土地位置的固定性，亦稱不可移動性，是土地區別于其它各種資源或商品的重要標志。我們可以把可移動的商品如汽車、食品、服裝以及可移動的資源如人力、礦產等，由產地或過剩地區運送到供給相對稀缺或需求相對旺盛因而售價較高的地區。但我們還無法把土地如此移動。
4、土地質量的差異性。土地的特性和質量特征，是土地各構成要素(地質、地貌、氣候、水文、土壤、植被等)相互聯系、相互作用、相互制約的總體效應和綜合反映。地理位置不同，地表的氣候、水熱對比條件不一樣，地質、地貌對其具有再分配的功能，使得地表的土壤、植被類型也隨之發生變化，因而造成土地的巨大自然差異性。這種差異性不僅存在于一個國家或一個地區的范圍之內，即使在一個基層生產單位內也同樣存在著。隨著生產力水平的提高和人類對土地利用范圍的擴大，這種差異性會逐步擴大，而不是趨于縮小。土地的空間差異性，要求人們因地制宜地合理利用各類土地資源，確定土地利用的合理結構與方式，以取得土地利用的最佳綜合效益。
5、土地永續利用的相對性。土地利用永續性有兩層含義：作為自然的產物，它與地球共存亡，具有永不消失性;作為人類的活動場所和生產資料，可以永續利用。但土地的這種永續利用是相對的，只有在利用中維持了土地的功能，才能實現永續利用。
二、土地的經濟特性
1、土地經濟供給的稀缺性。兩層含義：其一，給人們從事各種活動的土地面積是有限的；其二，特定地區，不同用途的土地面積也是有限的，往往不能完全滿足人們對各類用地需求。
2、土地用途的多樣性。對一種土地的利用，常常產生兩個以上用途的競爭，并可能從一種用途轉換到另一種用途。這種競爭常使土地趨于最佳用途和最大經濟效益，并使地價達到最高。這就要求人們在利用土地時，考慮土地的最有效利用原則，使土地的用途和規模等均為最佳。
3、土地用途變更的困難性。土地用途的變更一般要經過國土資源管理部門和城市規劃部門的同意，經過一定的審查程序才能完成。
4、土地增值性。一般商品的使用隨著時間的推移總是不斷地折舊直至報廢，而土地則不同，在土地上追加投資的效益具有持續性，而且隨著人口增加和社會經濟的發展，對土地的投資具有顯著的增值性。
5、土地報酬遞減的可能性。在技術不變的條件下對土地的投入超過一定限度，就會產生報酬遞減的后果，這就要求人們在利用土地增加投入時，必須尋找在一定技術、經濟條件投入下投資的適合度，確定適當的投資結構，并不斷改進技術，以便提高土地利用的經濟效益，防止出現土地報酬遞減的現象。土地報酬遞減規律是房地產開發商確定商品房開發層數的重要因素。
6、土地的產權特性。不同的權力附加意味著土地價值巨大的差異，土地的價值更多地取決于土地上附加的權益。
7、土地的不動產特性。與土地位置的固定性關聯，且需求一般為剛性需求，價值量也較大。
三、土地資源的特點
1、土地面積絕對數量大，相對數量小
2、后備土地資源有限
3、土地類型多樣，山地多于平地
4、農地分布不均勻
5、森林覆蓋率低
6、土地質量較差
7、水土資源不平衡
法律依據：
《土地管理法》
第四十七條
國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析：征收土地預公告，是指在征地行為依法報批前，當地的國土資源部門，將擬征地的用途、位置、征地拆遷補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。該公告起到一個預告知作用。
法律依據：《關于完善征地補償安置制度的指導意見》 第九條 告知征地情況。在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
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內容審核：吳海麗律師
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