城中村改造城市名單52個,深圳城市更新啟動 廣東舊改走出“一刀切”,為盤活土地資源,扭轉無地可用的局面,除深圳以外,廣州、佛山亦早已開始“三舊”改造項目。繼108個城市更新和工業區升級改造項目獲批后,3月5日,深圳市規劃和國土資源委員會公布
為盤活土地資源,扭轉無地可用的局面,除深圳以外,廣州、佛山亦早已開始“三舊”改造項目。
繼108個城市更新和工業區升級改造項目獲批后,3月5日,深圳市規劃和國土資源委員會公布了《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃草案,此次城市更新單元共計89個,涉及面積達6.8平方公里,主要集中在寶安、龍崗地區。
不少業內人士表示,此舉對深圳增加土地供應及解決城市擴容問題有“一定”的幫助。
深圳城市更新
深圳市于09年底公布《深圳市城市更新辦法》,明確鼓勵權利人自行改造,可作為更新改造實施主體,改造項目無需由“發展商”實施。此外,權利人可以通過協議方式轉讓土地使用權,而不用一定經過“招拍掛”的方式。
有分析師表示,原先就擁有一些舊的廠房或舊工業園區的工業企業,將直接從該《辦法》受益。而“榜上有名”的五家知名上市公司,包括世紀星源(000005,股吧)、深*佳、深*發、ST華控、深*織等,更是成為股市投資客的炒賣對象。
深圳市**財富投資控股有限公司副總經理賀*軍表示,將原來的工業用地改造為商業住宅用地,對深圳解決土地供應還是有一定的作用。近幾年深圳本地的開發商紛紛往外走,深圳政府通過釋放一些舊城項目,調動開發商在本地開發的積極性,可以把開發商的資金吸引回來,亦可增加房屋的供應量。
此外,由于本批更新項目大部分位于龍崗、寶安地區,深圳政府可利用此舉帶動關外地區提升城市建設的品質。中國城市運營管理中心主任戴*明亦表示,目前龍崗、寶安地區的環境較差,通過城市更新改變當地的社區環境,帶動關外的發展,實現大深圳戰略。否則,關內土地更加稀缺,房價更加飆升。
還有業內人士認為,此次城市更新計劃釋放大量的土地,在一定程度上為住房建設提供土地,有利于平抑房地產市場價格。
賀*軍對此表示,若作為改造主體的工業企業將改造后的住宅以成本價賣給員工或給予相當的優惠,或許可解決員工的居住問題,對抑制高房價還是有一定的作用,但由于目前深圳的房價很高,舊城改造出來的房子價格也不會低。
盡管如此,作為第一批更新項目,還是不少人士把其看做是深圳城市更新的“示范工程”。戴*明亦認為,此次工程對日后的有一定的示范作用,如果可行,將大面積鋪開,深圳關內還有很多這些項目,都需要更新。盡管本次更新計劃中配備了一定量的保障性住房,但整體的存量還是不夠。住宅更新還將是未來深圳的主調,畢竟現在深圳的土地還是有限的。
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法律分析：1、取消雙百，簽約面積與簽約人數雙95%后可征收。
（一）用地為單一地塊的，應當經全體共同共有人或者產權份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區分所有權的，應當經專有部分面積占比四分之三以上的物業權利人且占總人數四分之三以上的物業權利人同意，其中舊住宅區所在地塊應當經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百分之九十五以上的物業權利人同意；
（二）用地包含兩個或者兩個以上地塊的，每一地塊物業權利人更新意愿應當符合前項規定，且物業權利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十；
2、城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數單95%后可征收。
城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協議的物業權利人人數占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規定由區人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收。
3、一年內簽約率達不到95%的舊改項目，調出城市更新單元計劃。
確認市場主體后，一年內簽約率達不到95%的舊改項目，調出城市更新單元計劃。
對于一年內簽約率達到了95%的項目，市場主體可以向區政府申請調解。
4、官方首次制定了最低賠償標準：套內面積不少于1:1。
已登記的商品性質住宅物業采用原地產權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償；
產權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。
法律依據：《中華人民共和國社會保險法》 第七條 國務院社會保險行政部門負責全國的社會保險管理工作，國務院其他有關部門在各自的職責范圍內負責有關的社會保險工作。縣級以上地方人民政府社會保險行政部門負責本行政區域的社會保險管理工作，縣級以上地方人民政府其他有關部門在各自的職責范圍內負責有關的社會保險工作。
法律分析：為實施《深圳市城市更新辦法》，規范城市更新活動，建立規范、有序的城市更新長效機制，制定《深圳市城市更新辦法實施細則》。該《實施細則》于2012年1月21日經深圳市政府同意并予以印發，自發布之日起正式施行。 市政府相關職能部門、區政府（含新區管委會，下同）及其相關職能部門，應當根據《辦法》及本細則規定履行城市更新管理相關職責。
法律依據：《深圳市城市更新辦法》
第一條 為實施《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《辦法》），規范本市城市更新活動，建立規范、有序的城市更新長效機制，制定本細則。
第二條 市查違和城市更新工作領導小組（以下簡稱市領導小組）負責領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。市規劃國土部門是全市城市更新工作的主管部門（以下簡稱主管部門），負責具體組織、協調、監督全市城市更新工作。主管部門的派出機構依據《辦法》及本細則規定在轄區范圍內履行城市更新管理相關職責。
第三條 市政府相關職能部門、區政府（含新區管委會，下同）及其相關職能部門，應當根據《辦法》及本細則規定履行城市更新管理相關職責。
第四條 主管部門、市政府相關職能部門、區政府應當積極開展城市更新政策的宣傳，加強引導。街道辦事處、社區工作站、居委會等基層組織應當積極維護城市更新活動的正常秩序。
第五條 城市更新項目免收各種行政事業性收費。
第六條 鼓勵金融機構創新金融產品、改善金融服務，通過構建融資平臺、提供貸款、建立擔保機制等方式對城市更新項目予以支持。
法律分析：規范城市更新活動，建立規范、有序的城市更新長效機制。
法律依據：《深圳市城市更新辦法實施細則》
第六條 鼓勵金融機構創新金融產品、改善金融服務，通過構建融資平臺、提供貸款、建立擔保機制等方式對城市更新項目予以支持。
第七條 城市更新項目在實施過程中應當按照集約用地、綠色節能、低碳環保的原則，推廣使用經國家、省、市相關部門認定的新技術、新工藝、新材料和新設備，在滿足使用功能的前提下，優先使用建筑廢棄物綠色再生產品。
鼓勵城市更新項目按照綠色建筑的標準進行規劃、建設和運營管理。
第八條 主管部門和區政府應當建立城市更新工作投訴處理制度，對受理的投訴及時進行調查和處理。
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投稿：安中建
內容審核：索建國律師
