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城中村改造是拆遷上樓嗎，小產權房有幾種形式?:今日城中村改造更新

發(fā)布時間：
2025-01-06 14:00:24
作者：
圣運律師
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城中村改造是拆遷上樓嗎,小產權房的類型有哪些,1、集體建設土地上建造的房屋：此類房屋大多是解決農民集中上樓或動遷安置等名義立項建設時，超建形成的。2、宅基地上建成的房子：此類房屋只屬于該農村的集體經(jīng)濟組織成員居住，非集體經(jīng)濟組織成員不能夠購

城中村改造是拆遷上樓嗎，小產權房有幾種形式?:今日城中村改造更新

一、城中村改造是拆遷上樓嗎,小產權房的類型有哪些

1、集體建設土地上建造的房屋：此類房屋大多是解決農民集中上樓或動遷安置等名義立項建設時，超建形成的。

2、宅基地上建成的房子：此類房屋只屬于該農村的集體經(jīng)濟組織成員居住，非集體經(jīng)濟組織成員不能夠購買。

3、這類農業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

一、有土地證的小產權房可以買嗎

不可以，我國的小產權房屋買賣不受法律保護。小產權房指的是在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產權房。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十三條規(guī)定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。

二、小產權房的弊端有哪些

1、缺少五證

五證是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有五證是不能辦理房產證的。盡管小產權房一片熱銷，但眾多業(yè)內人士卻認為，小產權房存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。

2、質量難保證

房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產權房一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

3、拆遷難補償

小產權房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

4、配套不完善

小產權房不能保證社區(qū)內的相關配套設置建設，甚至暖氣天然氣等基礎配套都不能保證。

5、50遺贈麻煩、不能買賣

由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進行房屋買賣。

二、小產權房有幾種形式?

小產權房一般有四種形式：①開發(fā)商或單位直接在鄉(xiāng)村購買的農村集體土地上開發(fā)的房屋;②鄉(xiāng)或村自行在其所屬區(qū)域的農村集體土地上開發(fā)建設的房屋;③農村鄉(xiāng)或村一方出土地，開發(fā)商出資金聯(lián)合開發(fā)建設的房屋;④100-300平米不等的二層小樓加塑料大棚、獨門獨院的“生態(tài)山莊”、“科技園”類的房屋。鑒于農村宅基地屬于集體所有，因此，在宅基地上興建的房屋只能在集體成員內部流轉，不能賣給城市居民。同樣，城市居民也無權購買集體所有制土地上的建筑，何況集體所有制土地上的建筑不是商品房，即便購買也無法獲得《房屋所有權證》、《土地使用權證》等合法手續(xù)。

一、購買了小產權房該怎么辦

購買了小產權房的處理方式：

1、若已簽了合同但尚未取得產權證明，且該房屋系在集體土地上建設，購房者非當?shù)鼐用瘢梢哉埱蠼獬贤⑼嘶匾阎Ц兜馁彿靠睿?/p>

2、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產權證明或土地使用證明的，可以居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘛?/p>

一、購買小產權房的流程如下：

1、看房。買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產生的所有費用都歸買方支付；

2、查檔。買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案；

3、簽合同。買賣雙方協(xié)商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同，支付定金給中介公司；

4、公證。賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委托擔保公司辦理相關事務；

5、資金監(jiān)管及貸款申請。買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號，買方及擔保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，約7個工作日左右。

6、贖樓。買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右；

7、房屋過戶。買方同擔保公司去深圳市房地產產權登記中心三樓簽訂小產權房買賣合同，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執(zhí)，需5個工作日；

8、繳費。買方同擔保公司到領證窗口簽署回執(zhí)繳費領取房產證，擔保公司領出新房產證同按揭銀行在深圳市房地產產權登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；

9、交房。買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。

二、小產區(qū)房和商品房的區(qū)別如下：

1、產權劃分的不同。小產權房只有部分產權，而普通商品房則擁有全部產權。部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。其實小產權房只是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住，而對沒有合法建設手續(xù)的房屋，不要去買。這個才是真正的小產權，其不合法且隨時會被強制拆除；

2、產權性質的區(qū)別。國家發(fā)產權證的叫大產權房，國家不發(fā)產權證的叫小產權房。小產權房、鄉(xiāng)產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。與一般意義上的商品房相比，小產權房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，小產權房的價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，這也是小產權房價格低廉的主要原因。

