一、宅基地共建共享新政策

農(nóng)村宅基地上房屋共建共享政策，即對于那些擁有宅基地指標但自己蓋不起房子，或者蓋起的二層小樓有一層閑置用不上的農(nóng)村村民，鼓勵其與當?shù)爻擎?zhèn)居民共同出資建造房屋。房屋在建設過程中即考慮到了未來的居住使用，明確劃分了兩家的各自區(qū)域，兩個門一條樓梯互不影響。建成后房屋的所有權歸農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民共有，農(nóng)村村民擁有宅基地的使用權，而城鎮(zhèn)居民可因此獲得70年的集體土地使用權，并由村委會負責協(xié)助辦理房屋和土地的產(chǎn)權證書。

一、父母的宅基地能否繼承

農(nóng)村的宅基地房屋是具有特殊性的。土地屬于國家和集體所有，但是房屋卻屬于個人所有。農(nóng)村宅基地子女沒有繼承權。因為農(nóng)村宅基地的所有權和使用權是分開的。農(nóng)村的宅基地只屬于國家和農(nóng)村集體，個人未曾擁有宅基地的所有權。個人只擁有宅基地上面的房子的使用權。而房屋屬于父母所有，子女對房屋擁有繼承權。

二、農(nóng)村自留地可以建房嗎?

自留地是農(nóng)村當年在生產(chǎn)隊時期，按照每家每戶人口的多少而劃歸個人使用的耕地，目的是為了自己家種點蔬菜或小雜糧等改善村民的生活。所以這自留地的所有權歸村集體所有，村民只有自留地的使用權。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民修建房屋必須依法先申請，獲得相關部門批準后才可以合法修建，未獲批準，私自修建的房屋，屬于違法建筑。《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村一戶人家只能擁有一處宅基地。所以，如果農(nóng)民在自留地上申請建房，一般條件是得不到批準的，只能拆老房子翻修，特殊情況獲得用自留地批建房屋的，修好新房子，老房子原則上也得拆掉，分戶達到使用新宅基地條件的除外。綜上，農(nóng)民如果想在自己自留地上建房，首先必須符合宅基地申請條件，再向村委會提出申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣級相關部門批準。如果該自然地符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，而村內(nèi)又沒有其他閑置的宅基地可批，那么有可能獲得上級部門批準，批準后建房是合法的。如果沒有經(jīng)過批準，是不允許在自留地上建房的，因為自留地的所有權歸集體。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》

第九條城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第十條國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

二、農(nóng)村宅基地房地一體政策

《中華人民共和國土地管理法》第十二條規(guī)定：依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠更好地落實物權法規(guī)定,保障不動產(chǎn)交易安全,減輕群眾的負擔和重復勞動,有效保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權。

一、什么是農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記？

農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記，是指農(nóng)村的宅基地和集體建設用地使用權及地上的房屋所有權實行統(tǒng)一權籍調(diào)查、統(tǒng)一確權登記、統(tǒng)一頒發(fā)證書。以前宅基地使用權發(fā)的是《集體土地使用權證》，房屋發(fā)的是《房屋所有權證》，現(xiàn)在登記后發(fā)的是土地權利和房屋權利一體的《不動產(chǎn)權證書》。

二、為什么要開展農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記？

農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權登記，是實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、推動農(nóng)村制度改革、加快城鄉(xiāng)融合發(fā)展、推進宅基地“三權分置”改革等工作的基礎。通過農(nóng)村不動產(chǎn)登記，對農(nóng)村宅基地和集體建設用地使用權以及房屋所有權進行確認和保護，將賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權利，為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入提供產(chǎn)權保障，為農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展奠定基礎，為全面實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供支撐。

《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅,經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。《中華人民共和國土地管理法》第十二條規(guī)定：依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠更好地落實物權法規(guī)定,保障不動產(chǎn)交易安全,減輕群眾的負擔和重復勞動,有效保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權。

三、不動產(chǎn)確權登記調(diào)查的原則和內(nèi)容是什么？

本次調(diào)查依據(jù)《農(nóng)村不動產(chǎn)權籍調(diào)查技術方案》（試行）等要求，以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，重點完成宅基地、集體建設用地的權屬、位置、界址(四至)等調(diào)查,同步開展地上房屋及其附屬設施的調(diào)查與測量工作,確保農(nóng)戶對宅基地和農(nóng)房的所有權益。

四、確權登記的原則和思路是什么？

農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記嚴格執(zhí)行“一戶一宅”政策，由縣政府統(tǒng)一組織實施。按照“尊重歷史、便民利民、因地制宜、統(tǒng)籌推進、分步實施、逐步覆蓋”的原則，由鎮(zhèn)（街道）集中統(tǒng)一組織，鎮(zhèn)規(guī)劃建設監(jiān)督管理機構、村（居）委會配合開展權籍調(diào)查，對調(diào)查結果進行確認，按要求提供登記證明資料。此次權籍調(diào)查遵循“全覆蓋”原則，確權登記遵循“應發(fā)盡發(fā)”原則，權籍調(diào)查完成后，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等相關規(guī)定，符合確權登記條件的發(fā)放不動產(chǎn)權證書。

五、納入登記范圍的有哪些？

符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃，具有合法權屬來源，按時提供登記材料齊全的農(nóng)村宅基地和集體建設用地及宗地內(nèi)的地上房屋等建（構）筑物，予以登記。

