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最高法案例解析：通過買賣方式取得的宅基地，遇征收補償應(yīng)如何認(rèn)定？

發(fā)布時間：
2023-11-29 10:33:56
作者：
圣運律師
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早年間，在農(nóng)村存在不少“農(nóng)村房屋買賣協(xié)議”，買賣合同需要雙方自愿達(dá)成合意，但基于《中華人民共共和國民法典》對于合同效力的規(guī)定，其違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，“農(nóng)村房屋買賣協(xié)議”無效，但如果在“農(nóng)村房屋買賣合同”中涉及了遇到征收相關(guān)的條款，是否也直接認(rèn)定無效？今天圣運律師帶大家看一則最高法案例，學(xué)習(xí)無效的“農(nóng)村房屋買賣協(xié)議”中

最高法案例解析：通過買賣方式取得的宅基地，遇征收補償應(yīng)如何認(rèn)定？

最高院判例案情簡介

劉先生本人非鄭州某村村民，幾年前購買了該村的宅基地，并建設(shè)了房屋；后來為了辦理集體土地使用證，劉先生就將戶籍遷入了該村，但并不享受村民待遇。后來另一非本村村民王女士與劉先生簽訂了《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將劉先生名下的上述宅基地及附屬建筑物轉(zhuǎn)讓給王女士。并在協(xié)議中約定：如遇國家、政府及行政公用事業(yè)征用、征收，搬遷時出讓方必須無條件、無償協(xié)助受讓方領(lǐng)取全部足額補償款及房屋，雙方并對其他事項進(jìn)行了約定。

之后，政府對涉案房屋進(jìn)行拆遷改造，在對附屬物進(jìn)行普查及空房驗收后，與王女士簽訂了《拆遷補償安置協(xié)議》。王女士和劉先生對拆遷補償款存在爭議，劉先生便先后提起民事訴訟和行政訴訟。民事訴訟請求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，后該協(xié)議被確認(rèn)無效。行政訴訟請求確認(rèn)政府與王女士簽訂的《拆遷補償安置協(xié)議》無效，一審被駁回訴訟請求，二審駁回上訴，再審駁回再審申請。

圣運律師法律評析

針對《農(nóng)村房屋買賣協(xié)議》，如果是村集體經(jīng)濟組織外的成員，其對該村宅基地?zé)o使用權(quán)，買賣宅基地附屬房屋合同應(yīng)為無效。根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》和國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對村集體經(jīng)濟組織成員與組織外成員之間的宅基地房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。但房屋買賣合同被認(rèn)定無效并不必然導(dǎo)致拆遷補償款歸出賣人所有：若房屋買賣合同簽訂后尚未履行，買受人未支付對價，出賣人未交付房屋，雙方合同無效，恢復(fù)原狀，拆遷補償款仍歸出賣人所有；若房屋買賣合同已經(jīng)履行，綜合考量合同無效時雙方過錯程度、合同履行程度、對雙方當(dāng)事人的利益影響、買受人翻建擴建等情況，遵循誠實信用原則，對拆遷補償款進(jìn)行公平合理的分配。

具體到本案，我們需要關(guān)注以下問題：

一、政府將補償款支付給王女士是否不當(dāng)。

劉先生要求確認(rèn)《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效的民事訴訟是政府與王女士簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》以后提起的。因王女士在此長期實際使用居住及拆遷改造時的房屋也為其重新改建的事實，政府根據(jù)王女士提供的《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等材料，與房屋的實際使用人王女士簽訂涉案《拆遷補償安置協(xié)議》，已履行了審慎審查的職責(zé)，并無不當(dāng)。

二、劉先生是否可以向政府主張對其進(jìn)行安置補償。

本案中，《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中專門約定了如遇國家、政府征收，出讓方必須無條件協(xié)助受讓方領(lǐng)取全部補償款及房屋等內(nèi)容。雖然轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)司法程序確認(rèn)無效，但當(dāng)事人在已將房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓交付多年并已取得對價的情況下，要求確涉案《拆遷補償安置協(xié)議》無效并對其進(jìn)行安置補償，有違誠信和合理原則，亦不符合法律規(guī)定。

三、《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中有關(guān)征收的約定是否有效。

劉先生不能處置房屋及宅基地，《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，但不等于協(xié)議的全部約定都當(dāng)然無效。該約定意味著雙方在簽訂協(xié)議時已經(jīng)預(yù)見到涉案房屋被征收、征用的可能，可以認(rèn)定為是協(xié)議雙方對拆遷安置中所涉經(jīng)濟利益作出的自由處分。并基于誠實信用原則，應(yīng)當(dāng)對拆遷補償款進(jìn)行公平合理的分配。

溫馨提示

司法實踐中，經(jīng)常會遇到多個主體、多層法律關(guān)系存在一個拆遷案件中。這需要專業(yè)能力判斷各個主體是否有問題，政府機關(guān)是否超越職權(quán)，以此展開訴訟會很有效，建議拆遷戶朋友遇到拿不準(zhǔn)的問題，可以及時建議咨詢專業(yè)律師。

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