一、城中村改造，無證房主如何智取合理補償？

隨著城市化進(jìn)程的加速，城中村改造成為提升城市面貌、優(yōu)化居民生活環(huán)境的重要舉措。然而，對于那些未取得合法產(chǎn)權(quán)證明的“無證房屋”，拆遷補償問題常常成為業(yè)主關(guān)注的焦點。如何在這一過程中，既不被時代洪流所淹沒，又能爭取到合理的補償。下面由北京京康律師事務(wù)所史西寧主任律師來跟大家聊一聊。

律師解讀

首先，了解政策是關(guān)鍵。各地針對無證房屋的補償政策不盡相同，有的地方對特定時期建造的無證房給予合法性認(rèn)定，有的則側(cè)重于實際居住情況。因此，及時查閱最新的城中村改造政策、補償標(biāo)準(zhǔn)以及特殊規(guī)定，做到心中有數(shù)，是第一步。

即便沒有產(chǎn)權(quán)證，許多無證房屋依然可以通過其他方式證明其合法性。比如，收集建房時的原始憑證、居住證明、社區(qū)或村委會出具的居住證明等，這些都是你房屋歷史與現(xiàn)狀的有力證據(jù)。尤其是那些因歷史遺留問題或政策空白期建造的房屋，更應(yīng)積極爭取其合法地位。

請專業(yè)人士對房屋進(jìn)行價值評估，這是爭取合理補償?shù)挠埠酥?。評估不僅包括房屋本身的市場價值，還應(yīng)涵蓋因拆遷導(dǎo)致的搬遷費、臨時安置費用，甚至因經(jīng)營場所拆遷造成的經(jīng)濟損失等。確保每一分錢的補償都有據(jù)可依。

補償通常分為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種形式。前者直接獲得現(xiàn)金，靈活性高，但需考慮再購房成本；后者則是實物補償，重點在于安置房的質(zhì)量、位置及產(chǎn)權(quán)狀況。結(jié)合自身需求，精打細(xì)算，做出最有利的選擇。

聘請一位專業(yè)的拆遷律師，可以大大增強你的談判實力。律師不僅能幫你解讀復(fù)雜的法律條文，更能代表你在談判桌上爭取權(quán)益，確保你的權(quán)益不受侵害。良好的溝通是達(dá)成協(xié)議的橋梁。在談判過程中，保持冷靜、理性，用事實和數(shù)據(jù)說話，同時表達(dá)出對改造的理解和支持，往往能獲得更好的協(xié)商結(jié)果。

別忘了，很多地方政府為了促進(jìn)改造進(jìn)程，會推出一系列補助和獎勵措施。符合條件的無證房主，完全有可能在此基礎(chǔ)上獲得額外的補償。

面對城中村改造中的無證房屋補償問題，房主應(yīng)積極主動，既要合法維護(hù)自己的權(quán)益，也要理解和支持城市發(fā)展的大局。通過上述策略，可以在確保個人利益的同時，促進(jìn)改造項目的順利進(jìn)行，實現(xiàn)共贏的局面。

史主任提醒

拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經(jīng)驗的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學(xué)的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。

二、城中村改造有人不同意怎么辦

法律分析：依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，城中村改造時百姓不同意拆遷的，可以對房屋征收決定申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，如果不申請復(fù)議又不提起行政訴訟，并且到期不執(zhí)行補償決定的，征收部門可以法院申請強制執(zhí)行。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

三、城中村改造,無證房怎么補償

1、祖業(yè)產(chǎn)

目前，城市里國有土地上的房屋仍然存在祖業(yè)產(chǎn)，五、六十年代遺留下來的，雖然沒有證件，但是它們是合法存在的，應(yīng)當(dāng)予以補償。

2、歷史原因

七十年代到九十年代建造的房屋，由于當(dāng)時的法律制度不完善，也沒有形成完備的登記制度，因此，這段時間內(nèi)建造的房屋沒有證件，所以，這段期間內(nèi)建造的房屋也是應(yīng)當(dāng)予以補償?shù)摹?

3、農(nóng)村房屋

農(nóng)村房屋大部分沒有房產(chǎn)證，只有集體建設(shè)使用證，甚至，有些地區(qū)什么證件也沒有，全村的村民也基本都沒有證件。但是，這類房屋是村集體根據(jù)人口和住房情況申請批準(zhǔn)的建房，并且已經(jīng)居住多年，因此，也應(yīng)當(dāng)予以補償。

4、城中村房屋

這類房屋時隨著城市的發(fā)展，將農(nóng)村集體土地上的房子包圍在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。對于這類房子，只要是依法建設(shè)的，即使沒有產(chǎn)權(quán)證也應(yīng)當(dāng)按照正常的房屋予以補償。

房屋拆遷補償方式有哪些

1、貨幣補償作為主要方式。理由如下：

(1)貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續(xù)問題；

(2)貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制；

(3)避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾；

(4)更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償?shù)?，盡可能實行貨幣補償。新《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則——等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。

2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。

新《條例》中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。

3、結(jié)合型補償方式

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

需要注意的是，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

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來源：中國法院網(wǎng)-城中村改造，無證房主如何智取合理補償？，