六、不得納入登記范圍的有哪些？

1.權屬爭議未解決的；

2.一戶多宅不符合分戶條件的多宅部分；

3.一戶一宅，超出規(guī)定面積范圍外的；

4.非本村戶口，宅基地和房屋無繼承或合法批準手續(xù)的；

5.城鎮(zhèn)居民購買和建設小產(chǎn)權房的；

6.不符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃的；

7.無合法來源，未按時提供登記材料或提供登記材料不齊全的；

8.閑置的宅基地，坍塌無法居住的房屋及獨立廁所、豬圈、牛欄等附屬設施，列入征收、拆遷和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤范圍、集體建設用地整治范圍的；

9.法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

七、申請不動產(chǎn)登記需要提交哪些材料？

申請登記的村民要積極配合調(diào)查小組的工作,并按時提交以下相關資料：

1.不動產(chǎn)登記申請書（自然資源局提供）；

2.權利人身份證明，如：權利人的身份證、戶口本，委托辦理的需提交委托書，受托人的身份證、戶口本等（由權利人或受托人提供）；

3. 不動產(chǎn)權屬證書或土地權屬來源材料、房屋符合規(guī)劃或建設的相關材料（由自然資源局、鎮(zhèn)_街道_所屬主管部門提供）；

4.權籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產(chǎn)界址、面積等材料（自然資源局提供）；

5.當事人之間依法達成的協(xié)議；

6.人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書；

7. 法律、行政法規(guī)等規(guī)定的其他文件資料。

上述材料中需要權利人提交的，由調(diào)查小組人員現(xiàn)場拍照歸入調(diào)查檔案,調(diào)查時不收交證照原件。

八、調(diào)查時房產(chǎn)或土地存在糾紛應該怎么辦？

按照“尊重歷史、面對現(xiàn)實、依法依規(guī)、和諧穩(wěn)定”的原則，鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會成立工作機構，妥善處理土地、房屋歷史遺留問題。首先，當事人應相互協(xié)商,如果協(xié)商不成，由鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會進行調(diào)處，若仍調(diào)處不成，調(diào)查人員會把糾紛問題記錄在調(diào)查表內(nèi)，待下一步實施統(tǒng)一登記時按相關規(guī)定進行處理。

九、調(diào)查時權利人不能確定如何處理？

調(diào)查以“家庭戶”為單位，按照“一戶一檔”原則建立調(diào)查檔案，房屋產(chǎn)權人（宅基地使用權人）原則上以過去核發(fā)的房產(chǎn)證(土地證)記載的產(chǎn)權人(使用權人)或戶口簿上的戶主為準。對產(chǎn)權有異議的，可先按爭議宗地處理，將爭議原因記錄在調(diào)查表內(nèi)，爭議解決后，根據(jù)爭議調(diào)處結果重新進行登記。

十、農(nóng)村農(nóng)房一體不動產(chǎn)登記涉及什么費用?

農(nóng)村房地一體登記由縣政府統(tǒng)一組織實施，不收取任何費用，不增加群眾負擔。

十一、如何 “一戶一宅”認定 ?

1、農(nóng)村村民原則上只能擁有一處符合規(guī)定面積標準的宅基地；除繼承外，對于一戶多宅的，只對一處宅基地進行審批和確權登記發(fā)證，其余的只調(diào)查統(tǒng)計，不予確權登記發(fā)證。

2、已擁有一處宅基地的本集體經(jīng)濟組織成員、非集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承取得宅基地使用權及房屋所有權的，在不動產(chǎn)權屬證書附記欄記載該權利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人。

3、因婚嫁關系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，在戶主出具具結書后按規(guī)定申請登記。

十二、如何認定“家庭戶”?

具備下列條件之一的可以認定為“家庭戶”。

戶口簿確定的戶主；

已婚且已分家單獨居住生活的；

符合當?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶，其現(xiàn)有的宅基地面積沒有超過分戶建房用地合計面積標準的可視為兩戶；

依法繼承宅基地使用權的未成年人可以獨立作為特殊“家庭戶”。

十三、非本農(nóng)民集體成員的宅基地能否確權登記？

根據(jù)《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》（國土資發(fā)[2016]191號）：

非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過批準的面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

十四、如何維護農(nóng)村婦女和進城落戶農(nóng)民的宅基地權益？

農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產(chǎn)登記簿及權屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權。

農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

法律依據(jù)

《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅,經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

三、宅基地共建共享新政策

法律分析：

農(nóng)村宅基地上房屋共建共享政策，即對于那些擁有宅基地指標但自己蓋不起房子，或者蓋起的二層小樓有一層閑置用不上的農(nóng)村村民，鼓勵其與當?shù)爻擎?zhèn)居民共同出資建造房屋。房屋在建設過程中即考慮到了未來的居住使用，明確劃分了兩家的各自區(qū)域，兩個門一條樓梯互不影響。建成后房屋的所有權歸農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民共有，農(nóng)村村民擁有宅基地的使用權，而城鎮(zhèn)居民可因此獲得70年的集體土地使用權，并由村委會負責協(xié)助辦理房屋和土地的產(chǎn)權證書。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》

第九條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第十條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

來源：臨律-宅基地共建共享新政策，