福州爛尾樓拆遷補償,常見的在建工程抵押房有哪些,1、公寓類的房子。因為公寓類的房子相較住宅去化難，資金回轉慢，主城此前許多公寓房源都設置了在建工程抵押。2、別墅類的房子。相較住宅類房源，別墅由于總價高，去化慢，有些房源也設置了在建工程抵押。
1、公寓類的房子。因為公寓類的房子相較住宅去化難，資金回轉慢，主城此前許多公寓房源都設置了在建工程抵押。
2、別墅類的房子。相較住宅類房源，別墅由于總價高，去化慢，有些房源也設置了在建工程抵押。
3、冷門板塊的房源。此前市場不好，一些都市圈板塊房源會做在建工程抵押。
4、小開發商開發的房子。小開發商，相對資金薄弱，開發項目時為保證現金流，往往會將房源拿出去做工程抵押。
當然并不表示，大的開發商不會做工程抵押，我們也曾看到不少品牌房企在南京銷售的房源有抵押房出現，有人表示，樓盤有抵押房實屬正常，這只是企業運作資金所采取的某種方式而已，只要能按規定還清貸款，解押房子就能正常銷售。
一、如果房子爛尾了業主怎么辦
由于現在購買房產一次性付款的購房者比較少，大都為按揭或分期的，因而，購買的房源變成了爛尾樓，就存在產權歸屬問題，因而，我們必需要經過法律途徑保護自己的合法權益。首先，如果只是開發商資金斷裂，給開發商一點時間，開發商如果能在短時間內籌措到資金，完成后續工程，爛尾房就可以復活。其次，如果開發商破產樓房爛尾，不可將房子退給開發商。因為退房以后，購房者只能拿到收據或欠條。購房者和開發商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。債權債務關系在之后法院的拍賣破產償債先后里，優先級別低于消費者關系。最后，開發商破產后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產證。
二、買房子交定金需要注意哪些事項？
購房人必須要認真核查房屋信息，避免交易風險。
第一步：查開發商情況，查房源情況
多方面了解開發商的信息，普通老百姓可能渠道有限，但是百-度你還是能用的撒，工地情況上去看看撒，有不有工人施工，該房屋工期是否正常，是否在合理的進度之內，政府的公告等，全部都去看看，如果發現可疑情況，立刻暫停購房。
在透明網上查詢房源情況，查驗房屋真實的銷售狀態，通過透明房產網查詢在售項目的樓盤表，得到的樓盤銷售狀態比較真實，房源10種不同銷售狀態(可售、擬訂合同、已售、發證、抵押、查封、非售、定購、自由、公用)均有明確的區分。
第二步：查預售許可證
預售許可證審查掌握“兩個要點”，查看預售項目是否與銷售樓盤名稱相符，所購房屋是否在預售范圍內。
第三步：查個人信貸資料
去中國人民銀行查征信：了解自己的社保、流水、戶口等是否符合貸款條件，千萬別輕信銷售人員的口頭承諾，“這個應該沒問題個打個假的就行了個我們能幫你辦”，這些話，聽聽就行了，如果真的出了問題，難道銷售會承認，會給你解決到底第四步：查備案
開發商一房多賣，當你準備收房的時候，發現屋頭有人在裝修，打官司法院還裁定，這個房子不屬于你。
在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。在建工程是指經審批正在建設中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業的融資需求，現廣泛地被銀行所采用。
一、在建工程抵押需要具備的條件是什么
根據《民法典》、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《民法典》實施后在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。
2、在建工程占用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證。
3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。
法律分析：程抵款房是可以買的。工程抵款房是指開發商無資金支付工程款，就拿房屋抵作工程價款來給建筑方，建筑方通過與開發商簽訂工抵房合同并辦理房屋產權證來獲得房屋物權。工抵房也是由出讓地建設的房屋，是有房產證的。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
在建工程抵押房，是指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
根據相關法律的規定，在建工程抵押房必須具備以下條件：
在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。
2、在建工程占用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證。
3、在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。
一、在建工程抵押的風險
在建工程抵押通常設定于房地產項目建設初期、商品房預售前，此時工程項目屬于尚未形成的房屋，相對現樓抵押來說，在建工程抵押法律關系更趨復雜，不確定因素較多，隱含更多的風險。主要有以下幾個方面：
1、抵押權人的風險