二、無證房拆遷有補償嗎

無證的房屋并不一定就沒有拆遷補償?shù)模缬行┺r村的房屋就沒有房產證的，但是屬于合法的建筑，就能獲得拆遷補償。以下無證的房屋可能獲得拆遷補償：

1.代代流傳下來的祖宅

現(xiàn)在很多地區(qū)都存在祖宅這一類的房屋，有的被征收房屋干脆是建于民國時期的。在當時那個年代，許多房屋都是一代一代繼承下來的，并沒有房產證一類的房契類證明存在。無論如何，我們不能要求那些和故宮、皇城相府幾乎同齡的建筑擁有所謂的“合法證件”。

2.農村宅基地范圍內自行建造的房屋

在上個世紀80年代之前，國家對農村建房的要求并不是十分嚴格，建房辦理手續(xù)也比較簡單寬松，對房屋、土地確權方面很多都沒有做到位。因此，農村還存在很多的無證房，只要是依法建造，獲得村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府某種形式批準的房屋，即使沒有產權證明，在征地拆遷時也應當給予合理的補償。

3.在合理范圍內加蓋出來的農村房屋

只要是在自家的宅基地上，沒有“出圈兒”“越界”，農民經(jīng)向“村長”打招呼就自行加蓋二層、三層的情況是非常普遍的。毫無疑問，這類房屋并不構成土地違法，也未直接影響鄉(xiāng)村規(guī)劃，那么在面臨征收時是應當給予一定的補償?shù)摹嵺`中一些地方存在只認一層，二層以上加出來的一律按違建論處的做法，實際上是沒有什么法律依據(jù)的。但需要注意的是，如果加蓋部分是違反消防安全法規(guī)的彩鋼板、泡沫填充房屋，那么被認定為違建是很難避免的事情。

4.棚戶區(qū)改造項目中的一些簡陋的房屋

這類房屋在建造時就是當事人為了生活所迫所建，改造項目的目的就是要提升其居住條件和生活質量。對這類“棚戶”類房屋簡單的按違建認定，無疑是與其行政目的不相符合的。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第六十四條集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的用途使用土地。

三、什么類型的房子屬于小產權房

所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“小產權房”，又叫“鄉(xiāng)產權房”。“小產權房”不是法律上的概念，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產權房的類型：第一類小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。小產權房有哪些特點小產權房是相對于具備完整產權的大產權房而言的。作為小產權房，其特點也是相當明顯。而這些特點，也在一定程度上對小產權房的擁有者或者購買者產生特定的影響。小產權房主要有以下幾個特點：

1、價格優(yōu)勢明顯小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)甚至遠郊區(qū)，本身土地價值比較低。再加上不必繳納國有土地出讓金和相關稅費，因而小產權房建設的土地成本極低。

2、產權不完整小產權房并不是真正意義上的商品房，不能上市交易，而且國家也不承認并不予辦理過戶登記手續(xù)。此外依照相關法律政策規(guī)定，小產權房買賣合同屬于無效合同，農民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權證、房屋產權證、契稅證等合法手續(xù)。沒有“二證”，既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來講，小產權本質上是無產權。

3、不合法性小產權房建設在農村集體土地之上，不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與農民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的。小產權房買賣合同本身是無效的，小產權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權證或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。閱讀延伸小產權房與大產權房的區(qū)別

1、對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。

2、按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經(jīng)濟適用房就是小產權房。

3、按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。第一種和第二種的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

四、小產權房是什么意思

法律分析：小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱\"鄉(xiāng)產權房\"。\"小產權房\"不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第十二條土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。

依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第十四條土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。

五、房子大產權和小產權有什么區(qū)別

法律分析：小產權房和大產權房區(qū)別如下：小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，大產權房的房產證由國家頒發(fā)；轉讓小產權房必須在購買滿五年之后才能夠進行，大產權房可以自由轉讓沒有時間上的限制；小產權房的建設用地歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，大產權房的建設用地由國家劃撥或者轉讓的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國不動產登記暫行條例》第四條國家實行不動產統(tǒng)一登記制度。不動產登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動產權利人已經(jīng)依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。《城市房地產管理法》第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。根據(jù)2021年1月1日生效的《民法典》第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。