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棚戶區改造與城中村改造拆遷補償都有哪些區別,棚戶區改造、城中村改造和拆遷有什么區別?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-08 00:55:46
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圣運律師
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棚戶區改造與城中村改造拆遷補償都有哪些區別，城中村房屋拆遷的特殊性是因為其具有城市和農村的雙重特征。房屋建筑占有的土地性質屬于集體土地，但是周邊房屋的市場價卻很高。如果是依據集體土地上房屋建筑成本價拆遷補償，那補償結果對被拆遷戶來說是很不公

棚戶區改造與城中村改造拆遷補償都有哪些區別,棚戶區改造、城中村改造和拆遷有什么區別?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、棚戶區改造與城中村改造拆遷補償都有哪些區別

城中村房屋拆遷的特殊性是因為其具有城市和農村的雙重特征。房屋建筑占有的土地性質屬于集體土地，但是周邊房屋的市場價卻很高。如果是依據集體土地上房屋建筑成本價拆遷補償，那補償結果對被拆遷戶來說是很不公平的，很可能就是降低原有的居住、生活水平，這是違背拆遷補償原則的。最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，爭取不得低于同地段的類似房地產的市場價，通俗的來講，就是地段一樣，房子結構、年限差不多的房子的市場價格。棚戶區指的大都是設施簡陋，環境較差，安全隱患多的房子，根據《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》相關規定可知，經過棚戶區改造后，當地群眾的住房條件會得到改善，大家可以住到配套設施好、質量高、安全可靠的房子，共享改革發展成果。關于棚戶區的概念，法律并沒有統一的規定，我們可以參照一下《財政部、國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》：本通知所稱棚戶區是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域。那么棚戶區改造應該怎么補償呢?主要還是依據土地性質進行區分并且進行補償。主要分為兩種如下：棚戶區內國有土地上房屋征收拆遷補償標準：實物安置指的是產權調換：產權置換最低的標準是拆一還一，意思就是拆一平補一平，棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，優先考慮就近安置;異地安置的，要充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，合理規劃選址，盡可能安排在交通便利、配套設施齊全地段。貨幣補償：被征收房屋的價值經評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第17條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一) 被征收房屋價值的補償;(二) 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三) 因征收房屋造成的停產停業損失的補償。棚戶區內集體土地房屋征收拆遷補償標準：此房屋雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規劃區內，可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款規定：征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那么土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