對抵押權銀行來說，最大的風險就是工程款優先受償權優于抵押權問題。建設工程價款優先受償權作為法定優先權，不僅是由法律直接予以規定而不是由當事人協商確定，而且無須辦理登記手續，其受償額不屬公示信息，從而導致抵押權人對自己的風險無法預測和控制。在建工程存在爛尾和完工后成為違法建筑的可能性則是抵押權人面臨的另一個風險。
2、預購人的風險
我國很多城市允許已批準預售的商品房項目辦理在建工程抵押，或允許辦理在建工程抵押登記后預售。這樣將存在預購人、抵押人、抵押權人、施工單位相互之間錯綜復雜的法律關系，給預購人帶來風險。一方面，我國現行法律對于預購商品房備案的法律性質還不夠明確，沒有賦予物權性質，購房合同簽訂后，預購人作為期房的債權人，與抵押權人同樣面臨工程款優先受償問題。另一方面，因批準預售時房屋尚未建成，缺少誠信的開發商很容易利用政府管理的漏洞，以更改房屋編號、標識等手段，將已預售期房再設定抵押，或將已設定抵押的期房隱瞞事實再行出售，使預購人蒙受損失。這種做法在房地產市場處理不穩定時期時尤其可能出現。
3、登記機關的風險
登記機關在辦理在建工程抵押登記時面臨的風險主要源自三個方面。
首先是我國現行房地產登記制度問題。因我國法律未明確界定房地產登記機關辦理登記時應采取何種審查方式，以及應承擔多大的法律責任，登記機關在審查范圍上無法可依，導致頻頻被拖入權利人經濟糾紛甚至被判經濟賠償的困境。
其次是源于在建工程抵押登記的特殊性。在建工程抵押登記涉及預售審批管理、預售款資金監管、預購期房合同備案（有些地區采用預告登記）以及拆遷安置管理銜接和協調，這使得登記過程比一般物權登記復雜很多，在實踐中極易出現失誤。
此外，由于我國房地產市場起步晚，發展快，很多城市的房地產主管部門管理水平滯后，信息化程度不高，是在建工程抵押登記引發問題的又一隱患。雖然一些發達城市采用了商品房網上銷售系統、在建工程抵押網上申報制度，但畢竟未普及，而且未形成系統的操作規范。
二、在建工程抵押范圍的界定
根據《城市房地產抵押管理辦法》規定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用權兩部份，下面從這兩個方面分別分析。
1、建筑物部分。在建工程抵押時是以工程全部還是已完工部分作為抵押物。目前理論界和各地登記操作實務中均未統一。一種觀點認為，根據《民法典》規定，抵押設定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應為抵押時已完工、且雙方約定為抵押物的部分，廣州、成都、福州等城市均采用此種做法。另一種觀點認為在建工程抵押物應包含尚未完工部分在內的項目整體，持這種觀點的如上海市。
本人比較贊同第二種觀點，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：
（1）在建工程抵押權屬于房地產期權，其性質不同于《民法典》上的房地產抵押權；
（2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程；
（3）房地產項目在整體建成前無法實現抵押權擔保功能所需實際控制的經濟價值；
（4）已完工部分不一定能夠具備獨立使用功能。
2、土地使用權部分。對于抵押物范圍包括整宗土地還是僅僅為在建工程已完工部分所分攤的土地份額，同樣存在兩種觀點。有些地區將在建工程已完工部分所分攤的土地份額視為抵押物，如四川省建委1999年《關于加強城市房地產在建工程抵押和預購商品房抵押管理工作的通知》規定“申請在建工程抵押時，在建工程占用范圍內的土地面積及價值應按抵押建筑面積在工程總建筑面積的所占比例進行分攤，不得將該在建工程占用范圍內的全部土地列入抵押范圍”。而上海市的做法是以整宗土不可分割作為抵押物。
在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
在建工程是指經審批正在建設中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業的融資需求，現廣泛地被銀行所采用。
一、在建工程抵押需要具備的條件是什么？
根據《民法典》、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《民法典》實施后在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。
2、在建工程占用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證。
3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。
二、哪些財產不得抵押？
(一)土地所有權；
(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；
(三)學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；
(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
(五)依法被查封、扣押、監管的財產；
(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
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投稿：薛澤芷
內容審核：羅思章律師
