在去年的相關(guān)會(huì)議上就明確指出，要在超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，這也意味著，今后一段時(shí)間內(nèi)，城中村改造將是國(guó)家重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目。目前超大特大城市總共有二十多個(gè)，對(duì)于都是哪些城市，我們?cè)诖酥岸家呀?jīng)說(shuō)過(guò)很多次，這里就不再重復(fù)了（大家可以查看我們往日發(fā)布的與城中村改造相關(guān)的文章）。

但是城中村改造大家一定要有所了解，城中村改造是一項(xiàng)涉及老百姓切身利益的活動(dòng)，也是一項(xiàng)具有公益性質(zhì)的活動(dòng)，國(guó)家在超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造活動(dòng)，一來(lái)是可以通過(guò)城中村改造的方式改善居住條件差的老百姓的生活質(zhì)量，提升其生活品質(zhì)，二來(lái)是為了推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升整個(gè)城市的風(fēng)貌，完善城市功能，三來(lái)則是為了進(jìn)一步消除城市中存在的安全穩(wěn)患。

雖然說(shuō)，啟動(dòng)相應(yīng)的城中村改造可以造福老百姓，推動(dòng)城市發(fā)展，但是城中村改造并不是一件簡(jiǎn)單的活動(dòng)，而且，城中村改造也不是想怎么改就能怎么改，想在哪改造就能在哪兒改造的。也就是說(shuō)，城中村改造也是需要結(jié)合實(shí)際情況來(lái)推進(jìn)，不可以全部采取一刀切的方式。

一般來(lái)說(shuō)，城中村改造主要有三種方式，一種是拆除重建，一種是整治提升，最后一種則是拆整結(jié)合。其中主要是以整治提升為主，拆除重建為輔。拆除重建只能是在符合一定條件的情況下進(jìn)行，比如房屋存在安全隱患，房屋整體規(guī)劃不符合城市規(guī)劃建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)等等，對(duì)于這樣的房屋，那么才有可能會(huì)被拆除重建。因此，實(shí)踐過(guò)程中，相關(guān)部門為了省事，將全部的房屋拆除，然后重新建設(shè)，就違背了相關(guān)的政策規(guī)定。那么，城中村改造應(yīng)當(dāng)要如何進(jìn)行呢？

事實(shí)上，關(guān)于城中村改造并沒有一個(gè)具體的法律法規(guī)，在此之前，絕大多數(shù)的城中村改造項(xiàng)目，基本上依據(jù)的都是《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》等相關(guān)的法律法規(guī)，但是由于這兩部法律主要針對(duì)的是土地征收，所以，在城中村改造過(guò)程中很容易出現(xiàn)侵害老百姓合法權(quán)益的現(xiàn)象，尤其是在拆除重建過(guò)程中，侵害被征收人相關(guān)權(quán)益的行為時(shí)有發(fā)生。

所以，為了保障老百姓在城中村改造過(guò)程中的各項(xiàng)權(quán)益，廣州市制定了《廣州市城中村改造條例》，該《條例》目前已經(jīng)獲得廣東省人大常委會(huì)批準(zhǔn)，將于2024年5月1日起施行。該《條例》是全國(guó)首個(gè)專門針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)條例，該《條例》中不僅明確了什么是城中村，而且還針對(duì)如何征收集體土地，如何保障被征收人權(quán)益等作出了明確規(guī)定。下面我們就結(jié)合該《條例》中的內(nèi)容來(lái)一起詳細(xì)地了解一下

一、關(guān)于城中村改造的含義

《廣州市城中村改造條例》第二條規(guī)定，所謂的城中村改造，是指位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)失去或者基本失去耕地，實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的建成區(qū)域，以及集體土地已征為國(guó)有、已完成撤村改制，但原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民保留使用的低效建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

城中村改造的具體范圍由市人民政府根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃劃定并向社會(huì)公布。

簡(jiǎn)單一點(diǎn)來(lái)講城中村其實(shí)就是城里的農(nóng)村，這些村莊隨著城市的發(fā)展，被遺留在了城里，同時(shí)其也失去或是基本失去了耕地，只不過(guò)，這些村莊仍然實(shí)行著村民自治和農(nóng)村集體所有制，即使后來(lái)從農(nóng)民轉(zhuǎn)為了居民，其生活狀態(tài)也仍然保持著原來(lái)的樣子。

