公房拆遷補償判例,黃浦法院最新判例：知青子女的公房同住人身份認定|公房|承租人|知青|補償款|黃浦法院, 案情簡介 潘某承租有本市黃浦區蓬萊路某處公房，2020年該房屋被政府征收，共得征收補償款350余萬元。該房屋被征收時有三人戶
案情簡介
潘某承租有本市黃浦區蓬萊路某處公房，2020年該房屋被政府征收，共得征收補償款350余萬元。該房屋被征收時有三人戶籍在冊，即潘某、潘某之岳母顧某、潘某之侄潘某2。
潘某母親尤某原承租有本市黃浦區馬當路某處公房。1991年因該公房居住擁擠，潘某及其妻張某經潘某單位增配取得了蓬萊路房屋，潘某登記為該公房承租人。2010年潘某、張某協議離婚，《自愿離婚協議書》中明確雙方無財產分割。期間，張某變更登記為馬當路公房承租人，2020年馬當路公房亦被政府征收，共得征收補償款七百余萬元。
潘某2父親系知青，原戶籍從馬當路房屋遷出。1999年潘某2戶籍根據知青子女回城政策自浙江省寧波市遷入系爭的蓬萊路房屋，2000年因讀大學遷往北京，2007年因大中專學生畢業由北京遷返系爭房屋。潘某2入戶系爭房屋期間未實際居住。顧某原住址2006年發生動拆遷后遷入系爭房屋，顧某屬動拆遷安置人員，入戶系爭房屋后亦未實際居住。
因對系爭房屋的征收補償款分割達不成一致意見，潘某2向本市黃浦區人民法院提起訴訟，要求分割系爭房屋的征收補償款的一半即一百七十余萬元。
黃浦區人民法院判決
原告潘某2分得征收補償款150余萬元。
律師說法
“共同居住人是指在作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。”
在本市公房同住人的認定中，“實際居住”是一個必備條件，法律實務中也確實有部分當事人，因戶籍遷入系爭房屋后未實際居住而被排除出了公房同住人范圍，從而無法獲得任何公房征收補償利益。
但，知青和知青子女屬于“實際居住”的例外情況。知青在大好年華響應國家號召，離開故土上山下鄉，無論是對家庭還是國家，知青群體都是做出了巨大貢獻和犧牲的。而知青返滬后，往往兄弟姐妹都已成年成家，原房屋居住條件更加惡化。此時如要求知青在戶籍遷回后“實際居住”房屋，則未免不符合情理，更容易激化家庭矛盾。但未“實際居住”，并不代表知青對系爭房屋居住權利的放棄，更不能以此推定其不享有居住利益。
具體到本案中，雖潘某2在遷入系爭房屋后沒有實際居住，但因其是知青子女而不能以此排除其的同住人身份;同時，雖系爭房屋并非潘某2 父親離滬時的原籍，而是來源于潘某夫婦單位的增配房屋，但系爭房屋與原房屋存在著一定的關聯性，原房屋的征收補償利益已被潘某前妻獨占，如潘某2在系爭房屋內之征收利益不獲支持，則實際損害了潘某2作為知青子女的合法權益，也會使得當事人之間的利益嚴重失衡。
由此可見，當前法院在分割公房征收補償利益時，仍然會適當保護知青及其子女的利益。當事人在遇到類似情況時，要了解當前法律實務中的同住人認定標準，必要時咨詢專業人士，切勿生搬硬套法條，激化家庭矛盾，進而導致無謂的訴訟成本。
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搬離案涉公房三十年的回滬知青子女，得到法院判決公房征收補償款
法律分析：上海回滬知青動遷政策房屋拆遷案件涉訴后不管是以民事案件還是以行政案件進入審理程序后，都同時涉及到房屋拆遷這一涉訴法律事實相關聯的行政、民事法律關系這一復合法律事實同時也足以提高居民對政策的認識，遏制拆遷工作中個別人漫天要價，堅持不合理要求的現象。上海回滬知青動遷政策。拆遷人與被拆遷人應當依照法律的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議堅稱動拆遷策略的公開化，升華事情的透明度。拆遷比動遷含義廣，拆遷包括拆遷規劃、拆遷管理、動遷、安置補償等在房子拆遷中，拆遷方務須做到辦事制度公開，國策明文，流程公開，安置房源明白和動遷紀律公開。