哈爾濱松北區拆遷貨幣補償,哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法,【閱讀全文】哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法（2007年3月15日哈爾濱市人民政府第3次常務會議審議通過2007年4月9日哈爾濱市人民政府令第155號公布自2007年4月15日起施
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哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法
（2007年3月15日哈爾濱市人民政府第3次常務會議審議通過2007年4月9日哈爾濱市人民政府令第155號公布自2007年4月15日起施行）
第一章總則
第一條為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《黑龍江省城市房屋拆遷管理條例》，結合我市實際，制定本辦法。
第二條在本市行政區域內城市規劃區國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償的，適用本辦法。
第三條城市房屋拆遷應當符合城市規劃，有利于城市舊區改造，改善城市生態環境和居民居住條件，保護城市歷史文化風貌。
第四條本辦法所稱拆遷人，是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
本辦法所稱承租人，是指與被拆遷人有合法租賃關系的單位和個人。
第五條拆遷人應當依照本辦法規定，對被拆遷人給予補償；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
第六條市房屋拆遷主管部門負責全市城市房屋拆遷的監督管理工作。
區房屋拆遷主管部門按照職責分工負責轄區內城市房屋拆遷的管理工作。
縣（市）房屋拆遷主管部門負責轄區內城市房屋拆遷的管理工作。
建設、規劃、國土資源、公安、工商、物價、稅務、勞動、民政、城市管理行政執法等行政管理部門，應當按照各自職責，做好房屋拆遷相關工作。
第二章拆遷管理一般規定
第七條拆遷房屋的單位取得建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件后，可以向市、縣（市）房屋拆遷主管部門申請發布拆遷通告。
在拆遷通告發布的拆遷范圍和有效期限內，不得進行下列活功：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）建立新的房屋租賃關系；
（四）辦理與拆遷補償有關的企事業單位變更手續。
市、縣（市）房屋拆遷主管部門應當就本條二款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停期限最長不得超過6個月。
第八條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第九條申請領取房屋拆遷許可證，應當向市、縣（市）房屋拆遷主管部門提交下列資料：
（一）建設項目批準文件；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）由市、縣（市）房屋拆遷主管部門指定的金融機構出具的拆遷補償資金證明；
（五）拆遷計劃和拆遷方案。
本條一款
（五）項規定的拆遷計劃，應當包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷實施步驟和具體工作措施等內容；拆遷方案應當包括被拆遷房屋的用途、建筑面積、權屬狀況、房屋完損等級等基本情況，補償補助費用概算，產權調換房屋標準、房源和相關證明文件，以及拆除施工方案等內容。
城市路橋、廣場、公共綠地、中小學校、公交站點等建設項目需申請領取房屋拆遷許可證的，只須提交本條前款
（一）、
（二）、
（四）、
（五）項資料。
第十條因保護建筑保護需要或者按照規劃要求只搬遷不拆除原建筑物，申請領取房屋拆遷許可證的，應當向市、縣（市）房屋拆遷主管部門提供城市規劃行政主管部門出具的批準文件以及本辦法第九條一款
（四）、
（五）項規定的資料。
第十一條市、縣（市）房屋拆遷主管部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，符合條件的，頒發房屋拆遷許可證；不符合條件的，應當作出不予許可決定書，并說明理由。
拆遷人應當依照本辦法規定，對被拆遷人給予補償。
違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，由規劃或者城市管理行政執法等有關行政管理部門依法查處，不予補償。
第二十六條房屋拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。
除本辦法第三十條規定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第二十七條實行貨幣補償的，補償協議應當載明下列事項：
(一)被拆除房屋的建筑面積;
(二)貨幣補償金額;
(三)付款方式、期限;
(四)搬遷期限;
(五)違約責任;
(六)當事人約定的其他事項。
實行產權調換的，補償協議除應當載明本條前款(一)、(二)、(四)、(五)、(六)項內容外，還應當載明產權調換房屋的價格、面積、地點、樓層、進戶時間、結清差價的方式、期限等內容。
第二十八條實行貨幣補償的，貨幣補償金額應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產市場估價確定。拆遷當事人協商一致的，依照其約定。
第二十九條實行產權調換的，應當根據本辦法第二十八條確定的被拆遷房屋貨幣補償金額和按照產權調換房屋的區位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產市場估價確定的金額，結清產權調換的差價。拆遷當事人協商一致的，依照其約定，并應當簽訂書面協議。
