一、土地征收就是一級(jí)開(kāi)發(fā)嗎

土地征收并不等同于一級(jí)開(kāi)發(fā)。土地征收是國(guó)家為了公共利益需要，依法將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并給予補(bǔ)償和安置的法律行為。而土地一級(jí)開(kāi)發(fā)則是指對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，以及市政配套設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到建設(shè)條件后再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

首先，我們需要明確土地征收的法律定義。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條，國(guó)家征收土地是出于公共利益的需要，并按照法定程序進(jìn)行。征收土地后，土地的性質(zhì)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。

其次，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是一個(gè)更為復(fù)雜的過(guò)程。它不僅包括征地，還涉及拆遷、安置、補(bǔ)償以及市政配套設(shè)施建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)。一級(jí)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)是將生地（或毛地）轉(zhuǎn)化為熟地，使其達(dá)到三通一平、五通一平或七通一平的建設(shè)條件，然后再進(jìn)行土地的出讓或轉(zhuǎn)讓。

因此，盡管土地征收是一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，但二者并不等同。土地征收主要關(guān)注土地的權(quán)屬轉(zhuǎn)變和補(bǔ)償安置問(wèn)題，而土地一級(jí)開(kāi)發(fā)則是一個(gè)更為綜合的過(guò)程，它不僅包括征地，還涉及后續(xù)的拆遷、建設(shè)、出讓等多個(gè)環(huán)節(jié)。

綜上所述，土地征收并不等同于一級(jí)開(kāi)發(fā)，而是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)環(huán)節(jié)。在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，除了征地外，還需要進(jìn)行拆遷、安置、補(bǔ)償以及市政配套設(shè)施建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)的工作。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)都是什么意思？

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。從空間上來(lái)講，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要可分為成片（或連片）開(kāi)發(fā)及分片開(kāi)發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說(shuō)法，在法律上還沒(méi)有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時(shí)間上來(lái)講，一種是可以先做一級(jí)開(kāi)發(fā)、再做二級(jí)開(kāi)發(fā)，即

一、二級(jí)開(kāi)發(fā)分離的形式，另一種是一級(jí)開(kāi)發(fā)包含在二級(jí)開(kāi)發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來(lái)講，一類是存量一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開(kāi)發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰(shuí)看上哪一塊就割給誰(shuí)，開(kāi)發(fā)商、用地單位自行做一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。這種方式的好處是政府無(wú)需投入，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開(kāi)發(fā)進(jìn)度無(wú)法掌控、保障。盡管國(guó)家三令五申強(qiáng)調(diào)，今后經(jīng)營(yíng)性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，再進(jìn)入土地市場(chǎng)，但割臘肉式仍將會(huì)延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。這是無(wú)可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國(guó)有公司承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)，好處是政府收益相對(duì)豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊資金，開(kāi)發(fā)進(jìn)度慢，沒(méi)錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開(kāi)招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級(jí)開(kāi)發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級(jí)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)成熟后再由一級(jí)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開(kāi)發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購(gòu)”，即一級(jí)開(kāi)發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市。在政府與一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場(chǎng)操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級(jí)開(kāi)發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，好處是政府主導(dǎo)，缺點(diǎn)是與市場(chǎng)脫節(jié)，甚至滋生腐敗。第五，借殼上市式：目前國(guó)內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng)。如香港華潤(rùn)曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式。土地二級(jí)開(kāi)發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過(guò)程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。

三、土地征收成片開(kāi)發(fā)是什么意思

成片開(kāi)發(fā)，指在國(guó)土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)，由縣級(jí)以上地方人民政府組織的對(duì)一定范圍的土地，進(jìn)行的綜合性開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，土地征收成片開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持新發(fā)展理念，以人民為中心，注重保護(hù)耕地，注重維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。本文所指土地成片開(kāi)發(fā)是指對(duì)農(nóng)地或比較原始的建設(shè)用地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生產(chǎn)生活配套，以獲取土地出讓（轉(zhuǎn)讓）收益或自留經(jīng)營(yíng)收益的一種經(jīng)濟(jì)行為。與宗地開(kāi)發(fā)相比，土地成片開(kāi)發(fā)具有面積大、容納建設(shè)項(xiàng)目多和整體連片等特征，雖然這種開(kāi)發(fā)因周期長(zhǎng)、資金占用量大以及風(fēng)險(xiǎn)高等原因一般多為政府行為，但因利潤(rùn)空間無(wú)限、開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)眾多而受到各類投資主體的青睞。隨著我國(guó)近幾年的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游區(qū)、保稅區(qū)以及新城建設(shè)的開(kāi)展，這種行為受到了理論界與學(xué)術(shù)界較多關(guān)注，但在具體的執(zhí)行手法與操作方式上，尚少有人論及，本文根據(jù)尺度公司對(duì)某新城建設(shè)的咨詢經(jīng)歷，就土地片開(kāi)發(fā)的片區(qū)發(fā)展策略、土地增值策略以及土地開(kāi)發(fā)步驟等問(wèn)題進(jìn)行一般性論述。

拓展資料：土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)？

標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）成片開(kāi)發(fā)的位置、面積、范圍和基礎(chǔ)設(shè)施條件等基本情況；

（二）成片開(kāi)發(fā)的必要性、主要用途和實(shí)現(xiàn)的功能；

（三）成片開(kāi)發(fā)擬安排的建設(shè)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)時(shí)序和年度實(shí)施計(jì)劃；

（四）依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃確定的一個(gè)完整的土地征收成片開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他公益性用地比例；

（五）成片開(kāi)發(fā)的土地利用效益以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益評(píng)估。

法律依據(jù)：《土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》三、縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第45條規(guī)定，依據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃，組織編制土地征收成片開(kāi)發(fā)方案，納入當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，并報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

土地征收成片開(kāi)發(fā)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）成片開(kāi)發(fā)的位置、面積、范圍和基礎(chǔ)設(shè)施條件等基本情況；

（二）成片開(kāi)發(fā)的必要性、主要用途和實(shí)現(xiàn)的功能；

（三）成片開(kāi)發(fā)擬安排的建設(shè)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)時(shí)序和年度實(shí)施計(jì)劃；

（四）依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃確定的一個(gè)完整的土地征收成片開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他公益性用地比例；

（五）成片開(kāi)發(fā)的土地利用效益以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益評(píng)估。

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內(nèi)容審核：劉超律師

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