一、怎么區(qū)別自建房和商品房？

集資房和自建房的區(qū)別包括土地取得的方式不同、土地的類型不同、建設(shè)的方式不同等，集資房的土地以劃撥為主，而自建房的土地是農(nóng)村宅基地。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第七條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。第八條經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款。第三十五條單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

二、商品房和建房有什么區(qū)別

本文介紹了回遷房和商品房在性質(zhì)上的差異。回遷房是指村集體所有土地上的房屋,而商品房則是由開(kāi)發(fā)商在取得土地后開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn),屬于個(gè)人所有。在證件申請(qǐng)方面,回遷房需要等待兩年或五年才能辦理房產(chǎn)證,而商品房則可以順利辦理五證兩冊(cè)。此外,回遷房交易時(shí)需要向地稅部門繳納一定數(shù)額的土地出讓金,而商品房則不需要繳納這些數(shù)額。

法律分析

回歸房和商品房在性質(zhì)上存在差異。實(shí)際上，絕大多數(shù)回遷房意味著這片土地屬于集體所有。比如拆遷中，以村為單位，土地不是個(gè)人所有，而是集體所有。商品房一般是指開(kāi)發(fā)商在取得一塊土地后開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。它屬于個(gè)人而不是集體。退房與商品房的區(qū)別：證件申請(qǐng)不同。由于退房屬于集體所有制，交房時(shí)不能立即辦理兩證。相反，房產(chǎn)證只能在兩年后或五年內(nèi)辦理。再說(shuō)，房子里的土地證只有村委會(huì)負(fù)責(zé)人去國(guó)土局才能拿到，集體證分為個(gè)人證。有的即使已經(jīng)買房，也辦不到兩證，所以買房的風(fēng)險(xiǎn)比商品房大。

商品房是個(gè)人開(kāi)發(fā)的，只要房子在正常繳納各種稅費(fèi)的情況下，就可以順利辦五證兩冊(cè)。不會(huì)出現(xiàn)上述問(wèn)題。返還住房與商品房的區(qū)別：通過(guò)拆遷補(bǔ)償取得返還住房的方式不同，而商品房是通過(guò)個(gè)人購(gòu)買取得的，納稅也不同。回遷房交易時(shí)需要向地稅部門繳納一定數(shù)額的土地出讓金，而商品房則不繳納這些數(shù)額。

拓展延伸

商品房和回遷房在納稅方面存在明顯的不同。商品房是指開(kāi)發(fā)商出售給居民用于居住的房屋,其納稅方式為房產(chǎn)稅。而回遷房是指政府安置拆遷戶時(shí)提供的住房,其納稅方式為土地使用稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地使用稅暫行條例》,商品房的房產(chǎn)稅稅率為每年房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1.2%至1.3%,而回遷房的稅率為每年土地面積的4%至6%。

此外,商品房和回遷房的納稅期限也有所不同。商品房的房產(chǎn)稅納稅期限為每年一次,而回遷房的納稅期限為每年兩次。

商品房和回遷房在納稅方面存在明顯的不同,居民在購(gòu)房時(shí)需要注意稅收政策,避免違反相關(guān)規(guī)定。

結(jié)語(yǔ)

回歸房和商品房在性質(zhì)上存在差異。商品房屬于個(gè)人所有，而回遷房屬于集體所有。退房與商品房的區(qū)別在于證件申請(qǐng)不同，商品房可以順利辦五證兩冊(cè)，而回遷房則需要向地稅部門繳納一定數(shù)額的土地出讓金。此外，回遷房交易時(shí)需要向村委會(huì)交回土地使用證，而商品房則不需要。

法律依據(jù)

城市房地產(chǎn)管理法(2019-08-26)\t第四條\t國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

城市房地產(chǎn)管理法(2019-08-26)\t第三十四條\t國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(2020-12-29)\t第六條\t當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

