拆遷補償權(quán)益優(yōu)先抵押征收,拆遷安置房請求權(quán)優(yōu)于抵押權(quán),拆遷安置房請求權(quán)與抵押權(quán)之間的優(yōu)先順序是一個復(fù)雜的問題，它涉及到多個法律條文的解釋和適用。在一般情況下，拆遷安置房請求權(quán)是基于政府對被征收人進行補償安置的義務(wù)而產(chǎn)生的，而抵押權(quán)則是基于債
拆遷安置房請求權(quán)與抵押權(quán)之間的優(yōu)先順序是一個復(fù)雜的問題，它涉及到多個法律條文的解釋和適用。在一般情況下，拆遷安置房請求權(quán)是基于政府對被征收人進行補償安置的義務(wù)而產(chǎn)生的，而抵押權(quán)則是基于債權(quán)人與債務(wù)人之間的約定而產(chǎn)生的。兩者之間的優(yōu)先順序可能會因具體情況而有所不同。
首先，我們需要明確的是，拆遷安置房請求權(quán)是基于政府對被征收人的法定補償安置義務(wù)。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因此，在拆遷安置過程中，被征收人享有的拆遷安置房請求權(quán)具有優(yōu)先性。
其次，關(guān)于抵押權(quán)，它是基于債權(quán)人與債務(wù)人之間的約定而產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。因此，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)，就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。
然而，在拆遷安置房請求權(quán)與抵押權(quán)之間發(fā)生沖突時，需要綜合考慮多種因素來確定優(yōu)先順序。一方面，拆遷安置房請求權(quán)是基于政府對被征收人的法定補償安置義務(wù)，具有社會公益性質(zhì)；另一方面，抵押權(quán)是基于債權(quán)人與債務(wù)人之間的約定而產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)，具有私權(quán)性質(zhì)。在這種情況下，一般會傾向于保護拆遷安置房請求權(quán)，因為它涉及到被征收人的基本居住權(quán)益和社會穩(wěn)定。
綜上所述，雖然拆遷安置房請求權(quán)和抵押權(quán)都是具有優(yōu)先性的權(quán)利，但在實踐中可能會因具體情況而有所不同。在一般情況下，拆遷安置房請求權(quán)可能會優(yōu)先于抵押權(quán)得到保護。但需要注意的是，每個案件都有其獨特的情況和法律適用問題，因此需要根據(jù)具體情況進行具體分析和判斷。
【案情簡介】某區(qū)管委會的辦公場所被征收，其與拆遷人甲公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》，調(diào)換房屋位置為拆遷原地再建的甲公司工業(yè)大廈，調(diào)換面積1365.93平方米。此后，某區(qū)管委會與甲公司簽訂《商品房買賣合同》購買工業(yè)大廈第四層商品房。甲公司認可某區(qū)管委會已經(jīng)全部付清案涉購房款，未辦理過戶登記手續(xù)的原因在甲公司。甲公司已向某區(qū)管委會交付上述商品房，某區(qū)管委會對案涉商品房已進行裝修。
上述商品房買賣協(xié)議簽訂之后，甲公司以工業(yè)大廈的所有權(quán)及土地使用權(quán)為乙公司向某銀行貸款提供抵押擔(dān)保。因乙公司未能按約定還貸，某銀行提起訴訟。在某銀行訴甲公司、乙公司借款合同糾紛案中，法院査封了甲公司所有的工業(yè)大廈，并判決甲公司在工業(yè)大廈所有權(quán)以及相應(yīng)土地使用權(quán)的價值范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。判決生效后，某銀行向法院申請強制執(zhí)行。某區(qū)管委會作為案外人提出執(zhí)行異議，請求解除對工業(yè)大廈第四層樓的査封，法院裁定中止執(zhí)行，某銀行向法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，請求準許執(zhí)行。
一、法院裁判情況
一審法院認為，某區(qū)管委會雖與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，已支付購房款，且已合法占有涉案房產(chǎn)，但其至今未取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，僅為合同債權(quán)人，所享有的民事權(quán)益不足以對抗生效法律文書的強制執(zhí)行力。
二審法院認為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)第七條第一款規(guī)定：
“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。”
涉案房屋用于安置拆遷回遷戶，某區(qū)管委會享有的優(yōu)先取得補償安置房屋的權(quán)益優(yōu)先于某銀行所享有的抵押權(quán)。某區(qū)管委會與甲公司簽訂《商品房買賣合同》的時間早于甲公司與某銀行簽訂抵押合同的時間，某區(qū)管委會已向甲公司支付完畢全部購房款，并已實際占有案涉房屋，且某區(qū)管委會對至今未辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并無過錯。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定司法解釋》）第二十八條、《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規(guī)定，某區(qū)管委會享有的權(quán)益足以阻卻執(zhí)行。
某銀行申請再審，主張本案不應(yīng)適用《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規(guī)定，某區(qū)管委會享有的權(quán)利僅為普通債權(quán)，不能阻卻抵押權(quán)的強制執(zhí)行。
二、主要觀點及理由
關(guān)于某區(qū)管委會對拆遷安置房產(chǎn)的權(quán)利能否阻卻抵押權(quán)人某銀行申請的強制執(zhí)行，形成兩種意見：
第一種意見認為，某區(qū)管委會對補償安置房屋的權(quán)益僅為普通債權(quán)，并不優(yōu)先于某銀行的抵押權(quán)，不能阻卻執(zhí)行。主要理由是首先，本案不適用《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款的規(guī)定，該規(guī)定僅適用于第三人為買受人的情形，并不適用于第三人為抵押權(quán)人的情形。其次，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定司法解釋》第二十七條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人的執(zhí)行異議不予支持，法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”在法律、司法解釋未明確規(guī)定被拆遷人的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)的前提下，某區(qū)管委會對拆遷安置房屋享有的權(quán)利不足以阻卻某銀行申請的執(zhí)行。