上海回滬知青動遷政策。房屋拆遷許可證具有一次性、局部性的特點，它只對特定的項目，在的時間和范圍內有效如斯，就得以預防因操作不規范、國策不透明而導致的各類爭議。私房補償利益分配（1）房屋價值補償款的分配房屋價值補償款，在私有房屋中，應該歸屬于房屋產權人。上海對知青回滬動遷安置。【相關案例】私房產權人死亡的，房屋價值補償款部分可確定為遺產上海市楊浦區人民法院（2019）滬0110民初3816號法院認為，系爭房屋系私房，生效判決已確認李某娣為系爭房屋的產權人，并明確系爭房屋的產權雖登記在李某娣—人名下，但系李某娣與呂某義在婚姻關系存續期間所得，為夫妻共同財產。李某娣與動遷公司就系爭房屋簽訂《上海市國有土地上房屋征收補償協議》，共獲得征收補償款4,496,487.68元，其中房屋價值補償款的二分之—份額屬于被繼承人呂某義的遺產，由其繼承人繼承。(2）安置性利益，關于居住保障的補貼和獎勵（如居住困難的—次性補助等）。上海對知青回滬動遷安置。這部分的費用，應以需要居住保障的人為分配對象。(3）其他獎勵、補貼的分配—般歸屬房屋實際居住人。（4）關于自行搭建及未見證建筑面積補償款的分割司法實踐中，在沒有獲得產權證的情況下，對增加的部分，先看有無約定或認可，如果共有產權人之間有約定，或均認可實際居住人對翻建房屋的享有產權以及由此產生的征收補償權益，那么翻建房屋部分的征收補償款就歸實際居住人所有；上海對知青回滬動遷安置。如果沒有約定的，應根據誰出資誰得益的原則進行處理，只能由具有出資建造等貢獻的實際占有、使用之人享有，另外還要考慮到原始房屋的來源，以及實際居住人對房屋的貢獻等方面的因素，來確定—個分割比例，以明確共有產權人之間對翻建房屋部分補償款的分割。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。作出房屋征收決定的市、縣級人民對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。上海對知青回滬動遷安置，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。上海對知青回滬動遷安置，暴力拆遷多為突發狀況，作為當事人來說面對此情此景時心理上一定會感到憤怒和委屈，難免作出理性之外的過激行為。但遇到這種事情千萬不要沖動，要盡量平復自己的心態，以免對自己人身造成不必要的損害。上海對知青回滬動遷安置，要想到違法之事定要通過合法手段去解決，尋找專業的拆遷律師來維護自己的合法權益。法律依據：《上海市房屋租賃條例》 第三十八條 承租人在租賃期間將房屋承租權轉讓給第三人的，應當書面征得出租人同意，由房屋承租權的受讓人繼續履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。公有居住房屋承租人將承租權轉讓給他人，應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
前面幾期文章分享中，我們討論了知青（子女）回滬后不能分得動遷利益的情形，今天我們以實際案例再來討論一種特殊的情形，即知青（子女）回滬時遷入他處房屋后，再遷入原始關聯房屋，是否還享有知青特權，是否仍然可以認定為同住人，分得動遷利益？
案件詳情：
陳某4、陳某2、陳某1與案外人陳某某等系兄弟姐妹，忻某某(2007年5月過世)系其母。陳某4與嚴某某系夫妻，陳5系其子，陳某6系陳5之子。曹某某系陳某2之子。陳3系陳某某之女，吳某某系陳3之女。
