一、地產企業將開發產品轉為自用應怎樣進行處理

地產企業將開發產品轉為自用應怎樣進行處理

會計方面：將開發產品轉為自用的，不符合確認收入的條件，只能按賬面成本結轉固定資產，不確認收入。

開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

①按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

②由主管稅務機關參照當地同類開發產品的市場公允價值確定；

③按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率具體比例由主管稅務機關確定。

房地產開發企業建造的商品房在售出前不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

二、房地產企業自用房如何納稅

法律分析：

按照《房產稅暫行條例》 的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定。根據《房產稅暫行條例》 及《實施細則》 的規定，國家機關、人民團體自用的房產免納房產稅，對于以上單位出租房產取得的租金收入應按照12%的稅率繳納房產稅。根據現行稅法規定，企業自用房屋房產稅的計算計算公式為：年應納稅額=房產賬面原值×(1-減除比例)×1.2%。

法律依據：

《中華人民共和國房產稅暫行條例》 第四條 房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

三、房地產開發企業的產品自用和出租的會計處理

房地產開發企業在開發完成后，一般會將房產用于銷售，但有時出于一些原因也會將房產用于辦公或出租。在這種情況下，原計入開發產品的房產是否需要轉固定資產？相應的成本如何核算？一種方法是不管自用還是出租全部轉入固定資產，計提的折舊作為使用成本或出租成本。另一種方法是自用的房產結轉固定資產，并計提折舊；出租的房產不轉固定資產但按固定資產計提折舊的方法計算出租房產的成本，直接沖減開發產品的賬面成本。筆者認為第二種方法較妥，因為房產自用后要實現銷售相對比較困難，而出租房銷售相對容易，如果將出租房結轉固定資產，銷售時就要作為固定資產清理處理了，顯然不妥。而按固定資產計提折舊的方法計算出租房產的成本，直接沖減開發產品的賬面成本，也體現了房產出租而使其不斷貶值的真實情況。會計處理如下：

自用房產時，

（1）借記“固定資產”，貸記“開發產品”；

（2）借記“管理費用”，貸記“累計折舊”。

出租房產時，借記“其他業務支出”，貸記“開發產品”。

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內容審核：劉偉濤律師

來源：中國法院網-地產企業將開發產品轉為自用應怎樣進行處理，