圣運律師事務所：城中村改造有法可依了城中村改造要這樣進行（上）， 在去年的相關會議上就明確指出，要在超大特大城市穩步推進城中村改造，這也意味著，今后一段時間內，城中村改造將是國家重點推進的項目。目前超大特大城市總共有二十多個，對于都是哪些城
在去年的相關會議上就明確指出，要在超大特大城市穩步推進城中村改造，這也意味著，今后一段時間內，城中村改造將是國家重點推進的項目。目前超大特大城市總共有二十多個，對于都是哪些城市，我們在此之前都已經說過很多次，這里就不再重復了（大家可以查看我們往日發布的與城中村改造相關的文章）。
但是城中村改造大家一定要有所了解，城中村改造是一項涉及老百姓切身利益的活動，也是一項具有公益性質的活動，國家在超大特大城市穩步推進城中村改造活動，一來是可以通過城中村改造的方式改善居住條件差的老百姓的生活質量，提升其生活品質，二來是為了推動城市經濟發展，提升整個城市的風貌，完善城市功能，三來則是為了進一步消除城市中存在的安全穩患。
雖然說，啟動相應的城中村改造可以造福老百姓，推動城市發展，但是城中村改造并不是一件簡單的活動，而且，城中村改造也不是想怎么改就能怎么改，想在哪改造就能在哪兒改造的。也就是說，城中村改造也是需要結合實際情況來推進，不可以全部采取一刀切的方式。
一般來說，城中村改造主要有三種方式，一種是拆除重建，一種是整治提升，最后一種則是拆整結合。其中主要是以整治提升為主，拆除重建為輔。拆除重建只能是在符合一定條件的情況下進行，比如房屋存在安全隱患，房屋整體規劃不符合城市規劃建設的標準等等，對于這樣的房屋，那么才有可能會被拆除重建。因此，實踐過程中，相關部門為了省事，將全部的房屋拆除，然后重新建設，就違背了相關的政策規定。那么，城中村改造應當要如何進行呢？
事實上，關于城中村改造并沒有一個具體的法律法規，在此之前，絕大多數的城中村改造項目，基本上依據的都是《土地管理法》《土地管理法實施條例》等相關的法律法規，但是由于這兩部法律主要針對的是土地征收，所以，在城中村改造過程中很容易出現侵害老百姓合法權益的現象，尤其是在拆除重建過程中，侵害被征收人相關權益的行為時有發生。
所以，為了保障老百姓在城中村改造過程中的各項權益，廣州市制定了《廣州市城中村改造條例》，該《條例》目前已經獲得廣東省人大常委會批準，將于2024年5月1日起施行。該《條例》是全國首個專門針對城中村改造的地方性法規條例，該《條例》中不僅明確了什么是城中村，而且還針對如何征收集體土地，如何保障被征收人權益等作出了明確規定。下面我們就結合該《條例》中的內容來一起詳細地了解一下
一、關于城中村改造的含義
《廣州市城中村改造條例》第二條規定，所謂的城中村改造，是指位于城鎮開發邊界范圍內失去或者基本失去耕地，實行村民自治和農村集體所有制的建成區域，以及集體土地已征為國有、已完成撤村改制，但原農村集體經濟組織繼受單位及原村民保留使用的低效建設用地范圍內的建成區域。
城中村改造的具體范圍由市人民政府根據國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃劃定并向社會公布。
簡單一點來講城中村其實就是城里的農村，這些村莊隨著城市的發展，被遺留在了城里，同時其也失去或是基本失去了耕地，只不過，這些村莊仍然實行著村民自治和農村集體所有制，即使后來從農民轉為了居民，其生活狀態也仍然保持著原來的樣子。
實踐中，城中村其實非常多的，幾乎每一座城市我們都能看見城中村的影子，尤其是一些超大、特大城市里。不過，今后城中村可能會逐漸地減少，隨著在超大、特大城市穩步推進城中村改造項目，城中村很有可能在不遠的將來就會逐漸消失。
二、拆除重建類城中村改造必須經村民同意
該《條例》第十八條規定，拆除新建類城中村改造項目啟動之前，區人民政府應當組織開展改造意愿征詢，經改造項目所在村的農村集體經濟組織三分之二以上成員和三分之二以上十八周歲以上村民同意后，納入城中村改造年度計劃并啟動改造。
也就是說，在城中村改造過程中，如果房屋不符合城市建設規劃，不符合原土地利用和建筑形態標準，存在安全隱患等等，那么，在拆除重建時，必須要經三分之二以上成員或是三分之二以上村民的同意，在未獲得絕大多數村民的同意下，相關部門是不可以啟動拆除重建工作的。
在未經三分之二以上成員或村民的同意之下，強行拆毀老百姓的房屋，尤其是在未給予任何補償時，其拆除行為肯定是不合法的，此時，作為被征收人則應馬上咨詢專業律師，必要時可在專業律師的幫助下，通過法律途徑來維護自己的合法權益。