按照批準的建設工程規劃能夠滿足產權調換的，被拆遷人可以選擇在拆遷范圍內產權調換。
第三十條被拆遷房屋有下列情形之一的，適用于產權調換：
(一)被拆遷房屋產權不明確的;
(二)被拆遷房屋產權有糾紛的;
(三)被拆遷房屋的共有權人對貨幣補償未達成一致意見的;
(四)被拆遷房屋涉及產權或者使用權糾紛經人民法院判決已生效尚未執行的;
(五)被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系未達成協議的;
(六)被拆遷房屋是政府建購的廉租住房的。
第三十一條被拆遷房屋的用途、建筑面積以房屋所有權證標明的為準;房屋所有權證未標明的，以房屋權屬檔案記載為準;沒有房屋所有權證的，以建設工程規劃許可證標明的為準。
被拆遷公有租賃房屋的用途、建筑面積以房屋租賃手續標明的為準;房屋租賃手續未標明的，以公有房屋租賃檔案記載為準。
公有房屋租賃手續以及租賃檔案均未標明建筑面積的，以實際測量的面積為準;沒有條件測量的，以標明的使用面積按照規定的換算系數換算為建筑面積。換算系數由市房產行政主管部門會同有關部門確定。
第三十二條拆遷的住宅房屋用作經營使用，且符合下列條件的，貨幣補償金額按照住宅房屋的拆遷補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定：
(一)拆遷通告發布前依法取得營業執照等經營手續、稅務登記證并有納稅記錄;
(二)房屋所有權證書、營業執照等經營手續和稅務登記證注明的營業地點一致的。
第三十三條拆遷補償逐步實行住房最低保障制度。
被拆遷人或者按照本辦法第三十五條三款規定給予貨幣補償的房屋承租人，其家庭人均建筑面積低于本市年度人均建筑面積標準，且貨幣補償金額低于規定的住房困難家庭補償標準的，按照住房困難家庭補償標準進行補償。
對持有《城市居民最低生活保障證》的被拆遷人或者公有住宅房屋承租人，及《城市居民最低生活保障證》中登記的持有《中華人民共和國殘疾人證》的殘疾人，應當給予照顧。
住房困難家庭補償標準和照顧標準由市、縣(市)房屋拆遷主管部門制定細則，報同級人民政府批準后執行。
第三十四條拆遷政府建購的廉租住房的，被拆遷房屋與產權調換房屋差價由拆遷人承擔。
被拆遷人或者公有住宅房屋承租人依法取得廉租住房資格尚未兌現實物配租的，拆遷人應當按照規定標準向政府提供廉租住房。具體辦法由市、縣(市)房產行政主管部門制定，報同級人民政府批準后執行。
第三十五條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
按照本辦法第三十條(五)項規定實行產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。
拆遷公有住宅房屋，按照本辦法規定確定貨幣補償金額后，經被拆遷人與房屋承租人協商同意，可以將補償金額中被拆遷房屋重置價格結合成新部分支付給被拆遷人，補償金額中其余部分支付給房屋承租人，由房屋承租人及其共同居住人共有。
被拆遷房屋重置價格結合成新補償估價標準，由市房產行政主管部門會同有關部門確定。
第三十六條拆遷承辦單位應當在拆遷當事人簽訂拆遷貨幣補償協議并搬遷驗收后7日內，將拆遷補償協議送交指定代辦銀行。
被拆遷人以及按照本辦法第三十五條三款規定給予貨幣補償的房屋承租人應當持拆遷補償協議等相關手續到指定代辦銀行領取拆遷補償款。
第三十七條拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償方案，報市、縣(市)房屋拆遷主管部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
第三十八條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。
第三十九條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
拆遷人應當對實行貨幣補償的被拆遷人或者公有房屋承租人一次性支付6個月的臨遷補助費。
拆遷人應當對實行產權調換的被拆遷人或者公有房屋承租人在過渡期間按月給予臨遷補助費。超過18個月的，應當自逾期之月起加倍給予臨遷補助費。
搬遷補助費標準和臨遷補助費標準，由市、縣(市)房屋拆遷主管部門會同有關部門制定、公布，并根據實際情況及時進行調整。
第四十條因拆遷房屋造成停產、停業的，拆遷人應當以被拆遷人或者房屋承租人上年度月平均應納稅所得額和向勞動保險部門交納勞動保險統籌基金確定的職工人數以及上年度本市、縣(市)職工月平均工資為標準，對實行貨幣補償的被拆遷人或者房屋承租人，給予6個月損失補助;對實行產權調換的被拆遷人或者房屋承租人，過渡期間內按月給予損失補助。
法律主觀：城市房屋拆遷有以下步驟：1、由征收部門發布征收公告；2、確定拆遷補償標準和安置方案；3、有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日；4、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議。
