然而事實(shí)上，被拆遷人在拆遷過(guò)程中往往是弱勢(shì)的一方，更可怕的是還有一些隱形的陷阱也同樣危險(xiǎn)缺卻總是不為人知，不知道作為被拆遷人的你是否已經(jīng)掉入其中。

拆遷律師解讀隱形陷阱一：拿政策說(shuō)事

政策這個(gè)詞的含義是國(guó)家政權(quán)機(jī)關(guān)、政黨組織和其他社會(huì)政治集團(tuán)為了實(shí)現(xiàn)自己所代表的階級(jí)、階層的利益與意志，以權(quán)威形式標(biāo)準(zhǔn)化地規(guī)定在一定的歷史時(shí)期內(nèi)，應(yīng)該達(dá)到的奮斗目標(biāo)、遵循的行動(dòng)原則、完成的明確任務(wù)、實(shí)行的工作方式、采取的一般步驟和具體措施，具有階級(jí)性、正誤性、時(shí)效性、表述性等特點(diǎn)。簡(jiǎn)而言之，地方政府所謂的拆遷政策，自然是為了其完成拆遷工作而制定的，為了行使其職權(quán)和方便其管理所用。

但是，政策不等于法律，更不能違反法律，我國(guó)是法治國(guó)家，依法治國(guó)即依照憲法和法律來(lái)治理國(guó)家，建立法治國(guó)家最直接的目的就是要規(guī)范和限制政府權(quán)力，各級(jí)行政部門在征收土地或者房屋的過(guò)程中，要嚴(yán)格按照法律規(guī)定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現(xiàn)實(shí)中，拆遷方大都會(huì)拿著一些地方政府出臺(tái)的紅頭文件或者管理辦法之類的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補(bǔ)償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽之，不敢反駁，其實(shí)這是錯(cuò)誤的。

雖然我國(guó)目前在征地拆遷領(lǐng)域的法律體系尚不完善，但是頒布實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中就土地征收補(bǔ)償適用問(wèn)題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但可以參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償”已經(jīng)設(shè)定了我國(guó)征收補(bǔ)償要達(dá)到市場(chǎng)價(jià)格這一合理標(biāo)準(zhǔn)的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設(shè)定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會(huì)輕易地被征收方所牽制了。

拆遷律師解讀隱形陷阱二：評(píng)估報(bào)告

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。”規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。”的規(guī)定，無(wú)論從評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇還是評(píng)估結(jié)果的異議，都對(duì)被拆遷人進(jìn)行了法律保護(hù)。

可是在實(shí)際當(dāng)中，評(píng)估報(bào)告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評(píng)估機(jī)構(gòu)，根本不會(huì)與被拆遷人協(xié)商選定，而且拆遷方選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)也并不能保證具有相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)，評(píng)估結(jié)果更是讓被拆遷人瞠目結(jié)舌。拆遷時(shí)為了公平起見，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估本沒(méi)有問(wèn)題，問(wèn)題就出在具體操作中，由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)出的價(jià)格自然是“內(nèi)定的”不可能做到真正的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)出的結(jié)果，政府又不予認(rèn)可。

甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評(píng)估報(bào)告來(lái)說(shuō)補(bǔ)償，宅基地上的一套老房子每平米才評(píng)估幾百元，而重點(diǎn)的被征收土地的價(jià)值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬(wàn)元一平米的市場(chǎng)價(jià)格，讓被拆遷人交差價(jià)，使得被征收土地農(nóng)民苦不堪言，這種評(píng)估本身已經(jīng)偏離了合理補(bǔ)償?shù)姆ㄖ诬壍溃瑖?yán)重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評(píng)估報(bào)告其實(shí)并不是補(bǔ)償問(wèn)題的關(guān)鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強(qiáng)拆房屋一樣，評(píng)估報(bào)告已經(jīng)成為拆遷方為了達(dá)到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評(píng)估報(bào)告是否合理的問(wèn)題上，還不如在如何讓拆遷方對(duì)你提出的補(bǔ)償要求上做出讓步來(lái)的實(shí)惠。

