設有抵押權房屋的拆遷補償,房產抵押貸款遇拆遷，債務人該怎么辦,房屋拆遷后的抵押權轉移到補償金或產權房上，銀行需與被拆遷人協(xié)商。對于貨幣補償，可先償還債務或將補償款作為抵押財產。對于產權調換，可重新簽訂抵押合同并辦理登記手續(xù)，或按規(guī)定期限內無
房屋拆遷后的抵押權轉移到補償金或產權房上，銀行需與被拆遷人協(xié)商。對于貨幣補償，可先償還債務或將補償款作為抵押財產。對于產權調換，可重新簽訂抵押合同并辦理登記手續(xù)，或按規(guī)定期限內無法達成協(xié)議時，參照產權糾紛處理程序進行補償安置。另可用其他房產或財物與銀行達成新的抵押協(xié)議。這些措施可使拆遷房屋上的抵押權消失，恢復所有權。相關法律規(guī)定見《民法典》410條、390條、327條、394條。
法律分析
依照相關規(guī)定，抵押權隨著抵押物的滅失而消滅，按此邏輯，隨著設有抵押的房屋被拆除，抵押權也應當隨著房屋的滅失而消滅。但是抵押權有其特殊性，在房屋拆遷后，抵押權并不因此而消滅，而是轉移到房屋拆遷后的補償金或者調換的產權房上。而作為抵押權人的銀行，在設有抵押的房屋拆遷時也要參與到其中與被拆遷人共同協(xié)商。由于拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和產權調換。可以依據(jù)不同的補償方式采取以下應對措施。第一、如果房屋拆遷采用的是貨幣補償?shù)姆绞剑瑒t應當與銀行協(xié)商先償還債務，使原有抵押權消滅。也可以與銀行協(xié)商重新簽訂抵押合同將補償款放在特定的機構或個人那里，作為抵押財產。第二、如果屋拆遷采用的是產權調換的方式，則將會出現(xiàn)下列兩種情況：
1、和銀行可以以產權調換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同，新的抵押合同必須依法成立并到房產交易中心辦理相應登記手續(xù)。
2、如果和銀行在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內達不成抵押協(xié)議的，則由拆遷人參照產權糾紛的房屋達不成協(xié)議時的處理程序進行，即由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷人的房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關辦理證據(jù)保全。第三、還可以以自己合法取得的其他房產或財物與銀行重新達成抵押協(xié)議，以代替被拆遷房屋上設定的抵押權。這種措施和第一種措施中償還債務、消滅抵押權都使得拆遷房屋上設定的抵押權消滅，所有權恢復到了完全的狀態(tài)，此時，可以依法自由選擇補償方式。
相關法律規(guī)定《民法典》第四百一十條、第三百九十條、第三百二十七條、第三百九十四條
結語
根據(jù)相關規(guī)定，抵押權在抵押物滅失時消滅。然而，對于設有抵押的房屋拆遷情況，抵押權并不會因此而消失，而是轉移到拆遷后的補償金或產權房上。銀行作為抵押權人，在房屋拆遷時需要與被拆遷人共同協(xié)商。根據(jù)補償方式的不同，可以采取不同的措施，如先償還債務或重新簽訂抵押合同。此外，如果在規(guī)定期限內無法達成抵押協(xié)議，可以按照產權糾紛處理程序進行補償安置。還可以選擇以其他合法取得的房產或財物與銀行重新達成抵押協(xié)議。以上措施使得抵押權消失，所有權恢復到完全狀態(tài)，可以自由選擇補償方式。根據(jù)《民法典》第四百一十條、第三百九十條、第三百二十七條、第三百九十四條等相關法律規(guī)定。
法律依據(jù)
中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第四章房地產交易第三節(jié)房地產抵押第五十條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第四章房地產交易第三節(jié)房地產抵押第四十八條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第四章房地產交易第三節(jié)房地產抵押第五十二條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。
法律分析：債務人抵押的房產被拆遷，抵押權并不會因此消滅。此時抵押權轉移到房屋拆遷后的補償金或者調換的產權房上。如果行使抵押權，可以就房屋拆遷后的補償金受償。如果是選擇的產權調換，可以重新簽訂抵押協(xié)議，以調換的產權房設定抵押。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第四百零八條的規(guī)定，抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求抵押人停止其行為；抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值，也不提供擔保的，抵押權人有權請求債務人提前清償債務。
