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廣州中院：買宅基地，建房合同無效后，拆遷賠償仍歸買家！,廣州宅基地合作建房合同無效后，賠償標準是怎么樣:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-10-08 19:47:49
作者：
圣運律師
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廣州中院：買宅基地，建房合同無效后，拆遷賠償仍歸買家！，作者｜張茂榮專業房地產律師、粵灣律師事務所主任、首席合伙人主攻：房地產大要案、小產權房爭議解決，涉房家事等眾所周知，農村宅基地具有人身屬性，不得轉讓給非本村村民，更不得轉讓給城鎮居民做

廣州中院：買宅基地，建房合同無效后，拆遷賠償仍歸買家！,廣州宅基地合作建房合同無效后，賠償標準是怎么樣:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、廣州中院：買宅基地，建房合同無效后，拆遷賠償仍歸買家！

作者｜張茂榮

專業房地產律師、粵灣律師事務所主任、首席合伙人

主攻：房地產大要案、小產權房爭議解決，涉房家事等

眾所周知，農村宅基地具有人身屬性，不得轉讓給非本村村民，更不得轉讓給城鎮居民做非農建設，然實踐中出讓、轉讓、出租用于非農業建設的情況大有存在，對此法院一般認定合同無效。

宅基地轉讓合同無效后，受讓人在宅基地上所建建筑物被征收拆遷，“拆遷賠償歸受讓人所有”的約定是否仍然有效？對此廣東省廣州市中級人民法院判決予以了肯定。

涉房糾紛：關注三個公眾號，自學法律，無師自通！

基本案情：

2011年6月陳某與范某簽訂《宅基地轉讓協議書》，以58.8萬元購買范某宅基地，約定：永久轉讓，如發生政府拆遷行為，一切補償收益均歸陳某。

陳某付清轉讓款并在宅基地上建物業，其后被征收拆遷，雙方就合同效力、損失賠償糾紛訴至法院。

廣州市白云區人民法院經審理認為：

關于涉案《宅基地轉讓協議書》的效力問題。宅基地是家庭戶用作建房居住而占有的土地，農村村民的宅基地是基于其村集體成員身份而享有的福利，根據《中華人民共和國土地管理法》（2004年版）第二條關于“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”的規定，涉案《宅基地轉讓協議書》實際涉及到對農村宅基地使用權的處置，違反了法律法規的強制性規定，依法應當認定為無效。

關于返還宅基地轉讓款及利息、賠償建房裝修損失的問題。涉案《宅基地轉讓協議書》是無效合同，但因涉案宅基地及上蓋建筑均已被征收拆遷，故本案不涉及返還的問題。

實際上，雙方因合同無效而產生的權利義務已轉為拆遷補償利益的分配。上述協議中關于“如發生政府拆遷行為，甲方承諾該地的一切補償受益人為乙方”的約定系雙方的真實意思表示，該約定意味著雙方簽訂協議時已預見涉案房屋被征收拆遷的可能，故對拆遷補償利益的處分進行了明確。

現原告陳某已實際領取了上述拆遷補償款2490016.4元，符合雙方關于拆遷補償利益處分的約定，故原告陳某主張返還宅基地轉讓款及賠償建房裝修損失依據不足，本院不予支持。

2021年7月20日一審判決：確認陳某與范某所簽《宅基地轉讓協議書》無效，駁回陳某其他訴訟請求。

“城市更新”無涉“違法建筑”處理，法院不應拒絕裁判！

陳某不服一審判決，以“原審判決違背合同無效后的處理原則，既已認定案涉《宅基地轉讓協議書》無效，又按該協議條款處理本案，顯然前后矛盾”為由提起上訴。

廣州市中級人民法院經審理認為：

涉案《宅基地轉讓協議書》因約定宅基地轉讓行為而無效，并不影響其中關于拆遷補償利益處分的約定，且涉案宅基地及上蓋建筑均已被征收拆遷，雙方因合同無效而產生的權利義務已轉為拆遷補償利益的分配，原審法院依照相關約定處理涉案拆遷補償利益分配并無不妥。

2021年12月8日（2021）粵01民終28215號二審判決：駁回上訴，維持原判。

短短百十字，確認了宅基地轉讓合同無效與征收賠償歸屬約定之間的關系，即：宅基地合同無效，征收賠償約定有效！

合作建房：協議無效后，拆補權益歸誰？

榮說：深圳小產權房買賣遇拆遷亦當如此。

廣州中院的觀點筆者完全認同，該案例對全省類似案件具有指導意義，但深圳市自2004年“雙統”過后已成為全國首個沒有集體土地的城市，就未經合法報批建設的深圳小產權房合作建房、買賣合同無效，遇舊改征收拆遷的賠償歸屬約定是否有效的問題，筆者曾以案說法，于2021年11月5日發文《合作建房：協議無效后，資方可否要求按約定分配“拆補權益”？》予以探討，觀點與本案相同，合同無效，條款有效，為防止法官自由裁量，建議增加防火墻條款作出獨立于合同效力的約定。