拆遷律師解讀隱形陷阱三：補(bǔ)償決定書

補(bǔ)償決定書是自《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后出現(xiàn)的概念，在這之前對(duì)應(yīng)的是拆遷裁決書。房屋征收補(bǔ)償決定，是指國(guó)家為了公共利益的需要，在依法征收公民房屋過(guò)程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)沒(méi)有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府，由市、縣級(jí)人民政府依照有關(guān)規(guī)定、按照征收補(bǔ)償方案確定的價(jià)格作出的征收補(bǔ)償決定。征收補(bǔ)償決定書雖然是在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)償協(xié)議達(dá)不成時(shí)，政府進(jìn)行拆遷所必須的一道手續(xù)。但決定書一旦做出，也意味著強(qiáng)制拆遷的大門已經(jīng)打開。政府在具備相應(yīng)的手續(xù)之后，可以動(dòng)用公權(quán)力對(duì)公民的房屋強(qiáng)制進(jìn)行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的。現(xiàn)實(shí)生活中，一些政府部門濫用公權(quán)力，在補(bǔ)償決定書中規(guī)定較低的補(bǔ)償額，然后對(duì)公民實(shí)施強(qiáng)拆，造成了一系列負(fù)面影響。

而集體土地上與此補(bǔ)償決定書相對(duì)應(yīng)的則是責(zé)令限期交出土地的決定書。不管是哪一種決定書，都會(huì)開啟強(qiáng)拆或者強(qiáng)征的大門，因此對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)，是個(gè)非常危險(xiǎn)并且需要認(rèn)真對(duì)待的文件。現(xiàn)實(shí)中，很多被拆遷人因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)與拆遷方因補(bǔ)償問(wèn)題協(xié)商不快，自然會(huì)產(chǎn)生一些抵觸情緒，加上自身法律知識(shí)的缺失，對(duì)于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去啟動(dòng)相關(guān)的程序進(jìn)行阻止，這可就掉進(jìn)可無(wú)底深淵，到頭來(lái)房子被強(qiáng)拆了還無(wú)法說(shuō)理，因?yàn)檠a(bǔ)償決定書是合法的，拆遷方啟動(dòng)這個(gè)程序是受法律保護(hù)的，但是，啟動(dòng)這項(xiàng)程序并不是那么簡(jiǎn)單的事情，是需要具備相應(yīng)的條件，即“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確”，而且，作出補(bǔ)償決定后要在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，還要告知被征收人依法申請(qǐng)行政復(fù)議或依法提起行政訴訟的權(quán)利等等，如果被拆遷人對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定不熟悉，很容易掉進(jìn)陷阱，被征收方“合法地”強(qiáng)拆。

拆遷律師解讀隱形陷阱四：安置補(bǔ)償協(xié)議

安置補(bǔ)償協(xié)議也就是我們所說(shuō)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，這個(gè)協(xié)議的簽署可不是簽個(gè)名字那么簡(jiǎn)單，這一紙協(xié)議可能承載了你的全部家產(chǎn)，搞不好，真的會(huì)一無(wú)所有。在現(xiàn)實(shí)中，很多的被拆遷人天真地相信拆遷方的口頭承諾，稀里糊涂地簽訂協(xié)議，或者屈服于拆遷方的恐嚇、威脅等非法逼遷手段而無(wú)奈簽字，甚至還有一部分被拆遷人竟然在“別人都簽字了”的隨波逐流中簽署空白協(xié)議。筆者在接聽咨詢電話的過(guò)程中，對(duì)這些情形尤其是最后一種深表惋惜，我想問(wèn)這樣的被拆遷人一個(gè)問(wèn)題：雖然不懂法律不是你的錯(cuò)，可是你在簽字的時(shí)候真的做到對(duì)自己負(fù)責(zé)了嗎?如果你真的如我上述那樣簽協(xié)議，今后的日子你將會(huì)在拆遷方不認(rèn)賬、政府部門多方扯皮、四處跑斷腿卻無(wú)人負(fù)責(zé)的煩惱中度過(guò)。