棚戶區改造拆遷補償標準是什么

(一)貨幣補償補償補助總款=被征收房屋價值補償+搬遷費+臨時安置費+停產停業損失補償費+外遷補助費+其他補助費。(二)房屋產權調換1、產權調換房屋本項目產權調換房屋位于北辛安安置房小區。產權調換房屋為期房，臨時安置期限為36個月。安置房a區房屋為普通商品房，安置房b區房屋為“按經濟適用住房管理”的商品房。2、補償補助總款補償補助總款=被征收房屋價值補償+搬遷費+臨時安置費+停產停業損失補償費+其他補助費3、產權調換房屋面積被征收人可選購的產權調換房屋面積為被征收房屋建筑面積+被征收房屋建筑面積的0.2倍+10建筑平方米，其中：(1)如被征收房屋建筑面積的0.2倍部分小于10平方米，則按10平方米計算;(2)本項目征收范圍內同一人或夫妻有兩處及以上房屋的，被征收房屋建筑面積合并計算，10建筑平方米只享有一次;(3)當被征收房屋建筑面積+被征收房屋建筑面積的0.2倍+10建筑平方米小于產權調換房屋最小戶型面積，允許購買本項目產權調換房屋最小戶型。4、產權調換房屋購買價格(1)被征收房屋建筑面積的0.2倍和10建筑平方米部分，在簽約期限內按照優惠價格4500元/建筑平方米購買，在簽約期限屆滿后，按照7000元/建筑平方米購買;(2)被征收房屋建筑面積部分按本項目基準價格購買;(3)超出被征收房屋建筑面積+被征收房屋建筑面積的0.2倍+10建筑平方米的部分，按照本項目標準房地產價格購買。5、選房順序本著“先簽約先選房”的原則，被征收人可自愿選擇安置房a區、b區產權調換房屋。(三)被征收房屋價值、標準房地產價格、基準價格1、被征收房屋價值被征收房屋價值=[(基準價格×k+被征收房屋重置成新價)×因素修正系數]×被征收房屋建筑面積+被征收房屋設備、裝修及附屬物價格k為容積率修正系數。被征收房屋價值補償以本項目公開選定的評估機構評估確定。2、標準房地產價格、基準價格本項目標準房地產價格、基準價格由評估機構以房屋征收決定公告之日為時點評估確定。本項目預評估標準房地產價格為44208元/平方米，基準價格為41877元/平方米。(四)搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費、外遷補助費1、搬遷費搬遷費按被征收房屋建筑面積計算，選擇貨幣補償的，標準為40元/平方米;選擇房屋產權調換的，標準為80元/平方米。2、臨時安置費選擇貨幣補償的，以被征收房屋建筑面積為基數，一次性發放4個月的臨時安置費，標準為90元/月/平方米。選擇房屋產權調換的被征收人自行周轉。簽約期限內簽約并按協議約定時間搬遷交房的，以被征收人選擇產權調換房屋的居室套型為基數，一次性發放40個月的臨時安置費;簽約期限后簽約并搬遷交房的，臨時安置費逐月核減。標準為：一居室套型3560元/月二居室套型4730元/月三居室套型5520元/月如臨時安置期限屆滿，產權調換房屋不能交付的，按屆時的房屋租賃市場價格重新核定臨時安置費補償標準，繼續發放臨時安置費，直至產權調換房屋交付之日。3、停產停業損失補償費被征收房屋符合下列條件的，給予被征收人停產停業損失補償：(1)被征收房屋具有房屋權屬證明或者經有關部門認定為合法建筑;(2)有合法、有效的營業執照或者登記證，且營業執照或者登記證上載明的住所(營業場所)為被征收房屋;(3)已辦理稅務登記并具有納稅憑證。本項目停產停業損失補償標準為1800元/平方米。4、外遷補助費選擇貨幣補償的，按被征收房屋建筑面積給予外遷補助費，標準為4000元/平方米。(五)其他補助費1、平房補助費：補助標準為400元/平方米(僅限于未建地下室、地面二層及以上等建筑)，計算基數為被征收房屋建筑面積。2、低保、殘疾補助費：補助標準為20000元/證。3、電話移機費：補助標準為235元/部。4、空調移機費：補助標準為400元/臺。5、有線電視移機費：補助標準為300元/終端。6、熱水器移機費：補助標準為300元/臺。7、對選擇安置房b區產權調換房屋的，以所選安置房b區產權調換房屋建筑面積為基數給予補助費，標準為1500元/建筑平方米。8、未經批準建設的地下室、地面二層及以上等建筑，不予補償，只按照本項目評估機構評估確定的重置成新價給予補助費。

城中村改造的拆遷補償標準是什么

城中村土地已經變更為國有土地，此時拆遷補償就要按國有土地上房屋征收補償標準執行，基本上就是參照周邊商品房價格來制定補償標準，大致的補償金額等于房屋面積乘以周邊房價，通過計算得出，如果補償金額基本達到這個標準，那么就是合理的。如果沒有達到這個標準，那么補償就是不合理，可以通過法律途徑維權提高補償。

棚戶區改造和普通拆遷有什么區別

棚戶區拆遷補償和正常房屋拆遷補償的補償項目基本是一樣的，只是補償的標準、補償的多少等存在區別。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。第二十八條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

棚戶區改造怎么補償

棚戶區改造補償分為兩類：現金補償和房屋置換。房屋置換的補償含三種，一就是1：1.5的面積置換;二是房屋重置成新價格，就是把房屋折算成價格，這個和房屋的新舊、裝修、結構都有關系;三是其他的搬遷獎勵。關于面積認定，你們當地的房屋征收辦法一定明確規定了這個，一般是按照某一年的土地分配額定的，就是有個上限。有些地方可能會對院子中的自建房屋進行置換，原因是因為棚戶區行成已久、歷史遺留問題多、分戶多等原因，自家居住面積不夠，自然行成的院內建筑。這個有可能會按照比例置換面積，以及一部分先進補償。請具體根據當地的政策和情況而定。

城中村改造如何進行補償

城中村改造相較于一般的征收拆遷來說，不論是從土地性質還是房屋類型，都更為復雜，所以其補償標準也不同于一般的征收拆遷，城中村土地性質有國有土地和集體土地兩種。目前現存的城中村土地性質分為三種類型。1.已經全部被征用為國有土地；2.雖已列入城市框架，但土地性質仍舊為集體土地；3.部分為國有土地，部分為集體土地。房屋類型也包括宅基地房屋、臨時用地房屋、無證房屋、小產權房、門面房等多種。由于其特殊性，2011年，最高院出臺《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》，其中第12條第2款規定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。也就是說，由于法律已經做了特殊規定，城中村原則上是應當按照國有土地上房屋的標準和流程進行補償的。但是具體實施過程中還是要依據土地性質、房屋類型等具體情況進行區分。補償方式有兩種根據國有土地上房屋征收與補償條例，城中村拆遷補償方式包括貨幣補償和調換房屋，村民可以自由選擇。如果選擇貨幣補償，補償標準不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。這個市場價格由選出的房地產價格評估機構按照相關規范評估確定。如果選擇調換房屋，底線是調換面積在同等地段“拆一還一”，各地區根據生活水平不同會在此基礎上增加系數補貼。同時，征收部門要結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