實(shí)踐中，城中村其實(shí)非常多的，幾乎每一座城市我們都能看見城中村的影子，尤其是一些超大、特大城市里。不過(guò)，今后城中村可能會(huì)逐漸地減少，隨著在超大、特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目，城中村很有可能在不遠(yuǎn)的將來(lái)就會(huì)逐漸消失。

二、拆除重建類城中村改造必須經(jīng)村民同意

該《條例》第十八條規(guī)定，拆除新建類城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)之前，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展改造意愿征詢，經(jīng)改造項(xiàng)目所在村的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員和三分之二以上十八周歲以上村民同意后，納入城中村改造年度計(jì)劃并啟動(dòng)改造。

也就是說(shuō)，在城中村改造過(guò)程中，如果房屋不符合城市建設(shè)規(guī)劃，不符合原土地利用和建筑形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，存在安全隱患等等，那么，在拆除重建時(shí)，必須要經(jīng)三分之二以上成員或是三分之二以上村民的同意，在未獲得絕大多數(shù)村民的同意下，相關(guān)部門是不可以啟動(dòng)拆除重建工作的。

在未經(jīng)三分之二以上成員或村民的同意之下，強(qiáng)行拆毀老百姓的房屋，尤其是在未給予任何補(bǔ)償時(shí)，其拆除行為肯定是不合法的，此時(shí)，作為被征收人則應(yīng)馬上咨詢專業(yè)律師，必要時(shí)可在專業(yè)律師的幫助下，通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

實(shí)踐中，有的被征收人在遇到這種情況時(shí)，往往不知道如何去維護(hù)自己的合法權(quán)益，在房屋被強(qiáng)制拆除后，就一味地等著相關(guān)部門主動(dòng)來(lái)找自己談賠償，但事實(shí)上，這種辦法只會(huì)讓被征收人錯(cuò)失維護(hù)合法權(quán)益的機(jī)會(huì)。因此，凱諾律師在這里提醒大家，在城中村改造過(guò)程中，一旦遇到對(duì)方違法拆除房屋的行為，要馬上啟動(dòng)相應(yīng)的法律程序，這是很關(guān)鍵的。

三、城中村改造中涉及征收的必須要遵循先補(bǔ)償、后搬遷原則

《條例》第二十一條明確規(guī)定，城中村改造項(xiàng)目涉及土地征收的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)土地的位置、權(quán)屬、地類、面積以及村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權(quán)屬、種類、數(shù)量等情況按規(guī)定進(jìn)行土地現(xiàn)狀調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)由擬征收的土地所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字確認(rèn)。

征收集體土地應(yīng)當(dāng)按照公平合理、先補(bǔ)償后搬遷的原則，鞏固提升村民原有生活水平，維護(hù)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

這一點(diǎn)其實(shí)與《土地管理法實(shí)施條例》等有關(guān)規(guī)定類似，在實(shí)施土地征收之前，必須要實(shí)地對(duì)征收范圍內(nèi)的土地、房屋現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，在弄清楚之后，還需要與被征收人一起確認(rèn)土地現(xiàn)狀調(diào)查表，這是必須要履行的程序之一。實(shí)踐中，若征收方未履行這一程序，那就侵害了被征收人參與權(quán)、知情權(quán)等相關(guān)權(quán)益。

其次，征收集體土地，必須要遵循先補(bǔ)償、后搬遷原則，無(wú)論是因什么原因，無(wú)論征收目的是什么，這是雷打不動(dòng)的征收原則，若在未給予被征收人任何補(bǔ)償，甚至都沒有簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，就強(qiáng)行摧毀地上附著物、房屋，毀壞青苗等，則就違背了有關(guān)法律法規(guī)。

總之，凱諾律師今天想要告訴大家的是，城中村改造在超大、特大城市穩(wěn)步推進(jìn)已經(jīng)板上釘釘?shù)氖拢裕蠹乙欢ㄒe極地去了解一些相關(guān)的知識(shí)，日后要遇到城中村改造，那么可以馬上發(fā)現(xiàn)城中村改造過(guò)程中是否存在違法行為，是否有侵害自己的合法權(quán)益。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來(lái)源：臨律-圣運(yùn)律師事務(wù)所：城中村改造有法可依了城中村改造要這樣進(jìn)行（上），