深圳買農民房的風險有哪些，我國目前的法規和政策是不允許農民房買賣的，除非是同一集體組織的村民。因此，農民房買賣會存在很大的法律風險，主要有：1、房產可能是違法建筑。村民建造農民房應當辦理相應的證書，深圳常見的是兩證一書，即建房土地使用證、建
我國目前的法規和政策是不允許農民房買賣的，除非是同一集體組織的村民。因此，農民房買賣會存在很大的法律風險，主要有：
1、房產可能是違法建筑。
村民建造農民房應當辦理相應的證書，深圳常見的是兩證一書，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準通知書。現在關外買賣的農民房，有些是村民私下搶建的，根本沒有合法建造的手續。
在實踐中，還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風險非常大，可能被政府強制拆除，將來拆遷，政府也可能不給予補償。如果該房屋能夠辦理房產證書（綠本），表明政府對產權人的權利是認可的，一般不會是違法建筑。
2、農民房無法過戶，不能將房產證辦至買房人的名下。
即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實際搬遷進去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產不能辦理房產過戶手續。農民房買賣的現象在深圳特別是關外還比較多，只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。根據我國法律的規定，不動產物權以登記為準，由于農民房沒法過戶，因此，即使買房一直在居住，但這個房產其實一直是原建房人的房產。
3、房產買賣合同可能會被認定為無效。
理由是農民房轉讓必然導致宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權交易是法律所禁止的。關于農民房買賣合同是否有效的問題，這個在理論上還有不同看法，有認為有效的，也有認為無效的。但在司法實踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認定合同有效；如果買房人是城鎮戶口居民或者非當地戶口的村民的一般認定合同無效。
一、農村房屋買賣程序流程
1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。
2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。
4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。
5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理宅基地證或集體土地使用證的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理房產證的過戶更名手續。
二、買農村房屋的條件是什么
1、購房者主體資格合法。農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。
2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。
3、購房者應當符合申請宅基地的條件。農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。
4、買賣經過村民委員會同意。這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。
法律分析：1、購買農村自建房是有風險的，房產可能是違法建筑，村民建造農民房應當辦理相應的證書，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準通知書。現在買賣的農民房，有些是村民私下搶建的，根本沒有合法建造的手續。
2、購買農村自建房無法過戶，不能將房產證辦至買房人的名下，即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實際搬遷進去一直居住，但這種房產不能辦理房產過戶手續。只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。
3、購買農村自建房，房產買賣合同可能會被認定為無效，農民房轉讓必然導致宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權交易是法律所禁止的。在司法實踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認定合同有效；如果買房人是城鎮戶口居民或者非當地戶口的村民的一般認定合同無效。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第三百六十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第三百六十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。
第三百六十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。
第三百六十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
深圳的農民房貸款流程主要涉及以下幾個步驟：首先，借款人向銀行提出貸款申請；其次，借款人需在銀行開立存款賬戶或銀行卡；接著，辦理房產評估、簽訂最高額抵押合同和借款合同，以及辦理抵押合同登記和保險等手續；然后，銀行會發放貸款，借款人需每月繳納還款金額；最后，貸款歸還后，銀行會注銷抵押物并退還給客戶。這一流程旨在幫助農民房主獲得貸款，解決城中村改造過程中的資金問題。
法律分析
一、深圳的農民房是否可以購買？
深圳的農民房早已禁止購買。
現在已經沒有所謂兩證一書的文件，全部是綠本！綠本是不可以過戶或更改名字。
1、小心過了幾年后要遷拆，發展商只認國家頒發的綠本登記人！不承認所謂律師或村委會的公證書！身為律師知法犯法。
2、小心到時真正業主犯難，告你偷了人家綠色房產證。更麻煩。
國家已經說明對所謂農民房買賣不保護，不承認，違法行為。
農民房也叫村民房，是農村村民私人修建的房子。因為一般很少進行建筑設計，而是直接找施工隊進行修建，所以顯得簡陋粗糙。尤其是在深圳等地，在急速城市化過程中，形成了大量城中村，村民因為利益驅動，往往未經過整體規劃而修蓋房子用于出租等。這種房子一般條件比較差，且各個建筑物之間都很擁擠。
二、深圳農民房貸款流程怎么走
深圳農民房貸款流程：
1、借款人向銀行提出貸款申請。
2、經調查、審查和審批同意后，在銀行開立存款賬戶或銀行卡，并到房管部門辦理房產評估。經營性貸款金額5萬元以上還應辦理貸款卡。
3、借款人、抵押人的夫妻雙方持已評估的產權證書、身份證明、婚姻證明、有關貸款用途證明到我行簽訂最高額抵押合同和借款合同，并辦理抵押合同登記和保險等手續。
4、貸款行辦妥上述手續后，當日發放貸款，將款項轉入借款人在我行開立的存款賬戶或銀行卡上。
5、借款人每月（季）末20日以前在其理財卡賬戶存入足夠金額繳納每期還款金額，并在到期日結清全部本息。
6、貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。
拓展延伸
深圳農民房貸款流程是怎樣的？
根據我國《城市房地產管理法》和《深圳經濟特區房地產管理若干規定》，農民房貸款主要是指農村集體經濟組織或者村民委員會為解決村民住房問題，向金融機構申請貸款，用于購買、建造或者翻建住房的行為。
具體而言，農民房貸款流程包括以下幾個步驟：
1. 申請資格：村民委員會或農村集體經濟組織需要向金融機構申請貸款，提交相關材料，包括：①土地權屬證明；②房屋權屬證明；③財務報表；④項目規劃許可證等。
2. 審批程序：金融機構對提交的材料進行審核，對符合條件且貸款金額在規定范圍內的，予以審批通過。
3. 簽訂合同：審批通過后，村民委員會或農村集體經濟組織與金融機構簽訂貸款合同。
4. 發放貸款：金融機構按照合同約定，向借款人發放貸款。
5. 還款期限：借款人按照合同約定的期限，每月償還貸款本金和利息。
需要注意的是，農民房貸款利率按照商業貸款利率執行，貸款期限最長不超過30年。在貸款過程中，金融機構應嚴格遵循審慎經營原則，確保貸款資金用于合法的房屋建設。
結語
深圳的農民房已經禁止購買，也沒有所謂兩證一書的文件，全部是綠本。綠本不承認所謂律師或村委會的公證書。同時，國家已經明確表示不保護、不承認農民房買賣，因此購買農民房需謹慎。另外，深圳農民房貸款流程需要借款人向銀行提出貸款申請，并到房管部門辦理房產評估。在辦理貸款手續時，需要注意抵押物的辦理和還款時間的安排。
法律依據
最高人民法院關于適用《物權法》若干問題的解釋（一）(2016-02-22)\t第三條\t異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。
教師法(2009-08-27)\t第二十八條\t地方各級人民政府和國務院有關部門，對城市教師住房的建設、租賃、出售實行優先、優惠。
縣、鄉兩級人民政府應當為農村中小學教師解決住房提供方便。
城市房地產管理法(2019-08-26)\t第六條\t為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
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內容審核：羅思章律師
來源：臨律-深圳買農民房的風險有哪些，
