拆遷補償價格認定的作用,以航拍圖決定征收補償，真的合理嗎,不合理；航拍圖，是利用遙感技術，以飛機為工作平臺，所測得的某一地區的地面或地質影像。各地測繪局根據拍攝的影像資料進行測繪圖紙。航拍圖直接反應的是房屋的建造時間、結構變化情況。以航拍圖
不合理；
航拍圖，是利用遙感技術，以飛機為工作平臺，所測得的某一地區的地面或地質影像。各地測繪局根據拍攝的影像資料進行測繪圖紙。航拍圖直接反應的是房屋的建造時間、結構變化情況。
以航拍圖為準來界定被拆遷房屋的合法性，是因為在現實生活中，很多地方集體土地上房屋在產權證的發放和管理方面并不規范，很多地方的農民在辦理建房申請時手續并不完備。
這個問題是由兩方面原因造成的：一方面，地方鄉、鎮政府對于農民建房缺少統一有效的管理，導致亂象叢生，大量房屋并未辦理土地證、房產證或其它產權證照，甚至有的地方整個地區都沒有產權資料；另一方面，很多老百姓在建房時沒有法律意識，不注意相關手續的辦理和證照的領取。
出于拆遷時有統一界定標準的考慮，很多地方政府都規定以某年某月的航拍圖作為認定房屋合法與否的分界線，航拍圖之前建造的房屋視為合法，之后的則視同違章。這雖然客觀上制定了統一的標準，有利于拆遷工作的標準化和一定的公平性，似乎具有一定的合理性。
但這樣的操作方式過于武斷，人為色彩過濃，不能宏觀反映被拆遷房屋的實際狀況和各種特殊因素。而且最重要的一點在于，“法無明文規定不可為”，利用航拍圖“一刀切”式判斷補償范圍是典型的以政策替代法律的于法無據的操作模式。
確定一個房屋是否合法，需要綜合考慮多種因素，如建造時的實際狀況，是否辦理了建房申請，是否符合建房條件，是否在拆遷方案公布之前或之后建造，是否有搶建以獲取拆遷補償的不當目的……等等，而不應簡單地以某一年的航拍圖作為劃分界限。
在實踐當中，只要是符合建房條件的，在該戶宅基地范圍內建造的，并非為拆遷獲利而搶建的房屋，都應當認定為合法建筑，獲得應有的拆遷補償。
一、拆遷補償費有哪些
拆遷賠償費：是指拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(一)房屋補償費，用于補償被拆遷人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(二)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(三)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執行，不得任意更改。
(四)被除了應得的房屋補償費以外，還可得到：搬家補償費，設備遷移費，過度期內的臨時安置補助費。
拆遷當事人雙方協商不成，達不成拆遷協議的，可以經當事人申請，由被拆遷房屋所在地的區(縣)房地局裁決舉報、投訴箱、監督電話由區監察委專人負責。
以航拍圖決定征收補償,真的合理嗎
航拍圖，是利用遙感技術，以飛機為工作平臺，所測得的某一地區的地面或地質影像。各地測繪局根據拍攝的影像資料進行測繪圖紙。航拍圖直接反應的是房屋的建造時間、結構變化情況。
以航拍圖為準來界定被拆遷房屋的合法性，是因為在現實生活中，很多地方集體土地上房屋在產權證的發放和管理方面并不規范，很多地方的農民在辦理建房申請時手續并不完備。
這個問題是由兩方面原因造成的：一方面，地方鄉、鎮政府對于農民建房缺少統一有效的管理，導致亂象叢生，大量房屋并未辦理土地證、房產證或其它產權證照，甚至有的地方整個地區都沒有產權資料;另一方面，很多老百姓在建房時沒有法律意識，不注意相關手續的辦理和證照的領取。
出于拆遷時有統一界定標準的考慮，很多地方政府都規定以某年某月的航拍圖作為認定房屋合法與否的分界線，航拍圖之前建造的房屋視為合法，之后的則視同違章。這雖然客觀上制定了統一的標準，有利于拆遷工作的標準化和一定的公平性，似乎具有一定的合理性。
但這樣的操作方式過于武斷，人為色彩過濃，不能宏觀反映被拆遷房屋的實際狀況和各種特殊因素。而且最重要的一點在于，“法無明文規定不可為”，利用航拍圖“一刀切”式判斷補償范圍是典型的以政策替代法律的于法無據的操作模式。
確定一個房屋是否合法，需要綜合考慮多種因素，如建造時的實際狀況，是否辦理了建房申請，是否符合建房條件，是否在拆遷方案公布之前或之后建造，是否有搶建以獲取拆遷補償的不當目的……等等，而不應簡單地以某一年的航拍圖作為劃分界限。
在實踐當中，只要是符合建房條件的，在該戶宅基地范圍內建造的，并非為拆遷獲利而搶建的房屋，都應當認定為合法建筑，獲得應有的拆遷補償。
拆遷補償費有哪些
拆遷賠償費：是指拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(一)房屋補償費，用于補償被拆遷人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(二)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(三)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執行，不得任意更改。
