購買深圳的小產權房的風險是什么？，一、小產權房的含義小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成
一、小產權房的含義
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
二、小產權房的風險問題
(一)法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
1、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
2、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
3、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
(二)房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
(三)政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
(四)監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。
深圳小產權房是否能購買,律師回復:不建議購買。小產權房存在諸多風險,包括缺少五證、拆遷難補償、質量難保證、配套不完善、遺贈也麻煩、不能抵押或上市轉賣等。此外,小產權房不能落戶上戶口,需要有相關的房屋證明,且落戶需要流程,到當地戶籍部門咨詢。
法律分析
深圳小產權房是否能購買,律師回復:
作為一名法律工作者,我們不會鼓勵購買深圳的小產權房。不但不建議買深圳的小產權房，各地的小產權房我們都不建議買。原因呢如下:
小產權房這個概念是一個偽概念。不存在小產權的問題。也就是說，房屋有可能是違章建筑。房屋并沒有取得規劃許可，建設許可，開發許可。完全是沒有產權的房屋，購房者的權益很難獲得保證。在將來，政府的治理越來越嚴格的情況下，很有可能會對小產權房進行處理，那這種處理我們現在不能進行評價，當然，也有些人通過購買銷售小產權房獲得了相關的利益。但是，在這里，作為一個法律問題，作為一個律師來說，我們不建議您購買小產權房，因為它在法律上是沒有保證的。
二、買深圳小產權有什么風險嗎
1、缺少五證
五證是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有五證是不能辦理房產證的。盡管小產權房一片熱銷，但眾多業內人士卻認為，小產權房存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。
2、拆遷難補償
除了不能辦理房產證外，那些便宜房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
3、質量難保證
房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。
4、配套不完善
這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。
5、遺贈也麻煩
由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是小產權房目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業內人士還透露，因為沒有辦理相關手續，所以這種房子房價一般都很低，有些開發商是打一槍換一個地方，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，后續引發的許多麻煩都甩給購房者。
6、小產權房不能抵押或者上市轉賣。
三、深圳小產權房可以落戶上戶口嗎
小產權房是沒有房產證的，所以落戶需要有相關的房屋證明，一般來說有房屋編碼，有村委或開發商證明或律師見證的房子都是可以落戶的，前提是此套房目前沒有人掛戶口，小產權房落戶必須房主本來就是深圳戶口，或深圳集體戶口，才能落戶，不是外地戶口買小產權房直接就落戶。落戶的小產權房必須有獨立的水電戶頭。
小產權房落戶需要流程，第一是對房屋產權的認定，第二是申報人的相關條件，所需資料一般是：掛靠人身份證原件，購房合同，律師見證或村委開發商證明，孩子出生證，結婚證，戶口薄，近三個月的水電費收據，全部原件或復印件。
小產權房落戶具體流程需要到當地戶籍部門咨詢，落戶后就是深圳戶口了，社會福利，子女教育等方面都很有幫助，目前深圳也有很多符合條件的小產權房已經可以申請落戶，購房者或業主可去區相關部門咨詢自己的房屋能不能落戶。
拓展延伸
深圳小產權房購買風險有哪些？