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二、宅基地被侵占可以起訴嗎

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，宅基地使用權包括合法取得和合法使用兩個方面。宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其他附屬設施。對非法擴大、搶占宅基地甚至耕地的行為應依法宣布其無效，并可給予法律制裁。在使用宅基地過程中，妨礙公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通風、采光等相鄰權的，應依法承擔民事責任。當宅基地被他人惡意侵占，權利人可以通過以下三種方式維權：第一，與直接侵權人協商處理，要求停止侵權行為；第二，找當地村委會，派出所進行調解處理；第三，收集侵權的證據，然后去法院起訴，要求停止侵權，排除妨礙。農村宅基地被侵占怎么辦？首先應提供合法宅基地證據，如屬合法宅基地，那么被侵占就是不合法的，此時可以用以上三種方式進行維權。如何申請農村宅基地上文主要向大家介紹了申請農村宅基地所需要的條件，那么落實到行動中時，應該如何申請農村宅基地？根據相關法律法規以及各地具體細則，申請農村宅基地的流程為：

1、村民向村民小組提申請，填寫《農村村民建房用地呈批表》，并張榜公布，經村民會議或本集體經濟組織成員會通過后，到村委會加具意見；

2、村委會接到《農村村民建房用地呈批表》、《建設用地選址意見書》及其他附件后20日內，對申請人的戶口、用地位置、土地類別、土地權屬、原房屋情況進行審核，符合條件的出具意見并送當地國土所。

3、國土所接到《農村村民建房用地呈批表》后，應指定專人負責審核。對不符合條件的，書面通知村委會轉申請人。符合建房用地條件的，即加具意見并經鎮政府審核后，報縣國土資源局審批；

4、縣國土資源局批準的，核發《建設用地批準書》、《行政許可決定書》，并在村委會公布。不予批準的，發給《不予行政許可決定書》。擅自改變宅基地用途的后果村民有按照批準的用途使用土地的義務，不得擅自改變宅基地用途。未經依法批準，村民擅自改變宅基地用途的，農村集體經濟組織有權按照《土地管理法》第65條第1款第

（二）項的規定，報經原批準用地的人民政府批準，收回村民使用的宅基地。如果因法定的事由，村民需要改變宅基地用途的，在報經有批準權的人民政府批準后，須辦理土地變更登記手續，即有關當事人須持批準文件，向土地所在地縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。

三、廣州宅基地合作建房合同無效后，賠償標準是怎么樣

當事人咨詢：宅基地合作建房合同無效后，向買家的賠償標準是怎么樣的？

戴允絲律師解答：宅基地買賣合同被確認無效以后，買受人的損失如何補償，目前各法院對此沒有統一的標準，一般都是先返回出資款，然后用評估的房屋金額減去出資款得到增值部分。如果一定要綜合一個較為平衡的標準，是在判決宅基地買賣合同無效，買受人返還宅基地的同時，對于買受人的權益做出了如下保護措施：

1、出賣人返還購房款; 2、出賣人就買受人對房屋的增建及裝修部分全額補償;

3、對于買受人因返還宅基地所遭受的損失，按照土地區位補償價的評估價格，依據買賣雙方的過錯大小，由出賣人對買受人進行賠償。戴律師為大家列舉一個相關案例，具體可以參考以下案例

案列介紹：

本案爭議焦點為：李賣家是否應當向黃買家返還房屋差價損失294萬元。本院分析如下：根據查明事實可知，原合建房屋已拆遷，李賣家已獲得了相應的回遷補償房屋和材料損失補償款。生效的某號判決已認定黃買家與李賣家等合建某號房屋的行為因違反法律法規的強制性規定而無效，合建雙方締結了無效的合同均存在過錯，認定雙方各承擔50%過錯責任。黃買家因房地產價格上漲存在房屋差價損失，李賣家應按過錯程度承擔損失賠償責任。由于黃買家因房屋價格上漲而受到的損失是持續存在的，本院認定房屋差價損失價值確定應以黃買家起訴之日的價值。《三方協約書》約定黃買家依照合同僅對合建房屋享有一半權益，在合同被認定無效后，黃買家亦僅對房屋差價損失有一半的權利主張。據此，李賣家應支付的房屋差價損失為時點為2020年3月18日的房屋市場價值與李賣家出資款差額的50%即（5969386元-76230元）×50%=2946578元。