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城市更新政策試點實施，事關北京、深圳國有土地房屋征收：今日土地拆遷,征收政策轉載

發布時間：
2024-07-04 09:28:03
作者：
圣運律師
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城市更新政策試點實施，事關北京、深圳國有土地房屋征收，　　1月4日，住房和城鄉建設部辦公廳印發《關于開展首批城市更新試點工作的通知》(下稱《通知》)，建議積極穩妥地實施城市更新行動，引導城市轉型高質量發展，已決定在北京等21個城市(地區)開

城市更新政策試點實施，事關北京、深圳國有土地房屋征收：今日土地拆遷,征收政策轉載

　　1月4日，住房和城鄉建設部辦公廳印發《關于開展首批城市更新試點工作的通知》(下稱《通知》)，建議積極穩妥地實施城市更新行動，引導城市轉型高質量發展，已決定在北京等21個城市(地區)開展首次城市更新試點，公告中要求試點城市在探索城市更新綜合規劃機制、探索城市更新可持續模式、探索城市更新配套制度政策(包括探索更新實施路徑)等方面。

　　此次通知試點前后，各地也相繼出臺了一些城市更新政策，如《深圳特區城市更新條例》、《成都市城市有機更新實施辦法》、《石家莊市城市更新管理辦法》等。因為城市更新只是宏觀政策，不能直接對應具體的實施路徑，因此在城市更新項目的實施過程中，要根據項目的具體情況，采取適宜的更新改造實施路徑。本論文的重點是國有土地城市更新工程實施的路徑選擇問題，為城市更新實施提供借鑒。

　　城鎮重建分類。

　　城鎮更新分為保育類、優化改造類和拆舊建新三種類型，由此可以看出，城市更新范圍更廣，并不局限于普通危房改造，在城市更新中，像城中村改造這樣的拆遷戶，還有建筑修復、舊城區改造、街巷整治等各類拆遷項目，都可以納入城市更新范圍。如按照是否涉及產權變化劃分城市更新項目，可以分為涉及國有土地使用權和房屋所有權變化的與不涉及國有土地使用權和房屋所有權變化的，而不涉及產權變更，實施路徑比較簡單，主要是征得權利人同意，租借或者自建自用等途徑進行。

　　一、房屋在國有土地上征收。

　　國有土地上房屋征收是指市、縣級人民政府為了公共利益的需要，按照法定征收程序，對國有土地上的單位、個人的房屋進行征收，并對拆遷戶作出公平補償。其法律基礎主要有：《國有土地上房屋征收和補償條例》、《河北省國有土地上房屋征收和補償實施辦法》，石家莊市國有土地上房屋的征收和補償辦法。從強制性、程序法和補償方式法定三個方面論述了國有土地房屋征收方式的特點。經常應用于舊城改造、危房改造、公益搬遷等項目。

　　二、對國有土地房屋預征。

　　國有土地上房屋預征收，即征詢業主改造意愿，簽訂附生效條件的補償協議，根據房屋改造意愿和簽約比例等因素，決定是否繼續實施，從而引導業主理性協商，積極合作。

　　預征費實質是國有房屋征收的一種工作方式，在國有房屋征收中仍屬國有房屋征收，因為預征是石家莊市新提出的工作方式，這一模式在秦皇島、唐山、滄州等地已經實施，取得了很好的效果，將來也會成為房屋征收的主流工作方式，因此有必要分別列出預征對象。政府的政策基礎主要有：石家莊市市區國有土地上房屋征收和補償實施細則(試行)《石家莊市國有土地上房屋預征收和協議搬遷工作細則》。國房預征收具有協商性、靈活性，政府能夠更好地把握征收補償的主動權，征收項目的“可進可退”。適合老城區改造、危房改造等工程。

　　三，協議的遷移。

　　“協議遷移”是指城市、縣級國有企業、事業單位、街道辦事處、鄉鎮政府等的法人或其他組織，根據《中華人民共和國民法典》等法律規定，以平等、自愿、公平、誠實為原則，與房屋所有人協商和簽訂拆遷補償協議，將房屋搬遷改造工作納入改造模式。政府的政策基礎主要是《石家莊市城市更新管理辦法》(試行)《石家莊市國有土地上房屋預征收和協議搬遷工作條例》。約定的遷移是一種民事法律關系，完全符合當事人平等協商的原則。適合公房搬遷、零散房屋遷移等。

　　四、房屋購置(出售)

　　買房行為實質上是一種民事行為，是指房屋所有權人和買受人自愿協商，由買受人自愿向買受人轉讓房屋，由買受人向買受人支付價款。主要政策依據是《中華人民共和國民法典》《石家莊市城市更新管理辦法》。買房屬于民房買賣關系，主要適用于零散房屋的遷移、原址遷移等。

　　五、企事業單位的國有土地收儲。

　　對企業、事業單位土地收儲，是指土地儲備管理部門，按照法定程序及地方土地收儲補償政策，經與土地使用權人協商，雙方簽訂土地使用權收回(收購)協議，收回土地使用權，并支付收儲補償費。其政策依據主要是《土地儲備管理辦法》《石家莊市關于進一步加強土地儲備工作的意見》。企業用地收儲具有補償政策靈活性的特點，除了貨幣補償之外，還可選擇收益分成補償方式。以單一產權為主的企事業單位搬遷為主。

　　行政決定收回國有土地。

　　行政訴訟裁定收回國有土地，是指符合法律規定的情況下，縣級人民政府自然資源主管部門報經批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權人。其法律基礎是中華人民共和國土地管理法等。行政性收回國有土地具有強制性質，主要是企事業單位國有土地收儲的補充方式，當土地收儲無法按規定收回時，可對其進行行政決策。

　　與傳統的舊城改造工程不同，城市更新工程一方面是以地為單位，以“留改拆”為主，另一方面則是以更新用地為主。由于城市更新單元規模較大，因此城市更新工程往往會綜合采用多種實施路徑，而不會只采用一條執行路徑，這就需要因地制宜，針對不同的產權關系和現實，從多條路徑中選擇最合適的實施路徑。