那么簽署協(xié)議到底應(yīng)該如何簽?zāi)?首先，千萬(wàn)不可簽署空白協(xié)議，不管拆遷方說(shuō)的多么誘人，給出的補(bǔ)償條件多么優(yōu)厚，空白的就等于零，事后拆遷方填上去的補(bǔ)償數(shù)額一定不會(huì)是他所說(shuō)的那樣，而你在補(bǔ)償問(wèn)題上已經(jīng)再也沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)了，只能被動(dòng)地任人擺布。其次，安置協(xié)議必須對(duì)如何安置也就是拆遷如何補(bǔ)償作出明確約定，比如是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)置換，產(chǎn)權(quán)置換的位置，面積等等細(xì)節(jié)都要明確，沒(méi)有約定或者約定不明的都會(huì)影響你的合法權(quán)利，留下的問(wèn)題日后仍會(huì)困擾你，那時(shí)候你的房子已經(jīng)拆除，再想和拆遷方去談判，顯然已經(jīng)處于劣勢(shì)。

再者，關(guān)于付款或者交付房屋的期限也必須約定明確，沒(méi)有約定日期的在執(zhí)行時(shí)會(huì)有問(wèn)題。另外，關(guān)于違約責(zé)任也要考慮到位，萬(wàn)一拆遷方到期交不了房子，而過(guò)渡費(fèi)又沒(méi)有超期的約定，被拆遷人的利益就會(huì)被侵害。您瞧，這小小一紙拆遷協(xié)議不簡(jiǎn)單吧，哪里考慮不到都會(huì)后患無(wú)窮啊，但是拆遷方在動(dòng)遷之時(shí)，為了加快拆遷進(jìn)程，想盡辦法就盼著你趕快簽字呢，他們所說(shuō)的話不可盡信，所以，被拆遷人簽署安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，一定要謹(jǐn)慎小心，切莫掉進(jìn)這隱形陷阱。

拆遷維權(quán)實(shí)際上是被拆遷人與拆遷人進(jìn)行的一場(chǎng)利益博弈，事實(shí)上被拆遷人并不是反對(duì)拆遷，而是要爭(zhēng)取一種公平合理的補(bǔ)償。然而，被拆遷人和拆遷方，因?yàn)檎莆盏男畔⒘繎沂猓又疬w方有公權(quán)力外衣作為自己的保護(hù)傘，雙方是很難站在一個(gè)平等的地位上談拆遷補(bǔ)償?shù)模瑥倪@一點(diǎn)上看，政府無(wú)疑是占盡先機(jī)。

當(dāng)事人要想在博弈中取得勝利，必須手中握有制勝的籌碼，這種籌碼就是政府的違法點(diǎn)。作為一個(gè)依法行事的權(quán)力機(jī)關(guān)，保證執(zhí)法內(nèi)容的合法性和執(zhí)法程序的合法性是其基本的工作職責(zé)，但是被拆遷人往往因?yàn)椴欢啥鵁o(wú)法指出政府的違法點(diǎn)，從而失去了談判的籌碼，再加上上述種種隱形陷阱在雙方談判過(guò)程中設(shè)防，被拆遷人可謂是防不勝防，最終在拆遷補(bǔ)償上吃虧。因此，處于弱勢(shì)的被拆遷人“咸魚翻身”之關(guān)鍵就在于對(duì)那些違法性元素的法律運(yùn)作!面對(duì)拆遷中拆遷方為了達(dá)到拆遷目的而設(shè)置的玄機(jī)，被拆遷人必須學(xué)會(huì)拿起法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

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