國務院房屋拆遷補償95號令,農村征地拆遷案件實務問題的幾點思考,一、關于征地批準文件是否可訴的問題。是否應當受理有兩種意見，一種意見認為征地批文是一個具體行政行為，法院應當受理。另一種意見認為，征地批文是省人民政府下達給市人民政府的，是一個
一、關于征地批準文件是否可訴的問題。是否應當受理有兩種意見，一種意見認為征地批文是一個具體行政行為，法院應當受理。另一種意見認為，征地批文是省人民政府下達給市人民政府的，是一個內部行政行為，法院不能受理。根據《土地管理法》第45條規定，有權批準征地的是國務院和省、自治區、直轄市人民政府，其作出的征地批準文件，是一個具體行政行為應無爭議。那么，這樣的具體行政行為是否可以向人民法院提起行政訴訟呢？《行政復議法》第30條第一款規定，“公民、法人或者其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其已經依法取得的土地……的所有權或者使用權的，應當先申請行政復議”。第二款規定，“根據國務院……或者征用土地的決定……的行政復議決定為最終裁決”。《行政訴訟法》第12條規定，法律規定由行政機關最終裁決的具體行政行為，不屬人民法院行政訴訟的受案范圍。因此，筆者認為當事人對征用土地的決定不服，只能申請行政復議，行政復議決定為最終裁決，此類糾紛不屬人民法院管轄，不能就此向人民法院提起行政訴訟。
二、拆遷安置補償主體的問題。《土地管理法》第46條及其實施條例第25條的規定，市、縣人民政府土地行政主管部門是征地補償、安置的實施機關。即市、縣人民政府土地行政主管部門是征地拆遷安置補償的主體。但在實際操作中，土地行政主管部門往往只對征地農轉非人員和地上附著物及青苗進行了安置補償，而對地上建筑物即農民的住房未進行安置補償，由用地單位直接對農民的住房進行拆遷安置補償。這種運作模式與法律法規規定相違背，造成安置補償標準混亂，政府部門應予規范。
三、征地拆遷安置補償標準問題。征地拆遷安置補償標準存在的問題主要表現在：1、安置補償標準過低，多年未作調整，不適應形勢發展的需求。就江津市而言，現仍然執行的是重慶市人民政府55號令和江津市人民政府（1999）95號文件規定的標準，不適應經濟發展的要求。目前江津市的房價已比1999年上漲了一倍左右。2、由于地區差異，導致安置補償標準不一。重慶市人民政府55號令僅規定了主城各區的安置補償標準，各市、縣的安置補償標準則授權各市縣自行制定。各市、縣具體情況不同，制定的標準也不一致，各毗鄰市、縣的農民相互比較。有的甚至在一個市、縣內各鎮鄉的安置補償標準都不一致。3、征地用途不同，安置補償標準各異。如公路等基礎設施用地的補償大大低于城市建設和工業園區用地。4、各用地單位在對住房實施拆遷安置補償時，執行標準混亂。有的按城市房屋拆遷的辦法執行；有的按征地拆遷的辦法執行；有的甚至搞暗箱操作，與被拆遷人背靠背地談判，導致被拆遷人相互攀比，漫天要價，故意拖延。針對以上情況，提出以下建議：1、適應社會經濟的發展，適時調整安置補償標準；2、嚴格按照法律、法規規定，由市、縣人民政府土地行政主管部門作為征地安置補償的主體；3、統一安置補償標準。首先對不同用途的征地，實行相同的補償標準。其次，在一個市、縣內應只有一個統一的標準，各鎮、鄉間不應有差別，不能機械地按各鎮、鄉的平均年產值計算安置補助費。4、征地拆遷不能適用《城市房屋拆遷管理條例》對被拆遷人進行安置，兩者的性質截然不同，征地拆遷是在集體土地上進行的，由土地管理法調整，而城市房屋拆遷是在國有土地上進行的，由《城市房屋拆遷管理條例》調整。
（一）要有“證據意識”，注意搜集和保存有力證據證據對于依法維權至關重要。掌握充分、可靠的證據是勝訴的保證，也會使自己在談判中處于有利的位置。“以事實為根據，以法律為準繩”是司法活動的基本原則，但在現實生活中，往往由于舉不出證據，導致不利后果。在整個征收過程中，被征地、拆遷戶應該注意保留和收集一切能夠證明實施的相關證據，包括雙方簽訂的一些協議，有時還可以采取錄音、錄像、照相、公證的方式收集證據。對于如何判斷證據的有效性，取得有效的證據，有時需要專業律師的指導和幫助，但自己必須要有“證據意識”。如果沒有事先的準備，一旦發生糾紛，就可能面臨不利的結果。
（二）申請政府信息公開程序往往是收集維權證據的第一步目前信息公開的主要法律依據是《中華人民共和國信息公開條例》，對信息公開的主體、范圍、時間等都作了明確得規定。按《土地管理法》的規定，征地一般應由省級政府批準，想知道征地是否合法，應首先向國土資源部門申請征地批文的信息公開，如果沒有批文，那征收肯定違法。通過信息公開程序，往往可以找到征地拆遷過程中的違法點，通過此程序所獲取的證據材料，可以有針對性的提起復議或者訴訟程序，依法維權。對國有土地上房屋拆遷而言，根據新的《條例》規定，首先應由區縣人民政府作出“征收決定”，對于是否存在“征收決定”，是否依法公告，是否符合公共利益，是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，這些都可以通過申請信息公開來了解。如果有關部門不依法進行信息公開，可以根據《行政訴訟法》及《最高人民法院關于受理信息公開行政案件的規定》，對其不履行信息公開法定職責的行為，提起行政訴訟。
（三）房屋拆遷補償糾紛中需要收集的證據類型
1、被拆除房屋的所有權證；
2、證明被拆除房屋的結構、房屋的性質（住宅、辦公和或商用）、房屋的建筑面積等證據；