三、建房和商品房有什么區(qū)別

本文探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋的分類和特點(diǎn)。房屋可以分為城中村改造房和征地拆遷后的產(chǎn)權(quán)交換房,又稱小產(chǎn)權(quán)房。回遷房是指國(guó)有土地上的再開(kāi)發(fā)用房,一般以劃撥方式取得,并具有開(kāi)發(fā)所需的五證。城中村改造房和回遷房在性質(zhì)和權(quán)屬上存在差別,回遷房通常是建在商品房小區(qū)中,而商品房和回遷房混在一起。商品房和回遷房的區(qū)別主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)、申請(qǐng)時(shí)間和上市交易等方面。此外,回遷房的質(zhì)量、性能和綠化等方面也存在問(wèn)題。未取得預(yù)售

法律分析

從土地的性質(zhì)和權(quán)屬來(lái)看,建設(shè)的房屋可以分為兩種類型:一種主要用于城中村改造,另一種是用于征地拆遷后的產(chǎn)權(quán)交換,這種房屋也被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。另一種再開(kāi)發(fā)用房是指國(guó)有土地上的再開(kāi)發(fā)用房，一般以劃撥方式取得，并具有開(kāi)發(fā)所需的五證。

一般來(lái)說(shuō)，如果是重大城建拆遷，今后可以申請(qǐng)兩證。也可以辦理二證分經(jīng)濟(jì)適用房和商品房退房，到底屬于哪種，可以直接向房屋所在地住房局查詢。兩者的區(qū)別在于，申請(qǐng)兩證后需要5年時(shí)間才能上市交易，而商品房申請(qǐng)兩證后可以隨時(shí)交易。第二，商品房和回遷房有什么區(qū)別？

現(xiàn)在很多回遷房直接建在商品房小區(qū)，也就是說(shuō)在一個(gè)小區(qū)里，有商品房和回遷房，更何況在同一棟樓里，商品房和回遷房是混在一起的。他們的不同之處體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)上。很多人在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)只知道建在哪里，卻不知道要建房屋的面積、戶型結(jié)構(gòu)，甚至連樓層、配套設(shè)施和建筑面積比都不知道。一旦簽訂協(xié)議，只能選擇幾個(gè)等級(jí)的區(qū)域。至于房型圖，往往是選擇面積后再協(xié)商補(bǔ)償價(jià)格，最后階段。當(dāng)時(shí)，遇到不講理的房間，往往只能承認(rèn)倒霉，妥協(xié)。由于房?jī)r(jià)較低，開(kāi)發(fā)商為了保證利潤(rùn)，會(huì)加大房屋密度。要在最小的面積內(nèi)完成拆遷安置，不僅要把房子建得盡可能高，還要把房子建得盡可能密。很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有公開(kāi)提供這些建筑的容積率、采光率、綠化率等數(shù)據(jù)。他們只有到現(xiàn)場(chǎng)才能真正了解情況。沒(méi)有自然采光，增加了用電成本，同時(shí)，衣服很難晾干，室內(nèi)光線暗，人會(huì)感到壓抑。

3。退房質(zhì)量、性能差，綠化不達(dá)標(biāo)。常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題有：房屋漏水、樓板開(kāi)裂、保溫收縮、防火不合格等，由于監(jiān)管不力，開(kāi)發(fā)商不會(huì)在綠化上投入太多成本，這使得房屋綠化少了。此外，由于價(jià)格低廉，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)也普遍。

4。未取得預(yù)售許可證的房屋需一次性付款，不得出借。雖然有的房子均價(jià)低，但面積不小，所以總價(jià)比較高。而一次性付款的要求，也是購(gòu)房者資金不足的一個(gè)障礙。住房公積金貸款能否用于房屋拆遷改造？

住房公積金貸款能否用于房屋改造，取決于開(kāi)發(fā)商的手續(xù)是否齊全。如果開(kāi)發(fā)商手續(xù)齊全并向公積金中心備案，公積金貸款就可以使用，具體問(wèn)題可以咨詢開(kāi)發(fā)商。

2。退房指數(shù)能否交易？

退房指數(shù)不能交易。按照規(guī)定，拆遷辦只承認(rèn)房產(chǎn)證在審核環(huán)節(jié)，房產(chǎn)證是誰(shuí)的名下才能建誰(shuí)的名下。即使是直系親屬，他們也不能改名。他們只能在主人死后改名。他們還需要繼承人到公證處領(lǐng)取主人的死亡證明進(jìn)行繼承公證。