第二種意見認為，某區(qū)管委會作為被拆遷人的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先受到保護，足以阻卻強制執(zhí)行。主要理由是：首先，涉案房屋用于安置拆遷回遷戶，某區(qū)管委會對案涉房屋享有特殊債權(quán)，優(yōu)先于某銀行的抵押權(quán)。其次，
該內(nèi)容由 張勝云律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷，應(yīng)注意以下問題：
1、因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當及時書面通知抵押權(quán)人。
2、抵押雙方可以重新設(shè)定房地產(chǎn)抵押。抵押人可以將自己合法取得的其他房地產(chǎn)或財物重新設(shè)定抵押權(quán)，以代替被拆遷房屋上所設(shè)定的抵押權(quán);或者以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同，以保障債權(quán)的實現(xiàn)。重新設(shè)定抵押權(quán)后，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人進行補償，在前一種情況下，被拆遷房屋上設(shè)定的抵押權(quán)消滅，所有權(quán)回復(fù)到完全狀態(tài)，被拆遷人有權(quán)依法選擇補償方式。
3、抵押雙方可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。抵押人可以將自己已有的財產(chǎn)清理債權(quán)債務(wù)關(guān)系，解除抵押合同;也可以將房屋拆遷的貨幣補償金清理債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在前一種情況下，拆遷房屋設(shè)定抵押權(quán)消滅，所有權(quán)回復(fù)到完全狀態(tài)，拆遷應(yīng)當對被拆遷人進行補償，被拆遷人有權(quán)依法選擇補償方式。
4、不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也不依法清理債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)向人民法院起訴。
5、在房屋拆遷管理部門公布的規(guī)定期限內(nèi)，抵押人與抵押權(quán)人沒有重新設(shè)定抵押權(quán)，也沒有依法達成清理債務(wù)協(xié)議，為保證拆遷工作的順利進行，拆遷人在辦理有關(guān)事項的證據(jù)保全后實施拆遷。
一、建設(shè)工程抵押的流程是怎樣的
建設(shè)工程抵押，其一般流程為：
1、債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。
這一行為應(yīng)符合以下條件：
（1）抵押人必須取得了土地使用權(quán)證，并應(yīng)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（2）投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上；
（3）建設(shè)工程抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該建設(shè)工程總承包合同或者建設(shè)工程施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價；
（4）該建設(shè)工程承包合同是能形成獨立使用功能的房屋的；
（5）該建設(shè)工程范圍內(nèi)的商品房尚未預(yù)售；
（6）已簽有資金監(jiān)管協(xié)議；
（7）符合國家關(guān)于建設(shè)工程承發(fā)包管理的規(guī)定；
（8）已確定施工進度和竣工交付日期。
經(jīng)紀人在從事建設(shè)工程抵押經(jīng)紀活動中應(yīng)特別把握以下幾點：
（1）建設(shè)工程所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于建造該建設(shè)工程的貸款；
（2）建設(shè)工程抵押必須服從專門機構(gòu)的監(jiān)管；
（3）不得設(shè)定最高額抵押。
2、抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。
在簽訂抵押合同時，應(yīng)著重查驗抵押房地產(chǎn)的合法有效證件，并到房地產(chǎn)登記機構(gòu)查閱抵押物是否已預(yù)售、轉(zhuǎn)讓，或已設(shè)定抵押，或被司法機關(guān)查封等等；同時由于建設(shè)工程抵押實質(zhì)是一種期權(quán)抵押，明確抵押物的部分、面積及規(guī)劃用途就顯得十分重要，當債務(wù)人不能及時清償債務(wù)時，可以及時處分抵押物以清償貸款。
3、抵押雙方持債務(wù)合同（主合同）、抵押合同及土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。
4、抵押的建設(shè)工程在抵押期間竣工的，當事人在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
5、債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、經(jīng)注記的土地使用權(quán)證、抵押合同到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理注銷抵押手續(xù)。
法律分析：抵押的房屋被拆遷，抵押權(quán)人可以就獲得的賠償金優(yōu)先受償。
根據(jù)法律規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第三百九十條 擔(dān)保物權(quán)的物上代位性及代位物的提存擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期限未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
法律分析：拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，無論是否辦理了房屋過戶登記手續(xù)，被拆遷人起訴要求拆遷人與第三人向其交付該房屋的，人民法院均應(yīng)予以支持。
法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
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投稿：楊軒諾
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