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二、棚戶區改造與城中村改造拆遷補償有哪些區別

城中村房屋拆遷的特殊性是因為其具有城市和農村的雙重特征。房屋建筑占有的土地性質屬于集體土地，但是周邊房屋的市場價卻很高。如果是依據集體土地上房屋建筑成本價拆遷補償，那補償結果對被拆遷戶來說是很不公平的，很可能就是降低原有的居住、生活水平，這是違背拆遷補償原則的。最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，爭取不得低于同地段的類似房地產的市場價，通俗的來講，就是地段一樣，房子結構、年限差不多的房子的市場價格。棚戶區指的大都是設施簡陋，環境較差，安全隱患多的房子，根據《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》相關規定可知，經過棚戶區改造后，當地群眾的住房條件會得到改善，大家可以住到配套設施好、質量高、安全可靠的房子，共享改革發展成果。關于棚戶區的概念，法律并沒有統一的規定，我們可以參照一下《財政部、國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》：本通知所稱棚戶區是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域。那么棚戶區改造應該怎么補償呢?主要還是依據土地性質進行區分并且進行補償。主要分為兩種如下：棚戶區內國有土地上房屋征收拆遷補償標準：實物安置指的是產權調換：產權置換最低的標準是拆一還一，意思就是拆一平補一平，棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，優先考慮就近安置;異地安置的，要充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，合理規劃選址，盡可能安排在交通便利、配套設施齊全地段。貨幣補償：被征收房屋的價值經評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第17條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。棚戶區內集體土地房屋征收拆遷補償標準：此房屋雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規劃區內，可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款規定：征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那么土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

【法律依據】

《中華人民共和國土地管理法》第二十七條、第二十八條

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條、、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條

三、棚戶區改造、城中村改造和拆遷有什么區別?

棚戶區：棚戶區在字面上理解為城市中平房居所，房屋密度較大，交通不便，因生活條件限制，不管是周邊環境還是衛生都比較差，而且住房年限較久，又因其土地性質為國有土地性質，所以自己修建比較困難，棚改拆遷之后一般會搬離原居所所在地;城中村：城中村顧名思義，在城市中的農村，多數因城市郊區城鎮化，但是該地并未進行實質開發，逐漸演變成城中村。

和棚戶區最明顯的不同是土地性質依舊為集體土地，但是因所處位置又比普通農村較好，所以在補償時的市場價格和周邊持平，拆遷之后一般是在原地址新建安置房。根據棚戶區和城中村的土地性質不同，補償方式自然也不能相同了，棚戶區改造的補償應適用國有土地進行補償，而城中村則應按照集體土地進行補償，對宅基地及房屋還要進行雙重補償。所以，不管是適用法律還是補償標準都是不同的。

一、集體土地房屋補償細則

至今關于集體土地上的房屋征收補償國家還沒有統一的立法，主要由各地區自行制定，補償標準都有所不同。

農村集體土地上房屋征收有兩種情形：

1、城中村，即城市規劃區范圍內集體土地上房屋征收的情形，由于房屋所在地已納入城市規劃區范圍,周邊房價已商品化，如果仍按原來的農村集體土地上附著物的標準給予補償,難以解決農民的居住問題。所以很多城市專門出臺了城市規劃區范圍內集體土地上房屋征收補償辦法。

最高人民法院行政審判庭《關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》時明確：行政機關征用農村集體土地之后,被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權,房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《國有土地上房屋征收與補償安置條例》對房屋所有權人予以補償安置。

2、集體土地被征收時房屋作為土地附著物被征收。農村土地及房屋征收補償的現行法律依據為《土地管理法》。但我國《土地管理法》規定的主要是對土地補償，并未規定房屋的補償。集體土地上房屋在法條的表述上為“附著物”。且當下《土地管理法》是2004年8月修訂的。

二、拆遷補償分類是哪些

拆遷補償是指房屋征收部門本人或者委托房屋征收實施單位按照國集體土地和國有土地拆遷補償標準的規定；在征用國家集體土地上的單位和個人房屋時，應當對被征用房屋進行審查，并給予所有權人安置和遷移損失補償。拆遷補償大多根據土地性質和房屋使用情況進行分類。

1、土地性質分類：拆遷補償根據土地性質可分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償；

2、使用分類：拆遷補償可分為住宅拆遷補償和非住宅拆遷補償。