還建房和商品房的區別，什么是還建房城市為了統一建設和規劃，需要對一些房屋進行拆遷，為了妥善安置拆遷戶，政府會根據實際情況統一建筑房子分配給原居民，這樣的房子就稱之為還建房。還建房分為兩種：一類主要針對城中村改造征收拆遷后采取產權調換方式，選
什么是還建房
城市為了統一建設和規劃，需要對一些房屋進行拆遷，為了妥善安置拆遷戶，政府會根據實際情況統一建筑房子分配給原居民，這樣的房子就稱之為還建房。
還建房分為兩種：一類主要針對城中村改造征收拆遷后采取產權調換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調換，該類房屋俗稱“小產權房”。一般來說農村在集體土地自建的還建房都是小產權房，購買這樣的房屋本身就是風險很大的，因為小產權房在法律上沒有保障。
另一類還建房是指，國有土地上的房屋拆遷還建房，一般通過劃撥方式取得的建設用地，并且具備開發所需要的五證。一般來說，如果是重大城建拆遷的還建房，將來是可以辦兩證的。其土地性質為劃撥性質，這也就意味著還建房為經適房屬性。
還建房與市面上的商品房有哪些不同
1、取得方式不同：商品房是通過貨幣交易的形式來購買的，而還建房主要是以補償形式取得。
2、土地性質不同：大多數的還建房是政府劃撥土地去建造的，土地性質為劃撥地，而商品房全部是出讓地。
3、交易稅費不同：土地為劃撥地的還建房在交易過程中是需要向地方稅務部門繳納一定的土地出讓金的，而商品房沒有這筆費用。
還建房有哪些隱患
1、產權隱患：買房時雖然承諾可以辦房產證，但在實際中卻很難兌現。而沒有辦理兩證的房屋，依法是不可以上市交易的。
2、變故隱患：雖然不少還建房為小產權房，但仍有一些房屋是經過了規劃審批，是手續齊全的還建房，這些房屋是可以辦理兩證和上市交易的。
交易過程中，不少還建房還處于期房階段，合同的履行期限較長，容易出現大量不可預知的因素。比如賣房人在合同履行過程中，出現死亡、離婚等一系列面臨財產分割的狀況，將會給房屋的成功交易帶來不小阻力。
3、經適房隱患：如果是經濟適用房，那么根據《經濟適用房管理辦法》的規定，房產在取得房屋所有權證和土地使用證后五年，方可按市場價上市出售。出售時，還應按照屆時同地段普通商品房和經濟適用房差價的一定比例向政府繳納收益。
如果要購買還建房，這些事項一定要注意：
1、在購房資金并不是太欠缺的情況下，不建議購房者選擇沒有兩證的還建房。還建房的價格低，這一點吸引了很多的購房者，但畢竟購買還建房還是存在一些風險的。
2、在購買前要弄清還建房的性質，要注意的是集體土地性質的小產權房是沒有兩證的。可以辦兩證的也分經濟適用房和商品還建房。可去到房屋所在地房地局去查詢房屋的類型。
3、對于還建房到底能不能辦下兩證，不能輕信他人所說，而應親自去看還建協議中是否承諾可以辦兩證。現實中，承諾了可以辦兩證的還建房也存在著遲遲辦不下來的情況。
4、還建房無論是從房屋本身質量還是物業配套等，都無法和商品房相比，購買前需實地考察。不少購房者在購買商品房時，比較介意小區有還建房，是因為還建房的質量比較一般，從而擔心整個房屋的建筑質量。
5、沒有取得兩證的還建房需要一次性付款，而不能貸款。有些還建房雖然均價較低，但面積卻不小，因此總價仍不菲。而要求一次性付款，這對于資金準備不足的購房者是障礙。
6、最重要的是，對于一定想要購買還建房的購房者，風險意識一定要超前。在前期簽訂買賣合同時，把一些相關的風險問題都納入合同中(如該房是否可以上市交易等)，以便違約時可退房，保護自己的合法權益。此外，賣方與開發商簽訂的合同，在轉讓時，需要對方把安置房及該房的產權證明單、計稅發票等用于領取安置房產權證的證件給你。若是完全產權簽訂合同時，應明確約定，售房者領取產權證后協議辦理產權過戶的時間、需補交土地出讓金和規費的實際承擔方、二次交易稅費的承擔方、房屋交付的時間、房款的支付方式以及雙方違約責任的承擔等。如果合同內容是雙方真實意思表示，不違背國家法律、行政法規的強制性規定，即為有效合同。
總之，買還建房有風險。不過在高房價的壓力下，購買該類房屋確實劃算，但購房者需要自己斟酌，提前做好風險防范措施。
法律分析：還建房與商品房之間的區別有：還建房要求買受人支付定金或房價款，商品房一般要求買受人支付首付款；還建房要求投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上，商品房要求已通過竣工驗收；還建房是將正在建設中的商品房預先出售給買受人，商品房是將竣工驗收合格的商品房出售給買受人。
法律依據：《商品房銷售管理辦法》第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。
法律分析：還建房和商品房的區別：1、取得方式不同：商品房是通過貨幣交易的形式來購買的，而還建房主要是以補償形式取得；2、土地性質不同：大多數的還建房是政府劃撥土地去建造的，土地性質為劃撥地，而商品房全部是出讓地；3、交易稅費不同：土地為劃撥地的還建房在交易過程中，是需要向地方稅務部門繳納一定的土地出讓金的，而商品房沒有這筆費用。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十四條 建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。
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內容審核：王有銀律師
來源：中國法院網-還建房和商品房的區別，