法律客觀：補償方式房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。(一)貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。(二)房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。補償標準《條例》規定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。區位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位、與其他地方往來的便捷性、與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等)的距離、周圍環境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。產權檔案也未記錄用途的，以實際用途為準。無論實行貨幣補償還是產權調換，有一個基本原則是必須明確的，即等價的原則。所以，從價值量來衡量，產權調換與貨幣補償是等價的。拆遷安置在拆除租賃房屋的情況下，《條例》規定了解除租賃協議的處理方式。由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前，已經解除了租賃協議或出租人對承租人進行了安置，實質上相當于非租賃房屋的補償、安置，根據《條例》的規定，對所有人進行補償、安置;出租人與承租人達不成協議時，為了保障承租人的權益不受損害，《條例》規定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議。《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權人，但房屋拆遷的同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。拆遷安置房屋的質量和安全性能的好壞，直接關系到被拆除房屋使用人的切身利益。《條例》明確了安置用房的質量安全標準。相關的管理部門要按各自的職責，分頭把關，確保安置房符合城市規劃，符合有關勘察設計、建設施工、建筑材料與構配件等的國家、行業標準或規范，并經竣工驗收，取得工程質量合格證書;屬住宅小區內的商品房，還須通過有關部門進行的綜合驗收。特殊情況的拆遷補償、安置包括產權不明確房屋的拆遷補償、安置，產權不明確的房屋是指無產權關系證明、產權人下落不明、暫時無法考證產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。《條例》規定“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。”產權不明確的房屋拆除前，拆遷人還應當就拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。拆遷人應就被拆遷房屋向公證機關提交證據保全申請，并按公證機關規定的程序和要求辦理公證，對公正機關出具的法律文書立案歸檔以備查用。此外，包括抵押房屋的補償、安置。設有抵押權的房屋進行拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：一是要認定抵押的有效性。按照《擔保法》的規定，當事人以房地產進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。二是應當及時通知抵押權人，一般是接受抵押的銀行;三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經抵押權人認可;四是不能解除抵押關系的，按照法律規定的清償順序進行清償，不足以清償抵押權人的，抵押權人按照法律規定，向抵押人進行追償。
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一、哈爾濱房屋動遷補償標準是多少?
補償標準不是法定的，拆遷補償的計算依據如下：
1、對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
2、對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。
3、被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
二、哈爾濱房屋動遷補償流程有哪些?
1、拆遷人申領房屋拆遷許可證。
2、房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內容向社會發布公告。
3、房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。
4、確定拆遷補償標準和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。拆遷補償方式分為一般情形的補償和特殊情形的補償兩類。一般情形的補償分貨幣補和房屋產權調換、結算價差，被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補，或只作房屋產權調換、結算價差。
5、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議(協議拆遷)。
6、支付拆遷補償款。
三、哈爾濱房屋動遷補償爭議的行政裁決流程有哪些?
(一)向被申請人送達房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，并告知被申請人的權利;
(二)審核相關資料、程序的合法性;
(三)組織當事人調解。房屋拆遷管理部門必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據進行復核;對當事人提出的合理要求應當采納。房屋拆遷管理部門不得因當事人申辯而做出損害申辯人合法權益的裁決。
拆遷當事人拒絕調解的，房屋拆遷管理部門應依法作出裁決。
(四)核實補償安置標準。當事人對評估結果有異議，且未經房屋所在地房地產專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。鑒定時間不計入裁決時限。
(五)經調解，達成一致意見的，出具裁決終結書;達不成一致意見的，房屋拆遷管理部門應當作出書面裁決。部分事項達成一致意見的，裁決時應當予以確認。書面裁決必須經房屋拆遷管理部門領導班子集體討論決定。
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投稿：毛小
內容審核：黃旭暉律師
