一、湖南常德：安置房離城區(qū)太遠(yuǎn)？價值明顯低于原房屋？撤銷補償決定

最近，藍(lán)秦律師接到了這樣的一條咨詢：“我家房子原來在市中心，拆遷后，給我們的安置房卻到了郊區(qū)，房價明顯不一樣啊！而且生活非常不方便！這合法嗎？我們該怎么辦？”在房屋征收過程中，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，如果被征收人選擇了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，房屋位置就成了最關(guān)鍵的問題，如果安置房與被征收房屋房價、距離相差甚遠(yuǎn)，該這么辦呢？這不湖南常德武陵的王先生就遇到了類似的問題，我們來看看他是如何解決的。

案情簡介：

王先生（化名）是湖南省常德市武陵區(qū)人，在當(dāng)?shù)啬辰值酪簧鐓^(qū)有房屋一套，擁有房屋產(chǎn)權(quán)證書及國有土地使用權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)證上記載的建筑面積為65平方米，常德市房產(chǎn)檔案館房產(chǎn)信息查詢建筑面積為68.9平方米，房屋為混合結(jié)構(gòu)，用途住宅，權(quán)屬私有。

2017年5月，武陵區(qū)開展棚戶區(qū)改造項目，5月22日，武陵區(qū)征補辦發(fā)布《關(guān)于擬征收房屋范圍的通告》，王先生的房屋就在棚戶區(qū)改造項目征收范圍之內(nèi)。2018年3月，武陵區(qū)人民政府作出《棚戶區(qū)改造項目房屋征收的決定》，同時公布了《房屋征收補償方案》。由于王先生與武陵區(qū)人民政府就補償安置問題未達(dá)成一致，2019年4月7日，武陵區(qū)人民政府作出《補償決定》并于2019年4月10日向王先生，補償決定的補償內(nèi)容主要為：1、選擇貨幣補償?shù)模a償款、臨時安置費、搬遷費共計420000元，被征收人可隨時領(lǐng)取。2、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人王先生用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償價值為416000元，搬遷費為4000元。房屋征收部門提供本項目產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋常德市某小區(qū)，面積約為88.41㎡。但是該安置房與王先生原房屋距離相差很遠(yuǎn)，該房屋所處位置交通也不方便，生活條件原房屋相差甚遠(yuǎn)，居住在此，將會給王先生帶來諸多不便。因王先生不愿搬遷，2019年4月20日，武陵區(qū)人民政府將老王房屋的門鎖、窗戶全部損毀，并采取停水停電的措施。無奈之下，王先生想律師進(jìn)行了咨詢，并尋求幫助。

律師觀點：

律師了解情況后認(rèn)為，在房屋征收過程中，征收被征收人的個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。而武陵區(qū)人民政府為王先生提供的安置房與原房屋距離相差20公里之遠(yuǎn)，房屋價值也相差甚遠(yuǎn)，可見，武陵區(qū)人民政府對王先生的拆遷補償并不能買回相同面積相同條件的商品房，補償明顯不公平。另外，王先生收到《補償決定》的時間是2019年4月10日，而房屋被強制拆除、破壞的時間為2019年4月20日，中間只間隔10日，顯然不符合法律規(guī)定，該行政行為明顯違法。后來，在律師的協(xié)助下，王先生以武陵區(qū)人民政府為被告提起了行政訴訟，請求撤銷該《補償決定》。

被告觀點：

在庭審中，被告武陵區(qū)人民政府主張其對王先生作出的補償符合法律規(guī)定，被訴《補償決定》依據(jù)充分、補償適當(dāng)。

法院觀點：

本案中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋是否符合法律規(guī)定是本案的爭議焦點，法院根據(jù)各方提供的證據(jù)展開了審理，法院認(rèn)為，案涉項目系棚改項目，屬于因舊城區(qū)改建需要而實施的項目。根據(jù)法律規(guī)定，王先生選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，武陵區(qū)政府應(yīng)當(dāng)為其提供改建地段或就近地段的房屋。王先生在其與房屋征收部門協(xié)商過程中及在本案審理過程中，均表示其選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。補償決定明確產(chǎn)權(quán)調(diào)換房地處常德城區(qū)周邊，而王先生被征收房屋地處常德城區(qū)中心偏西，被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋相距20公里左右，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房不屬于改建地段或者就近地段的房屋，不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定。據(jù)此，被訴補償決定為王先生明確的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房地點不符合上述法規(guī)規(guī)定，應(yīng)予撤銷。

判決結(jié)果：

最終，法院作出判決：撤銷武陵區(qū)人民政府作出的《補償決定》。

律師建議：

眾所周知，不同位置的房屋，價值可能相差甚遠(yuǎn)，本案中，武陵區(qū)人民政府為王先生提供的安置房屋與原房屋相差20公里之遠(yuǎn)，價值相差頗多。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。由此可見，置換后所得房屋需要考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等諸多因素，要保證產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋與被拆遷房屋的區(qū)位相當(dāng)，即使位置不同，也要保證房屋價值相當(dāng)。藍(lán)秦律師在這里提醒廣大被征收人，如果您也遇到了類似的問題，一定要及時向?qū)I(yè)的律師進(jìn)行咨詢，必要時委托律師介入，以免自己的合法權(quán)益受到損害！

二、常德市集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法 法律問題

法律分析:

常德市人民政府關(guān)于印發(fā)《常德市集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》的通知

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、常德市房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

一、常德市房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。

(二)房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

二、常德市的征地補償標(biāo)準(zhǔn)是什么?

農(nóng)村土地征收賠償標(biāo)準(zhǔn)由土地補償費、安置補助費、青苗補償費構(gòu)成。1、土地補償費一般為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。2、土地征收的安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。3、青苗補償標(biāo)準(zhǔn)對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補償工本費。對于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。對于多年生的經(jīng)濟林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費；如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。4、其他附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計概算報批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場、墳?zāi)埂⒇i圈等的補償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費或補償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

來源：臨律-湖南常德：安置房離城區(qū)太遠(yuǎn)？價值明顯低于原房屋？撤銷補償決定，