系爭房屋系公有房屋，承租人為陳某1。2020年9月，該房被列入征收范圍。征收時戶籍在冊人員為：陳某1(戶主)，男，于1978年自江西省九江港公社遷入；陳某4(知青)，男，于1998年(離退休)自江西省XX公司遷入；嚴某某(知青)，女，于1998年(離退休)自江西省XX公司遷入；陳3，女，于1982年自上海市新昌路房屋遷入；陳5(知青子女回城落戶上海市殷行路房屋)，男，于1996年自上海市殷行路房屋遷入；曹某某，男，于1999年(退伍)自福州市部隊遷入；陳某6，男，于2011年報出生；吳某某，女，于2007年報出生；陳某2(知青)，女，于2009年(離退休)自江西省九江市遷入。
陳某4、嚴某某、陳5、陳某6為證明其為系爭房屋同住人，提供陳某1向上海市房屋土地資源管理局提交承租戶名的變更申請書，記載：“新昌路XXX弄XXX號二樓后樓7.5㎡、二層中廂閣10.8㎡。原租賃戶名忻某某在2007年5月19日死亡，現過戶戶名陳某1，保證按政策可以回滬親屬的居住使用權…；同住人：陳某4、嚴某某、陳5、陳3、曹某某”。陳某1方對此表明其中陳某1、曹某某均非本人簽名。
法院觀點：
法院認為，系爭房屋被征收時，承租人為陳某1，陳某4、嚴某某、陳5、陳某6、陳某1、陳某2、曹某某、陳3、吳某某戶籍均在內，且在內征收人員不符合居住困難戶。陳某4、嚴某某、陳某2為知青，根據國家政策戶籍遷回系爭房屋，本市他處未享受福利分房，應保障其對系爭房屋的居住利益，故可以認定為共同居住人。陳5為知青子女，但其依據知青子女回城政策遷入本市他處地址，戶籍遷入系爭房屋時已不符合知青子女回滬政策條件，且在此未實際居住一年以上，故不符合認定系爭房屋同住人條件。吳某某、陳某6系未成年人，報出生于系爭房屋內但未實際居住，其居住利益由監護人予以保障，吳某某、陳某6均不予認定為同住人。對于曹某某，其在系爭房屋居住滿一年以上，在系爭房屋處入伍參軍，在外未享受福利性房屋，為房屋同住人，符合征收利益分割條件。關于陳3，除陳5對其同住人身份有異議外，其余當事人均予認可，陳某4、嚴某某、陳5、陳某6的訴訟請求亦按照承租人與同住人共計9人份額予以計算，視作對陳3同住人的確認。
結語：
在司法實踐中，因為知青具有特殊的時代特性，所以在公房動遷中享有“特權”。一般在知青（子女）未明確表示放棄公房居住權利的情況下，即使未實際居住，仍有權分得動遷利益。但是在上述案例中，當事人雖然是按照知青（子女）回滬政策遷入上海市房屋，但因該房屋與當初遷出的房屋沒有關聯，視為對其遷出房屋居住權利的放棄，知青（子女）回滬的行為只能定性為“幫助性質”。而當其戶籍再重新轉入與之遷出有關聯的房屋，則不再享受知青特權，而應當嚴格按照同住人的要求進行審查。
總而言之，當涉及知青（子女）回滬時，應當對于當事人的情形進行綜合考慮判斷，多方收集相關證據，避免因證據不足而導致無法認定同住人，影響后續公房動遷利益的分割。
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在司法實踐中，遇到棚戶區改造公租房的拆遷標準和補償方式，應當參照國有土地上房屋征收與補償條例規定的方式進行補償。
公租房是房屋產權性質合理的一個財產性的延伸，而他的拆遷利益應當由房屋的所有人和承租人共同分擔，但是在現實實踐中，一般公租人會拿到大部分的拆遷利益。
注意，公租房和公有房屋是兩個概念。
1、公租房的產權人是政府，租住公租房的人對該房屋沒有任何決定權，沒有資格獲得任何補償。
2、公有房屋的話，居住人有使用權，有使用權的情況下可以走房改手續變為完全產權，拆遷的時候會獲得與正常商品房屋同等的補償。如果沒有走房改的情況下拆遷也會獲得一部分補償，不過金額不會太高。
一、棚戶區改造補償
一般來說，對于需進行拆遷的棚戶區原住民，我們一般稱之為被拆遷人，與之對應的是拆遷人。拆遷人，顧名思義，即取得拆遷許可證的單位，而被拆遷人即是需要拆遷的房屋所有者。雙方就拆遷的相關事宜，進行協商，協商一致之后進行簽訂相關的補償安置的協議。拆遷人在憑借著拆遷許可證以及協議，進行拆遷，同時將相應的補償款全額存入房屋拆遷的相關管理部門的指定的賬戶之中。相關管理部門進行統計之后，會進行一次性的發放。
