房屋拆遷征地補償案例,城中村拆遷，800平房屋只能拿90萬補償，不簽字只能拆了,我們經常會在電視中看到看到魔術師把大活人變沒的戲法，活生生的一個人怎么就變沒了呢？但其實在咱們征地拆遷中也有這種“魔術”，估算360萬的房屋補償，拆遷時只值90
我們經常會在電視中看到看到魔術師把大活人變沒的戲法，活生生的一個人怎么就變沒了呢？但其實在咱們征地拆遷中也有這種“魔術”，估算360萬的房屋補償，拆遷時只值90萬，當事人面臨數百萬價值縮水的風險，這究竟是怎么一回事？
下面即明拆遷律師帶大家走進這則城中村拆遷糾紛案例。
800平房屋補償90萬？可周邊房價4500元/平了
這事還要從去年冬天開始說起，陳先生一家住在當地的城中村。前一段時間鄰居說村里可能要拆遷了，陳先生家可是盼了又盼啊，一家子終于能夠住上新房子了，自己家這800多平的房屋，按照周邊4500元/平的房價，就得賠個三百多萬，一家人以后的日子就要好過點了。
沒過多久征收方就來找陳先生談房屋補償的事情，征收方說如果陳先生一家在一個月內搬走，他們便給予90萬的補償。陳先生以為征收方記錯了，自己家800多平的房屋，而且證件手續齊全，怎么會只給90萬呢？征收方給出的答復是，其房屋評估下來只值這么多錢。
幾次溝通下來征收方仍舊堅持只給90萬的補償。周邊房價都已經4500元/平了，要是90萬就被征了，豈不是虧大了？陳先生思前想后，這個字不能簽。
未簽字的情況下，房屋被偷拆
在多次溝通無果的情況下，征收方趁著陳先生一家人外出的空檔，將陳先生房屋進行了強制拆除。等到陳先生回家后，才發現自己家的房子已經變成了廢墟，房子里的財物全都被毀損，埋在了廢墟中。這對于陳先生一家人來說無疑是晴天霹靂，一家人頓時又急又氣。他找征收方理論，對方回應說，一分錢不會少，還是那個價(90萬)補償。
“那也差的很遠啊。”陳先生認識到已經無法通過自身的力量去和征收方爭取到公正的補償，唯有運用法律武器才能討回公道，于是聯系了專業拆遷律師幫助自己維權。
沒手續、沒文件，這是典型的違法強拆
即明拆遷律師根據陳先生提供的資料和案情描述，為其做了具體法律分析。
“先補償，后拆遷”是相關法律法規明確規定的原則。案例中的拆遷方在沒有與被征收人陳先生簽訂安置補償協議的情況下，強行拆遷除陳先生的房屋是明顯違法的。
自從2011《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后，“行政強拆就被取消了”。強制拆遷與否需由法院作出裁決。
合法的強拆是當事人在規定的簽約期限內既不簽約也不搬遷，也不申請行政復議或提起行政訴訟，征收方會下發房屋征收補償決定書。
被征收人收到房屋征收補償決定書后，既不執行也不申請行政復議或提起行政訴訟，滿6個月后，征收方才能向法院申請強制拆除。
從本案來看，拆遷人員顯然沒有出示任何文件，也沒有給當事人自主維權的時間，就匆匆忙忙強制推掉了當事人的房屋。這是很明顯的征收流程違法。
城中村拆遷應當按照國有土地上房屋進行補償
同時，我們也注意到，陳先生的房屋位于城中村。城中村的拆遷情況較為復雜，不應當只是按照農村集體土地上的房屋來進行補償。我們可以從《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》(法釋〔2011〕20號)第十二條第二款中找到保障規定。
“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”
也就是說，可以參考《國有土地上房屋征收與補償條例》中對城市房屋的補償標準：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。按照周邊4500元/平的房價，陳先生的房屋補償90萬，確實偏低了，還有200余萬的爭取空間。
此外，在本案中，征收方的強拆行為給陳先生一家造成了財產損失，陳先生一家也可以就此主張合理賠償。
法律分析：依據我國相關法律的規定，進行城中村改造時，如果房屋已經納入城市規劃區的，可以按國有土地上房屋征收補償標準進行補償，包括房屋價值補償、停產停業損失等，如果沒有納入城市規劃區的，按集體土地標準補償。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：城中村安置房是可以買的，但是需要謹慎小心。并非每一套城中村安置房都能買，要看清楚合同的明細，了解相關對城中村安置房的政策。購買城中村安置房的風險極其大，如果做好所有錢都化為泡沫的準備，可以買。城中村改造是城市建設規劃過程中的重要組成部分。城中村改造房是用于安置村民(居民)的住宅建設,所用土地一般是通過劃撥方式取得,因而在一定程度上降低了樓盤開發成本,銷售價格較低。城中村的土地,除了農村集體經濟組織及村民生產、生活使用外,有一部分被進行房地產開發,開發出的房屋可進入市場銷售。 城中村改造的房屋在交納土地出讓金,具備合法手續能夠上市的情況下,與普通的商品房是沒有實質區別的。任何性質的房屋要上市銷售都必須五證齊全,城中村也不例外,如要上市對外銷售,必須取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證證》和《商品房預售許可證》。五證不全將無法辦理網簽備案和房產證,您的合法權益也將很難得到保障,承擔的風險較大,建議您謹慎購買。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十八條 下列房地產，不得轉讓:（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
法律分析：依據國有土地上房屋征收與補償條例的規定，對城中村進行改造的，如果被拆遷人對房屋拆遷補償不滿意的，是可以申請復議的。依據國有土地上房屋征收與補償條例的規定，對城中村進行改造的，如果被拆遷人對房屋拆遷補償不滿意的，是可以申請復議的。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：依據國有土地上房屋征收與補償條例的規定，對城中村進行改造的，如果被拆遷人對房屋拆遷補償不滿意的，是可以申請復議的。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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投稿：戴安
內容審核：劉偉濤律師
