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利益統籌和舊改的區別,舊改補償比例具體是怎樣的呢:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-15 08:37:10
作者：
圣運律師
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利益統籌和舊改的區別，在新增用地十分有限的條件下深圳運用一系列規劃政策手段通過盤活挖潛存量用地資源大幅度提升了土地使用效率城市更新與利益統籌是存量土地開發的兩條重要路徑,接下來我將從總體思路、

利益統籌和舊改的區別,舊改補償比例具體是怎樣的呢:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、利益統籌和舊改的區別

在新增用地十分有限的條件下

深圳運用一系列規劃政策手段

通過盤活挖潛存量用地資源

大幅度提升了土地使用效率

城市更新與利益統籌是存量土地開發的兩條重要路徑,接下來我將從總體思路、土地(指標)適用類型范圍劃定依據、移交政府土地項目立項條件和規劃建筑面積六個方面來介紹兩者的實施背景、思路及政策要點。

深圳市城市更新起步較早。上世紀90年代深圳舊村改造,城市更新的雛形已初步形成;2004年、2005年有較多的城中村改造的實踐探索;2009年《深圳市城市更新辦法》出臺至今,城市更新進入快速發展階段,從城市更新的發展歷程中能看到,城市更新具有更新對象不斷拓展,更新方式多樣化,更新速度逐漸加快的趨勢。

土地整備利益統籌起步相對較晚。2012年坪山區南布、沙湖社區開始了利益統籌的探索實踐; 2015年底《深圳市土地整備利益統籌試點項目管理辦法(試行)》正式出臺,利益統籌試點項目開始大規模展開; 2017年底《管理辦法》的修編稿征求意見,政策操作性增強;2018年8月,《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》正式印發,后續相關配套政策逐漸完善。

一. 思路區別

利益統籌:由政府引導,原村集體為主體,市場參與,以原農村集體實際使用的土地為整備對象,以公共利益作為土地整備的切入點,優先保障公共基礎設施、公共服務設施和重大產業項目供應,加強規劃實施,推動土地集約利用,促進城市發展和社區轉型。

城市更新:由政府引導、市場主導,以國有已出讓用地、原村集體掌握的合法用地和歷史用地等土地為對象,進一步完善城市功能,優化產業結構,改善人居環境,推進土地、能源、資源的節約利用,促進經濟和社會可持續發展。

二. 土地(指標)適用類型

利益統籌:可納入利益統籌項目的土地以原村集體掌握的土地為主,包括已取得房產證的土地,已取得土地使用權出讓合同的土地,已取得城市化非農建設用地批復、征地返還用地批復的土地,已取得農村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書的土地,已取得舊屋村范圍認定批復的土地,經區政府確認可落實非農建設用地指標,經規土龍崗管理局確認可落實的征地返還用地指標,以及未完善征(轉)地補償手續用地等。

城市更新:納入城市更新單元的土地主要以合法用地為主,包括國有已出讓用地,以及原村集體掌握的合法用地和歷史用地;

原村集體掌握的合法用地包括已取得房產證的土地,已取得土地使用權出讓合同的土地,已取得城市化非農建設用地批復、征地返還用地批復的土地,已取得農村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書的土地,已取得舊屋村范圍認定批復的土地,經區政府確認可落實非農建設用地指標等;

歷史用地是指經批準納入城市更新計劃的城市更新區域內未簽訂征(轉)地協議或已簽訂征(轉)地協議但土地或者建筑物未做補償,用地行為發生在2007年6月30日之前,用地手續不完善的建成區。

三. 范圍劃定依據

利益統籌:以規劃道路、自然山體與河流、社區界限等為邊界,并綜合考慮片區功能完整性、系統性和項目可實施性。

城市更新:以相對成片的區域,在保證城市基礎設施、公共服務設施相對完整的前提下,按照有關技術規范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素擬定。

四. 項目立項條件

五. 移交政府土地比例

利益統籌:除社區留用土地外,其余土地全部移交政府管理,移交政府的土地原則上不少于項目規劃建設用地面積的55%。

城市更新:(以拆除重建類城市更新為例)無償移交給政府大于3000平方米且不小于拆除用地面積的15%的獨立用地;就目前深圳市城市更新項目情況,建設用地貢獻率達到30%(龍崗區為35%)。