同時，拆遷的補償可以是金錢上的補償，也可以是回遷的安置。這點事根據被拆遷人自愿選擇的。如果，當被拆遷人選擇回遷，拆遷人應當予以同意，同時按照當地的經濟情況，以及當地的房地產指導價格進行補償。一般是多退少補，同時各省各地為了支持棚戶區居民同意拆遷，出于改善當地居民生活的目的，其指導價格有時候會略低于其市場價格，個別省市要求開發商在修建商品房的同時，修建相應的保障性的住房，為原住民提供住房保障。但是如果是選擇了金錢補償的，拆遷人將拆遷的房屋以及附屬物進行一次性的補償，此時將不可以做回遷的安置。如果拆遷的房屋土地屬于國有資產，或者是集體所有的，則參照一定的法規進行。比方說是共有房屋的，拆遷完成之后，將提供安置，但是安置之后的所有權將不變，即公有仍舊是公有，原來的承租人可以繼續進行承租。
但是，補償不僅僅會考慮棚戶區住房的面積已經土地性質，有時候，對房屋的結構也會進行評估，即所謂的結構差價。一般來說，棚戶區常見的有，磚混建樓房或平房，磚瓦結構平房或者樓房，磚建的平房或者樓房，磚土結構的平房或者樓房，土建平房。根據不同的結構系數，進行比例性的補償。如果拆遷的房屋時非住宅性質的房屋，將會參考營業執照，稅務等相關的記錄進行合理的補償。
如果選擇了回遷的，其補償一般是拆一還一，不找差價。同時由于開發可能會產生，固定的結構，一般是套用最接近的一種平方，少將不予補償，多的部分，按照市場的差價進行補充。如果是非住宅的房屋，臨街等情況時，將予以同等性質的房屋補償。如果有出現房屋多個所有者的情況，拆遷仍然按照拆一還一的方式進行的，其具體的利益分配自行協商。
當拆遷人進行拆遷的過程中，且被拆遷人選擇回遷的，在此期間的住房問題，拆遷人也必須予以一定的補償，如住房，暖氣費用，子女上學等。
二、棚戶區改造的意義
1、棚戶區改造可以有效地解決低收入家庭的住房困難，體現了社會公平、公正。棚戶區居民絕大多數都是低收入困難群體，經過棚戶區改造，不僅可以改善居住環境和居住質量，而且還能擁有屬于自己的房屋資產，是針對棚戶區改造中部分低保戶、特困戶收入不高、經濟條件較差的實際情況，采取切實有效的措施實施救助，確保這部分人群能夠有房住，從而享受到改革開放和經濟發展帶來的成果，體現了社會的公平與公正。
2、棚戶區改造可以提升和完善城市功能，改善城區落后面貌。棚戶區改造首先要解決的是臟亂差面貌和基礎設施落后的現狀，通過改造，統籌考慮了服務配套和基礎條件的改善，是改造項目的實施采取招商引資的辦法，既節約了縣財政資金的投入，又可以加快城市基礎設施建設步伐，改變城市基礎設施條件，完善城市功能，提升城市品位，使原來落后的城市面貌變為縣城靚麗的風景。
3、棚戶區改造可以優化配置土地資源，促進土地合理利用。集中連片棚戶區的改造可以盤活土地資源存量，大限度提高出讓收益、顯化土地價值，同時可以較好地解決資金投入問題，使稀缺的土地資源得以再生和利用，進一步煥發老城區的生機和活力，提高了城市的管理水平。
4、棚戶區改造可以增加社會就業，促進地區的產業結構調整。棚戶區改造能夠拉動建筑業的發展，促進地區經濟增長和增加社會就業的機會。同時，結合棚戶區改造，以土地置換為依托，可以大力調整產業結構，加快發展現代服務業，優化產業結構，提高發展質量和效益。
5、棚戶區改造可以密切黨與居民群眾的感情，促進社會和諧。棚戶區改造，使多數普通居民告別低矮破舊房屋，享受到了高樓林立和城市的美化、硬化、亮化和凈化，提高了居民的幸福指數，體現了黨的執政能力，拉近了政府與居民的距離，增強了社會凝聚力，促進了社會的和諧發展。
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投稿：舒菲妍
內容審核：王四新律師