實踐中，有的被征收人在遇到這種情況時，往往不知道如何去維護自己的合法權益，在房屋被強制拆除后，就一味地等著相關部門主動來找自己談賠償，但事實上，這種辦法只會讓被征收人錯失維護合法權益的機會。因此，凱諾律師在這里提醒大家，在城中村改造過程中，一旦遇到對方違法拆除房屋的行為，要馬上啟動相應的法律程序，這是很關鍵的。
三、城中村改造中涉及征收的必須要遵循先補償、后搬遷原則
《條例》第二十一條明確規定，城中村改造項目涉及土地征收的，區人民政府應當對土地的位置、權屬、地類、面積以及村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等情況按規定進行土地現狀調查，調查結果應當由擬征收的土地所有權人、使用權人簽字確認。
征收集體土地應當按照公平合理、先補償后搬遷的原則，鞏固提升村民原有生活水平，維護長遠利益。
這一點其實與《土地管理法實施條例》等有關規定類似，在實施土地征收之前，必須要實地對征收范圍內的土地、房屋現狀進行調查，在弄清楚之后，還需要與被征收人一起確認土地現狀調查表，這是必須要履行的程序之一。實踐中，若征收方未履行這一程序，那就侵害了被征收人參與權、知情權等相關權益。
其次，征收集體土地，必須要遵循先補償、后搬遷原則，無論是因什么原因，無論征收目的是什么，這是雷打不動的征收原則，若在未給予被征收人任何補償，甚至都沒有簽訂補償安置協議的情況下，就強行摧毀地上附著物、房屋，毀壞青苗等，則就違背了有關法律法規。
總之，凱諾律師今天想要告訴大家的是，城中村改造在超大、特大城市穩步推進已經板上釘釘的事，所以，大家一定要積極地去了解一些相關的知識，日后要遇到城中村改造，那么可以馬上發現城中村改造過程中是否存在違法行為，是否有侵害自己的合法權益。
●深圳發布穩步推進城中村改造實施意見，啟動拆除新建需經三分之二以上物業權利人同意：今日在線拆遷法律咨詢
●深圳發布穩步推進城中村改造實施意見，啟動拆除新建需經三分之二以上物業權利人同意：今日在線拆遷法律咨詢
●全國首個城中村改造立法 廣州先行：拔出“釘子戶”可由“人民政府+法院”雙保險保障執行：今日在線拆遷法律咨詢
●早讀｜全國第一廣東登記在冊企業突破800萬戶；全國首張廣州黃埔發放城中村改造房票：今日在線拆遷法律咨詢
●全國首個城中村改造立法《廣州市城中村改造條例》獲批，廣州城中村改造村名單由政府決定嗎：今日在線拆遷法律咨詢
●中心城區500萬㎡舊改規劃公示，立法聽證會將舉行｜東莞城中村改造進行時：今日在線拆遷法律咨詢
●南京高科：公司將積極研究城中村改造等領域政策和區域內相關項目，謀劃高質量業務拓展：今日在線拆遷法律咨詢
●房產早參｜深圳發布城中村改造實施意見；招商積余董事長聶黎明因工作調動辭任：今日在線拆遷法律咨詢
●深振業Ａ：城中村改造作為房地產“三大工程”之一，是各地2024年的重點工作方向：今日在線拆遷法律咨詢
●深圳城中村改造新規發布啟動拆除新建需經三分之二以上物業權利人同意：今日在線拆遷法律咨詢
●全國首個城中村改造立法《廣州市城中村改造條例》獲批，廣州城中村改造村名單由政府決定嗎：今日在線拆遷法律咨詢
●廣州黃埔發出全國首張城中村改造房票，首批三個商品房源納入“房源超市”：今日在線拆遷法律咨詢
●總投資179億涉通州7村的“城中村改造”項目將編制征地、拆遷工作方案：今日在線拆遷法律咨詢
●億翰今日資訊 | 國開行已發放“三大工程”貸款1047.76億 城中村改造占比超千億：今日在線拆遷法律咨詢
●開屏跑腿 | 城中村改造，村民等14年拿不到回遷房街道辦回復，城中村拆遷改造流程：今日在線拆遷法律咨詢
●涉7村通州這處“城中村改造”項目將啟動，征收集體土地4000多畝：今日在線拆遷法律咨詢
●住房城鄉建設部在濟南市召開保障性住房建設、城中村改造工作專題培訓班暨工作現場會：今日在線拆遷法律咨詢
●南京高科：將積極研究城中村改造等領域政策和相關項目，謀劃高質量業務拓展：今日在線拆遷法律咨詢
●廣州鳳和城中村改造快速推進 F37地塊6月底前啟動安置房建設，廣州鳳和集團：今日在線拆遷法律咨詢
●政經譚 | 廣州推動城中村改造等“三大工程” 北京1-5月住宅銷售面積降16.3%：今日在線拆遷法律咨詢
>內容審核：劉偉濤律師
來源：臨律-圣運律師事務所：城中村改造有法可依了城中村改造要這樣進行（上），