六. 規劃建筑面積

利益統籌:留用土地規劃建筑面積由基礎建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構成。基礎建筑面積是指留用土地按照《深標》核算確定的建筑面積;配套建筑面積是指留用土地按照《深標》、法定圖則及相關專項規劃要求配建社區級公共設施;共享建筑面積是指在規劃允許條件下,可在基礎建筑面積上增加的建筑面積(不超過基礎建筑面積的30%)。

城市更新:開發建設用地的規劃建筑面積由基礎建筑面積、轉移建筑面積和獎勵建筑面積三部分構成。基礎建筑面積是指各開發建設用地按照《深標》核算確定的建筑面積;轉移建筑面積是指城市更新項目實際土地移交率超出基準土地移交率核算出的用地面積與基礎容積率的乘積;獎勵建筑面積是指因公共利益需要,依據城市更新有關規定及《深標》給予的建筑面積獎勵。

二、“舊改”造就億元戶凸顯公平之困

村民“一夜暴富”，與其勞動無關，與其創業無關，這樣的致富方式，不會讓人產生任何社會榮譽感和社會成就感。

近日，廣東最大的舊城改造項目深圳大沖村舊改項目啟動，首日物業簽約已達168戶。由于深圳“舊改辦”在計算補償面積時避開了棘手的建筑合法性審查，改采慷慨的實際面積主義，并以1：1的等值貨個千萬富翁家庭。可以說，在現有話語環境下名聲不是很好的中國拆遷史上，深圳創造了“神話”。

三、舊改補償比例具體是怎樣的呢

1、永久性建筑按照拆除一平方米補償一平方米住宅以此進行產權轉換；

2、用于商業用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.7平方米新建筑；3、用于商業用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.65平方米新建；4、如果上述情況的用于商業用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.5平方米新建筑；5、瓦房補償標準按照拆1平方住宅補償1.5平方住宅進行產權轉換補償；6、臨時建筑補償標準樓頂磚墻鐵皮頂按每平方300元進行補償，而樓頂鋼架鐵皮頂則按照每平方200元進行補償。7、在房子建設過程中人們是需要居住的，而這段時間也是會有補助的，國家還是比較人性化的，這期間會給住宅用戶每月每平方米20元的過渡期間租金補助。根據法律法規，明確實施改造的具體標準。依據“三舊”改造專項規劃、控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃，改造主體負責編制項目改造方案，確定改造規模、開發強度、利用方向、資金平衡、需辦理的用地手續等內容，報有批準權的市、縣人民政府批準。改造方案必須具備實質性改造內容，明確對上蓋物的具體處置措施，具體改造標準由省國土資源廳統一規定。實質性改造以拆除重建為主，對于原有上蓋物年代較新、質量較好的，允許繼續保留使用，并通過改變功能、加建擴建、局部拆建、節能改造、完善公建配套設施等方式實施改造。

違約金比例

我國法律目前沒有對違約金的比例做出具體的規定。

民法典規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

報銷比例

醫保報銷比例為85%，如果超出基本限額，那么由社會保險部門按：0-4萬元以下報銷85%，4萬元-8萬元以下報銷90%，8萬元以上報銷95%的比例進行。參保居民在省級定點醫療機構住院，起付標準按照上年度各省級定點醫療機構住院次均費用的10%左右確定，且不低于1500元，政策范圍內住院醫療費支付比例不低于50%，具體支付標準由省人力資源社會保障廳會同省財政廳根據各統籌地區城鄉居民醫保基金運行和參保居民就醫情況合理確定。城鄉居民醫保基金設置住院最高支付限額。一個結算年度內，城鄉居民基本醫療保險（不含城鄉居民大病保險）累計最高支付限額統一為15萬元。

法律依據：

《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》第七條明確實施改造的具體標準。依據“三舊”改造專項規劃、控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃，改造主體負責編制項目改造方案，確定改造規模、開發強度、利用方向、資金平衡、需辦理的用地手續等內容，報有批準權的市、縣人民政府批準。改造方案必須具備實質性改造內容，明確對上蓋物的具體處置措施，具體改造標準由省國土資源廳統一規定。實質性改造以拆除重建為主，對于原有上蓋物年代較新、質量較好的，允許繼續保留使用，并通過改變功能、加建擴建、局部拆建、節能改造、完善公建配套設施等方式實施改造。

該內容由周琦律師和律說律答共創回答