近年來，隨著城市發展的不斷推進，房價不斷攀升，使得許多人將目光投向了小產權房市場。然而，小產權房作為一種特殊的房地產形式，存在許多潛在的風險。本文將為您詳細介紹深圳小產權房購買風險。
首先，小產權房的房屋性質不明確。小產權房是由村集體所有，而非國家所有，因此房屋性質不明確，無法保障房屋的合法權益。
其次，土地使用權不清晰。小產權房的土地使用權是由村集體所有，而非國家所有，因此其土地使用權不清晰，可能導致土地糾紛。
再次，房屋質量無法保證。小產權房的建筑質量參差不齊，有些房屋可能存在安全隱患，對居住安全構成威脅。
此外，拆遷風險較高。由于小產權房的土地使用權不明確，拆遷時補償標準不確定，容易給購房者造成損失。
最后，無法辦理貸款。由于小產權房不屬于國家貸款范圍，購房者無法通過銀行貸款來購買房屋。
綜上所述，深圳小產權房購買存在諸多風險。在購買前，購房者應充分了解相關法律規定，避免陷入法律糾紛。
結語
購買深圳小產權房存在諸多風險，包括缺少五證、拆遷難補償、質量難保證、配套不完善以及不能抵押或上市轉賣等問題。此外，小產權房也無法落戶上戶口。因此，購買深圳小產權房并不具備任何保障，建議消費者謹慎對待。
法律依據
城市房地產管理法(2019-08-26)\t第四條\t國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
城市房地產開發經營管理條例(2020-11-29)\t第一條\t為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
城市房地產開發經營管理條例(2020-11-29)\t第二十三條\t房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
(一)本條例第二十二條第(一)項至第(三)項規定的證明材料；
(二)營業執照和資質等級證書；
(三)工程施工合同；
(四)預售商品房分層平面圖；
(五)商品房預售方案。
從法律角度來考慮購買小產權房是不合法的，但是也不違法。但是從現實的角度考慮的話，小產權房卻是不錯的選擇。為什么呢。
1、深圳小產權房相對于商品房來說價格低廉
以沙井為例，同樣的地段，同樣規模的房子。商品房均價4．5萬一平，而村委統建樓才1．8萬左右；其次，如果你選擇獨棟的農民房的話，均價才1萬左右。也就是說，買一個90平的房子，也90多萬，還不用交稅，房子可租客住，要把握好的就是產權問題。
2、從民生的角度來說
深圳小產權房的存在，解決了深圳一半人的居住問題，無論是關內還是關外，小產權房都是深漂族的首選。其次，小產權房也間接解決了深圳城市兩極化的問題。不管政府承認不承認，小產權房的存在解決了深圳70％收入中等家庭的問題，存在即合理。
3、深圳小產權房拆遷是有賠償的
從深圳多年城市改造來看，深圳小產權房的拆遷是有賠償的，無論西鄉樂群村的，還是白石洲的拆遷，拆遷辦很明確的承認小產權房的歷史見證。
一、深圳小產權房歷史
首先要從小產權的歷史開始聊起，小產權歷史可分三個階段。
1、2004年前深圳開發初期，由本地村民或外來人員買地，在集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，由鄉政府或村委頒發建房用地許可證明也叫宅基地。
2、2007－2014年是深圳小產權房第二個發展時期，由于小產權房建設缺泛監督沒有合理規劃浪費土地資源．政府將全市土地國有化不再由鄉政府或村委頒發建房用地許可證明，村級單位改為股份合作公司深圳成中國第一個沒有農村的城市．2006年深圳人口數已經到達1400萬人口，其中城中村容納700萬人口，工廠員工宿舍容納100多萬．小產權房擔負著深圳一大半人口的居住需求；這個時期小產權房出現了以村委（股份公司）集資建設的大型小區房，規模大配套完善花園小區居住環境優越，以及村民在原來宅基地重新修建電梯高層樓房．
3．深圳從2014年后深圳就不允許再建小產權房；其一深圳土地面積有限，所以必須禁止建小產權房；其二小產權房太多對以后城市更新產生了巨大困難．城市更新就是要拆遷農民房等小產權房，拆遷又必須做到每戶都補償無形中對舊改難度和拆遷賠償增加．深圳小產權房數量龐大，小產權房的利益關系到無數小產權房業主的利益，所以絕對安全。
法律咨詢：
網友：什么是小產權房
律師：小產權，它并不是真正法律意義上的產權。小產權房是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義建設在集體土地上的房屋，或是由農民自行組織建造的商品房。小產權房包括：已購公房，鄉產權房和使用權房。
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內容審核：李站波律師
來源：頭條-購買深圳的小產權房的風險是什么？，
