一、城中村改造協(xié)議的性質(zhì),城中村改造的法律性質(zhì)

(1)小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

(2)原因：在國(guó)有土地上建設(shè)的房屋才可以辦理房產(chǎn)證,像這種城中村改造的房子是在農(nóng)村集體土地上建造的,原則上不允許集體以外的人購(gòu)買(mǎi)的,而且也不受法律的保護(hù),這就是所謂的小產(chǎn)權(quán).將來(lái)是拿不到房本的,

城中村是：當(dāng)前我國(guó)城市中普遍存在的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,在一定程度上阻礙了城市的良性發(fā)展,也不利于全社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。

城中村改造的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

(一)、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補(bǔ)償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有各別村甚至?xí)岣哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如：將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。

(二)、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按10元/平方米，按兩次計(jì)算;這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)最近國(guó)有土地征收拆遷將該兩項(xiàng)數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補(bǔ)償想必也會(huì)參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。

(三)、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款：無(wú)明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定，當(dāng)然評(píng)估機(jī)構(gòu)有評(píng)估具體標(biāo)準(zhǔn)。屋內(nèi)裝修補(bǔ)償基本類似。

(四)、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項(xiàng)費(fèi)用主要很對(duì)營(yíng)運(yùn)性行房屋進(jìn)行的補(bǔ)償，如對(duì)沿街門(mén)簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補(bǔ)償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評(píng)估確定。

城中村改造房能不能辦房產(chǎn)證

城中村項(xiàng)目在全國(guó)都有發(fā)生，是屬于小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)是無(wú)法辦理房產(chǎn)證的。這個(gè)問(wèn)題的本質(zhì)在于土地使用性質(zhì)屬于集體，而非國(guó)有。

城中村和棚戶區(qū)改造正處于推進(jìn)規(guī)范管理和兌現(xiàn)回遷承諾的關(guān)鍵時(shí)期。現(xiàn)在的首要任務(wù)就是確保群眾按期回遷和拿到合法的房屋產(chǎn)權(quán)證。

各區(qū)改造項(xiàng)目安置回遷情況將作為一項(xiàng)重要的考核考評(píng)指標(biāo)，加大分值，列入年度考核考評(píng)工作，對(duì)完成回遷安置工作的單位予以重獎(jiǎng)，對(duì)沒(méi)有完成任務(wù)的要實(shí)施責(zé)任追究。

二、城中村改造涉及哪些法律問(wèn)題

城中村改造所涉法律問(wèn)題主要圍繞政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和村民三方主體展開(kāi)。

村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補(bǔ)償，失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復(fù)雜、變數(shù)多，過(guò)高的交易成本會(huì)使其在投資改造中的預(yù)期收益難以保障。

政府的主要利益訴求是：盡力避免財(cái)政壓力，保證市場(chǎng)、社會(huì)穩(wěn)定。

這三類相互沖突的利益訴求主要受下列制度化要素的影響：

1、土地資源的非商品性與非市場(chǎng)化征用。我國(guó)憲法第10條所規(guī)定的差別化土地所有權(quán)、土地產(chǎn)權(quán)的變更形式，導(dǎo)致了城市擴(kuò)容土地所有權(quán)的非市場(chǎng)化征用，使得城中村失地農(nóng)民的合理收益被限制乃至低價(jià)剝奪。

2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模煳的村集體經(jīng)濟(jì)。城郊農(nóng)村社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)的突出特征是產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，廣大村民雖擁有所有權(quán)，但該收益的具體支配和使用則被壟斷于少數(shù)村干部手中，導(dǎo)致所有權(quán)與使用權(quán)、知情權(quán)脫節(jié)。

3、封閉的村（居）建設(shè)與城鄉(xiāng)分割的管理模式。城市社區(qū)由街道辦事處管理，管理的一切費(fèi)用由政府財(cái)政承擔(dān)，前者具有統(tǒng)一規(guī)劃、開(kāi)放式流動(dòng)格局，統(tǒng)一建設(shè)與管理；而村社區(qū)則由村民委員會(huì)管理，管理的一切費(fèi)用由村集體承擔(dān)，以村為單位，視人口、財(cái)力而采取不同程度的封閉建設(shè)，管理上往往各自為政。

一、2022最新城中村改造政策

推進(jìn)城中村改造要實(shí)現(xiàn)建筑形態(tài)改造與社會(huì)形態(tài)改造的有機(jī)結(jié)合，以人為本，科學(xué)規(guī)劃，可持續(xù)推進(jìn)我國(guó)城中村改造。

1、打破行政區(qū)劃藩籬，實(shí)現(xiàn)多種安置并行。按照政府主導(dǎo)、區(qū)域統(tǒng)籌原則，建議在今后城中村改造建設(shè)中，采取大分散、小集中的安置方式，依據(jù)改造村莊實(shí)際特點(diǎn)，因地制宜，將原址安置、異地安置、合并安置等方式相結(jié)合，必要時(shí)可打破行政區(qū)劃限制，跨區(qū)域安置村民，確保村民利益的實(shí)現(xiàn)。