3。你能買有產(chǎn)權(quán)證但沒(méi)有土地證的房子嗎？

有產(chǎn)權(quán)證但沒(méi)有土地證的房子屬于小產(chǎn)權(quán)房，因此不建議購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)榉慨a(chǎn)證實(shí)施后，兩證可以統(tǒng)一，沒(méi)有土地的房子不能買賣后期證書(shū)。能否拿到證書(shū)，需要直接咨詢開(kāi)發(fā)商。目前，一些信息和手續(xù)不全的樓盤，辦證難。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)拍賣取得的土地上還建有小區(qū)開(kāi)發(fā)，免費(fèi)掛牌交易，但在購(gòu)買前必須看是否有“五證”。畢竟，對(duì)于很多買不起房子的人來(lái)說(shuō)，買便宜的房子住也不錯(cuò)。但買的時(shí)候一定要注意房子的性質(zhì)，看能不能拿到兩張證明。

拓展延伸

在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)該注意以下問(wèn)題：

1. 產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：確保房產(chǎn)證上的權(quán)利人是誰(shuí)，是否與賣方一致。同時(shí)，需要查看房屋的抵押情況和司法凍結(jié)情況，以避免購(gòu)買到有爭(zhēng)議的房產(chǎn)。

2. 房屋現(xiàn)狀：了解房屋的現(xiàn)狀，包括房屋的建造年代、裝修情況、有無(wú)維修記錄等。如果房屋有明顯的損壞或缺陷，可能會(huì)影響今后的生活使用。

3. 房屋周邊環(huán)境：關(guān)注房屋所處區(qū)域的環(huán)境、交通、配套設(shè)施等，例如周邊是否有噪音、污染等問(wèn)題，以及公共交通是否便利等。

4. 房屋產(chǎn)權(quán)糾紛：了解房屋的產(chǎn)權(quán)來(lái)源，是否有糾紛或爭(zhēng)議。如果產(chǎn)權(quán)有糾紛或爭(zhēng)議，可能會(huì)影響今后的房屋交易和使用。

5. 房屋的價(jià)格：在購(gòu)買房屋時(shí)，要了解當(dāng)前市場(chǎng)行情，以避免支付過(guò)高的房屋價(jià)格。

6. 簽訂合同：購(gòu)買房屋時(shí)一定要簽訂合法有效的合同，并確保合同內(nèi)容詳細(xì)、明確，以避免后期糾紛。

7. 繳納稅費(fèi)：購(gòu)買房屋時(shí)要了解稅費(fèi)情況，并確保在購(gòu)房過(guò)程中按時(shí)繳納稅費(fèi)。

8. 房屋交付：在購(gòu)買房屋后，需要等待房屋交付并辦理相關(guān)手續(xù)，確保房屋的產(chǎn)權(quán)和使用合法有效。

總之，在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)了解房屋的相關(guān)情況，確保購(gòu)房安全和合法權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)

房屋拆遷改造和再開(kāi)發(fā)用房是兩種不同類型的房屋,回遷房和商品房則是在同一小區(qū)或同一棟樓里的不同類型房屋。回遷房通常是建在拆遷補(bǔ)償協(xié)議中規(guī)定的區(qū)域內(nèi),而商品房則可以隨時(shí)交易。商品房和回遷房在申請(qǐng)兩證、辦理退房手續(xù)等方面存在不同,回遷房需要等待5年時(shí)間才能上市交易,而商品房則可以隨時(shí)交易。此外,商品房和回遷房在房屋質(zhì)量、綠化率和物業(yè)管理等方面也存在差異。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),在購(gòu)買房屋時(shí)需要注意房屋的性質(zhì)和權(quán)屬,以及開(kāi)發(fā)商的手續(xù)是否齊全。

法律依據(jù)

城市房地產(chǎn)管理法(2019-08-26)\t第二十九條\t國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)居民住宅。

城市房地產(chǎn)管理法(2019-08-26)\t第五十九條\t國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(2011-01-21)\t第二十九條\t房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

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