3、當被拆遷房屋所有權證上記載的所有人與主張權利的被拆遷人不同時，還需要提交證明被拆遷人對于被拆遷房屋享有接受補償安置權利的證據（包括親屬關系證明、繼承權公證書、放棄權利聲明等）；
4、證明房屋被拆除的時間的證據。
（四）農民在土地維權中應采取的對策面對非法征地拆遷，農民在維權中，要做到理智清醒，依法辦事，以免遭到地方政府的陷害。另外，征地拆遷補償安置不合理，不要輕易簽字，農民擁有土地、房屋的合法使用權和所有權，地方政府、開發商的非法占地施工行為，應當受到法律制裁。荊州的征地補償標準我們就不在這里一一的進行列舉了，很多民眾不是說通過本地的官方渠道來了解本地的征收政策，總會覺得，好像是由國家有關部門統一控制湖北荊州的征地補償標準的，就算在荊州市，荊州市的市民們總該知道征地補償標準不能一概而論的。
一、拆遷補償的形式有哪些？目前，從各地實踐的情況來看，拆遷補償的形式有三種，即產權調換、作價補償和產權調換與作價補償相結合。
（一）產權調換。是指拆遷人用異地或者原土地上再建設的房屋與被拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被拆遷后仍然保留相應的房屋產權。產權調換對于拆遷人來說有影響余房率的負面作用，但是有利于保護被拆遷人的房屋產權和其他合法權益，也是與住房制度改革的大趨勢相符合的。另外，拆除地上附屬建筑物也不實行產權調換，但要付給被拆遷人拆遷補償費。
（二）作價補償。指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經濟損失。作價補償是拆遷人樂于采用的一種形式，它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問題，而且還可以有效提高房地產經營效益。不足之處是使用拆遷人從事房地產開發初始投資過大。
（三）產權調換與作價補償相結合是指在拆遷補償中，對被拆除的房屋一部分實行產權調換，一部分實行作價補償。這是一種折衷的形式，有利于協調拆遷雙方在補償形式問題上的分歧。
二、拆遷補償糾紛怎么處理？房屋拆遷中，經常出現這樣的情況，房屋及土地被征收后，開發商將本來用于安置被拆遷人的房屋又賣給第三人，此時，拆拆遷補償糾紛怎么處理？當購房者與住宅房被拆遷人的權利發生沖突時，應分別不同情況處理：
（一）拆遷人與被拆遷人簽訂產權調換補償安置協議，就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協議對標的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標的房屋享有的權利是原房屋所有權的延續，因此應優先保護被拆遷人對安置房屋的權利。
（二）出賣人將標的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協議的，有以下幾種情況：
1、如果房屋買賣合同已經登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應保護購房者的權利。
2、如果房屋買賣合同未登記，應分別情況處理：一是被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經履行拆遷協議的房屋交付義務，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應優先保護已入住的被拆遷人；二是購房者已入住的，同理應優先保護購房者；三是均未入住的，應按照合同有效成立的時間順序，優先保護合同成立在先的權利人。
法律分析：征地拆遷的問題如下：1、征地拆遷對象抵觸情緒較大；2、在利益調整過程中，部分群眾心態失衡引發沖突；3、征地拆遷政策還待完善，雖有《土地管理法》、《物權法》、《關于完善征地補償安置制度的指導意見》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等法律法規但還是尚待完善；4、補償標準不一致；5、社會保障措施尚未健全。解決問題可以從做深入細致的宣傳解釋工作、加強組織領導工作、緊緊的依靠地方政府、完善法律法規與補償機制、依法進行征地拆遷工作、充分考慮征地拆遷對象的合法權益等方面入手。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法實施條例》 第二十五條 征用土地的各項費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。
法律分析：征地拆遷矛盾糾紛的處理對策有：1、強化宣傳教育，營造良好氛圍。2、完善相關地方性立法，促進依法行政。3、體現以人為本，保障群眾利益。4、妥善處理征地拆遷的信訪問題，及時化解矛盾。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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●拆遷99號文件
●拆遷9號文件
●拆遷950文件
●國家拆遷新規定,92的文件
●拆遷96號文
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投稿：平藝翔
內容審核：趙正群律師