2、拓寬融資渠道，加大監(jiān)管扶持力度。首先，逐步完善城改項(xiàng)目手續(xù)，對(duì)安置先行的城改項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合預(yù)審。其次，對(duì)房企的資質(zhì)和實(shí)力進(jìn)行前期審查；對(duì)部分高息借貸的房企，要跟蹤調(diào)查；對(duì)違法建設(shè)的房企，要加大處罰力度。再次，擴(kuò)大區(qū)級(jí)政府融資平臺(tái)，加大銀企合作力度。最后，前置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃聽(tīng)證程序，積極扶持城改項(xiàng)目，吸引更多優(yōu)質(zhì)商家和社會(huì)資本。

3、村民有序參與建設(shè)，實(shí)現(xiàn)多方互惠共贏。有序引導(dǎo)村民參與城中村改造附屬工程建設(shè)，變村民的被動(dòng)拆遷為村民的主動(dòng)建設(shè)，豐富村民參加城中村建設(shè)形式，讓廣大村民在主動(dòng)建設(shè)中真正感受到城中村建設(shè)的意義；暢通村民訴求表達(dá)渠道，有疏有堵，正確對(duì)待村民的合理訴求，推動(dòng)城改工作順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)互惠共贏。

4、大力加強(qiáng)教育引導(dǎo)，確保真正融入城市。積極教育引導(dǎo)村民培育正確的財(cái)富觀、就業(yè)觀，大力支持村民自主創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)；給予村民職業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)指導(dǎo)以及稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策，積極幫助村民提高勞動(dòng)技能；通過(guò)集中歸并、資產(chǎn)量化、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)等形式，變村民為股民，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變股權(quán)，讓村民持久合理地分享到城鎮(zhèn)化過(guò)程中土地增值的收益，真正融入城市。

三、城中村改造有哪些法律看點(diǎn)

法律分析：城中村改造所涉法律問(wèn)題主要圍繞政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和村民三方主體展開(kāi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復(fù)雜、變數(shù)多，過(guò)高的交易成本會(huì)使其在投資改造中的預(yù)期收益難以保障。

政府的主要利益訴求是：盡力避免財(cái)政壓力，保證市場(chǎng)、社會(huì)穩(wěn)定。

村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補(bǔ)償，失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。一戶多宅的在拆遷時(shí)能否就每處宅基地均獲得拆遷補(bǔ)償

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；(二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、城中村改造算拆遷還是征收

城中村改造算拆遷。城中村改造是指對(duì)農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋，進(jìn)行的征收拆遷。城中村改造拆遷是由政府倡導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商、村民自主拆遷一種三方結(jié)合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。城中村改造拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目，因村而異，一村一策，各城中村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟(jì)狀況，通過(guò)村民代表大會(huì)或村會(huì)討論通過(guò)補(bǔ)償方案確定。城中村改造如下：1、規(guī)劃，各區(qū)政府提出城中村改造項(xiàng)目申請(qǐng)。由市規(guī)劃局會(huì)同市發(fā)改委、國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心初步審查規(guī)劃；2、土地收儲(chǔ)，城中村改造范圍內(nèi)的土地由市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)。涉及集體土地的，由市土地儲(chǔ)備中心會(huì)同各區(qū)政府辦理土地征收申報(bào)手續(xù)；3、拆遷，對(duì)城中村改造范圍內(nèi)的房屋、人口等情況進(jìn)行調(diào)查審核，制訂拆遷補(bǔ)償安置方案并實(shí)行三榜公示。法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國(guó)防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、城中村改造和拆遷有什么區(qū)別

城中村改造和拆遷的區(qū)別如下：1、城中村改造和拆遷的賠償情況不同。棚戶區(qū)在字面上理解為城市中平房居所，房屋密度較大，交通不便，因生活條件限制，不管是周邊環(huán)境還是衛(wèi)生都比較差，而且住房年限較久，又因其土地性質(zhì)為國(guó)有土地性質(zhì)，所以自己修建比較困難，棚改拆遷之后一般會(huì)搬離原居所所在地；城中村：城中村顧名思義，在城市中的農(nóng)村，多數(shù)因城市郊區(qū)城鎮(zhèn)化。但是該地并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)，逐漸演變成城中村；2、城中村改造和拆遷的產(chǎn)權(quán)情況不同。拆遷和城中村改造最明顯的不同是土地性質(zhì)依舊為集體土地，但是因所處位置又比普通農(nóng)村較好，所以在補(bǔ)償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格和周邊持平，拆遷之后一般是在原地址新建安置房。法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。第二十六條房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

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投稿：韋樂(lè)偉

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