一、舊城改造致民房開(kāi)裂拆遷企業(yè)須承擔(dān)全責(zé)

老葉家的居民樓位于廣西壯族自治區(qū)來(lái)賓市老班車站附近,老班車站是來(lái)賓市舊城改造的項(xiàng)目之一。2010年11月,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拆遷老班車站舊樓時(shí),產(chǎn)生的震動(dòng)造成包括老葉家在內(nèi)的7戶房屋不同程度的開(kāi)裂。事故發(fā)生后,街道辦事處召集開(kāi)發(fā)商與老葉等居民進(jìn)行協(xié)商,并達(dá)成協(xié)議,但之后開(kāi)發(fā)商并未按照協(xié)議對(duì)事故進(jìn)行處理,稱房屋沒(méi)有房產(chǎn)證,老葉等人再次向相關(guān)部門反映。

就在老葉等人在等待處理結(jié)果的時(shí)候,事故再次發(fā)生,2011年11月24日凌晨,老葉等人的房屋、門前道路再次出現(xiàn)開(kāi)裂,道路下的供水管突然爆裂。為處理事故,政府部門先后多次組織房屋受損的房主與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,并明確要求對(duì)多戶開(kāi)裂的房屋進(jìn)行加固及賠償,但問(wèn)題一直未能得到解決。老葉只好向法院提起訴訟,要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及承建該工程的建筑公司共同承擔(dān)受損房屋的修復(fù)加固費(fèi)用10萬(wàn)余元。

興賓區(qū)法院審理后,判令兩被告共同賠償給老葉房屋加固維修費(fèi)用10萬(wàn)余元。

對(duì)于該案的判決,法官解釋稱,上述房屋雖然沒(méi)有房產(chǎn)證,但老葉的房屋自上世紀(jì)八十年代建成后實(shí)際使用居住至今,因此該房屋為老葉所有。開(kāi)發(fā)商和承建商在拆遷老班車站舊樓前,理應(yīng)對(duì)周邊建筑現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)測(cè)、留證及評(píng)估,以此確定拆遷方案,避免對(duì)周邊環(huán)境及建筑產(chǎn)生負(fù)面影響。目前,老葉居住的房屋存在損壞,通過(guò)相關(guān)會(huì)議記錄,法院認(rèn)為上述損壞與拆遷老班車站舊樓存在因果關(guān)系,兩被告也沒(méi)有證據(jù)表明老葉的房屋在拆遷施工前就已經(jīng)損壞,因此兩被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

**松馬艷正義

稿件來(lái)源：法制日?qǐng)?bào)析案

二、舊城改造項(xiàng)目中拆遷補(bǔ)償是怎樣的

舊城改造項(xiàng)目中拆遷補(bǔ)償是怎樣的舊城改造征收房屋的，也應(yīng)該按照或參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行征收，其中：

1、對(duì)于被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償：被征收房屋的價(jià)值，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，依國(guó)家有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。(評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票確定或隨機(jī)確定)對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)行說(shuō)明。

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償：采取貨幣補(bǔ)償、或現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，一次性給予被征收人搬遷費(fèi)，依國(guó)家有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。對(duì)于無(wú)法搬遷、無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備，依規(guī)定，通過(guò)評(píng)估確定其實(shí)際價(jià)值，給予相應(yīng)補(bǔ)償。對(duì)已廢棄的生產(chǎn)設(shè)備，不予補(bǔ)償。

3、征收過(guò)程中應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償，后搬遷：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。評(píng)估結(jié)果十分重要，被征收人需在法定時(shí)限內(nèi)維權(quán)。在舊城改造過(guò)程中，對(duì)于房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額以及因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償金額，都需要經(jīng)過(guò)具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確認(rèn)。但在實(shí)踐中評(píng)估機(jī)構(gòu)很多都是由征收方自行決定的，而且評(píng)估費(fèi)用也是由征收方出的，所以很多情況下評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)不會(huì)完全按照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。當(dāng)被征收人看到評(píng)估報(bào)告上的補(bǔ)償價(jià)值嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，不要輕易簽字，可以在收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，如果對(duì)復(fù)核結(jié)果不滿意，也可以在收到復(fù)核結(jié)果十日內(nèi)向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。有的被征收人在收到評(píng)估報(bào)告后想要申請(qǐng)復(fù)核鑒定，但又害怕需要自己承擔(dān)高額的評(píng)估鑒定費(fèi)用而放棄維護(hù)自己的權(quán)利，其實(shí)完全不必?fù)?dān)心，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三十一條規(guī)定，房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

三、舊城改造房屋補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

舊城改造項(xiàng)目的首要就是對(duì)土地進(jìn)行征收處理，在獲得土地使用權(quán)后再次對(duì)城市進(jìn)行各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，具體情況下，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的情況來(lái)進(jìn)行處理，如果對(duì)相關(guān)情況的認(rèn)定存在異議的，可以由司法機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際來(lái)進(jìn)行確定。

一、舊城改造房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、永久性建筑按照拆除一平方米補(bǔ)償一平方米住宅以此進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換；

2、（國(guó)道）用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補(bǔ)償0．7平方米新建筑；

3、（村道）用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補(bǔ)償0．65平方米新建；

4、如果上述情況的用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補(bǔ)償0．5平方米新建筑；

5、瓦房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照拆1平方住宅補(bǔ)償1．5平方住宅進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換補(bǔ)償；

6、臨時(shí)建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)樓頂磚墻鐵皮頂按每平方300元進(jìn)行補(bǔ)償，而樓頂鋼架鐵皮頂按每平方200元進(jìn)行補(bǔ)償。過(guò)渡期租金補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

在房子建設(shè)過(guò)程中人們是需要居住的，而這段時(shí)間也是會(huì)有補(bǔ)助的，國(guó)家還是比較人性化的，而這個(gè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)就是住宅用戶的話每月會(huì)給予每平方米20元的過(guò)度期間租金補(bǔ)助。

商業(yè)用戶的話每月會(huì)給予每平方米70元的過(guò)渡期租金補(bǔ)助。計(jì)補(bǔ)日期從被拆遷房屋交付開(kāi)發(fā)商之日起至回遷安置房交付之日止，在每個(gè)季度第一個(gè)月的10日進(jìn)行支付，按季度支付。

二、舊城改造的內(nèi)容

1、改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在其行政界限范圍內(nèi)，實(shí)行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；

2、改善城市環(huán)境，通過(guò)采取綜合的相互聯(lián)系的措施來(lái)凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開(kāi)闊空間的利用狀況等；

3、更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；

4、更新或完善城市道路系統(tǒng)；

5、改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

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