債務人抵押的房產被拆遷，抵押權并不會因此消滅。此時抵押權轉移到房屋拆遷后的補償金或者調換的產權房上。如果行使抵押權，可以就房屋拆遷后的補償金受償。如果是選擇的產權調換，可以重新簽訂抵押協(xié)議，以調換的產權房設定抵押。
一、拆遷安置房就是小產權房嗎
拆遷安置房是不是小產權房，要依據(jù)具體情況而定，如果不能辦理房產證的，一般是小產權房。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
《不動產登記暫行條例實施細則》
第二十條不動產登記機構應當根據(jù)不動產登記簿，填寫并核發(fā)不動產權屬證書或者不動產登記證明。
除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產登記證明外，不動產登記機構應當依法向權利人核發(fā)不動產權屬證書。
不動產權屬證書和不動產登記證明，應當加蓋不動產登記機構登記專用章。
不動產權屬證書和不動產登記證明樣式，由自然資源部統(tǒng)一規(guī)定。
二、抵押權糾紛審查合同效力嗎
不會審查合同效力的，由房地產先出租后抵押引起糾紛的處理方法如下，出租人將已出租的房屋設定抵押后，將會成為抵押權實現(xiàn)的一種負擔。一方面，在債務履行期屆滿而債務人無力還債時，如果抵押人與抵押權人達成協(xié)議，債權人以折價方式實現(xiàn)抵押權，則承租人可以通過行使優(yōu)先購買權阻止抵押權人獲得房屋所有權，如果承租人不行使優(yōu)先購買權，那么，根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)則，抵押權人不能解除原租賃關系，將房屋用作他用。另一方面，在債務履行期屆滿債務人無力還債時，如果債務人將房屋變賣或者拍賣，按照“買賣不破租賃”的規(guī)則，在房屋交易完成后，租賃關系將繼續(xù)存在，這必然會降低抵押物的交換價值，從而降低對抵押權的保障。正是因為租賃權對抵押權的實現(xiàn)造成了妨礙，因此，抵押人將已經出租的財產設定抵押時，應對抵押權人負告知的義務。如未告知抵押權人而給抵押權人造成損害，抵押人應負賠償責任。
三、拆遷補償?shù)姆绞接心男?/p>
拆遷補償安置可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換(以下稱價值標準房屋調換)；拆遷居住房屋，還可以實行以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換(以下稱面積標準房屋調換)。
拆遷用于非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作房屋調換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷補償安置方式，由被拆遷人、房屋承租人按照本章規(guī)定進行選擇。實行房屋調換的，拆遷人應當提供兩處以上經區(qū)、縣房地局審核的安置用房，供被拆遷人、房屋承租人選擇。
【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】
《中華人民共和國民法典》第四百零八條的規(guī)定，抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求抵押人停止其行為；抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值，也不提供擔保的，抵押權人有權請求債務人提前清償債務。
一、拆遷房能抵押貸款嗎1、拆遷房是否能抵押貸款，需要具體分析：（1）若拆遷房證件齊全，不存在任何糾紛的，則可以抵押貸款，但貸款的利率比較高，貸款的時間比較短，需要在5年內還清所有貸款；（2）若證件不齊全的，則無法抵押貸款。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第三百九十九條 下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫(yī)療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。二、拆遷房抵押需要準備哪些材料1、貸款人需要提前準備好本人的身份證、戶口本以及本人的結婚證；2、收入證明、房產證及評估報告；3、貸款用途證明、銀行規(guī)定的其它資料。
法律分析：一般來講,動遷安置房是指政府組織實施,提供優(yōu)惠政策,明確建設標準,限定供應價格,用于本市重大工程、舊城區(qū)改建等項目居民安置的保障性安居用房。動遷房是否可以貸款,取決于動遷房是否具有抵押的資格。一般被安置人取得房屋所有權證以及土地使用權證之后就可以將動遷房抵押貸款。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
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