(四)被除了應得的房屋補償費以外，還可得到：搬家補償費，設備遷移費，過度期內的臨時安置補助費。
拆遷當事人雙方協商不成，達不成拆遷協議的，可以經當事人申請，由被拆遷房屋所在地的區(縣)房地局裁決舉報、投訴箱、監督電話由區監察委專人負責。
依據我國相關法律的規定，以航拍圖是否拍到決定征收補償款是不合理的，征收補償款是以具有資質的部門進行評估后確定的。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
一、房屋拆遷補償如何評估
1、價格時點
如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產生他所應當產生的利益就被動終止了。此時應按照裝修當時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應獲得由于物價上漲而帶來的投資增值，此時應按現時價值作為補償。
2、價格構成
在計算裝修造價時，除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價外，還應計算工程的間接費用如：設計費、管理費、監理費、審批費用、稅金等。對于大型商場，還發生招標費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常在總價的百分之十到十五。
3、成新率的確定
成新的確定應考慮實際現狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。關于裝修成新的確定，各處不同。一般裝修時間由被拆遷戶提供書面證明材料，不能提供的由被拆遷人與拆遷人共同協商確定；對初步估價結果及裝修明細表(包括裝修項目、工程量、規格等，不列明各項的裝修單價)給被拆遷戶核對，如有漏項在規定的時間內提出，可做復核，過期無效；以上裝修價格包含人工費、材料費、機械費、各項合理的利息、利潤、管理費等必要的費用，一般還是以裝修市場上的裝修價格為參考。
4、裝修質量的影響
在評估時應考慮總造價的百分之五至十的質量影響值，以反映市場狀況。需要注意的是，農房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，均不作被拆遷房屋面積補償，由拆遷人給予相應的折價補償。
辛辛苦苦建起來的一套房屋，被一張航拍圖給否定了，拆遷方的這種做法是合理的嗎？航拍圖上沒有的房屋就真的沒有補償嗎？咱們又該如何救濟？下面由愛土拆遷律師為大家具體分析。
在征地拆遷中，航拍圖到底有多大威力？
航拍圖也叫航測圖，是利用遙感技術，以飛機為工作平臺，所測得的某一地區的地面或地質影像。各地相關部門根據拍攝的影像資料進行測繪圖紙。航拍圖直接反應的是房屋的建造時間、結構變化情況，在房屋產生某些爭議時航測圖就提供了有力的證據，但是拆遷以航拍圖為準的說法并不準確。
實際拆遷中，有少部分人的房屋沒有登記，是否屬于合法建筑面積就要進行調查取證。有些房屋建房準建手續不全，也沒有違章建筑認定手續。這類房屋拆遷時往往要尊重歷史客觀事實，當時可能法律法規不健全，或某個部門許可建成的房屋，政府為保護被拆遷人的利益，認可某個時間點前建成的房屋可以作為合法面積給予補償，這種特殊情況以航測圖為準。
僅靠一張航拍圖，就能認定老百姓的房屋屬于違建嗎？
當然不是的，房屋拆遷首先還是以產權登記為準。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確規定了被征收人就是房屋所有權人，房屋和用途以產權登記為準。通常征收補償是以產權登記的面積作為合法面積。《民法典》中也規定了房屋是以登記確權。
對于手續不齊全或無證的房屋，則需要視實際情況來商定拆遷補償。其中最重要的一點是確認房屋的合法性。房屋的合法性，需要結合建成時間、歷史成因、地方管理、當事人實際居住需求等多方面因素綜合考慮來確定。
咱們舉例子說明，大家會比較容易明白。比如說，農村房屋在2008年《城鄉規劃法》出臺之前建成，并且不是建在農用地上；根據法不溯既往的原則，這樣的無證房在拆遷維權實踐中，是可以爭取合理補償的。又比如說，當地因為整體納入城市規劃，而十多年不給當地農民批準宅基地建房，而大家因為人口增加或分戶而繼續增加居住面積，自行擴建或新建房屋，只要符合當地人均宅基地面積要求，即便無證也是可以爭取補償的。一張航拍圖不能抹殺老百姓正常的住房居住需求。
航拍圖所起的作用只能客觀反映房屋建筑的時間，而不能作為認定房屋合法性的主要依據，更不能據此草率地決定房屋補償款。征收方一刀切地單純用航拍圖來認定農村房屋是否違建，這其實違背了征收補償的原則，也不利于保障被征收人的合法權益。
識破航拍圖拆違的真面目，這個當咱們不上！
如果地方政府或行政機關真的僅僅依據航拍圖將房屋定性為違法建筑或據此予以拆除的話，這樣的行政行為顯然缺乏法律依據。
對于農村自建房因原本的房屋老舊了，婚嫁生育等原因，對宅基地上的房屋進行翻新，擴建。這樣的房屋，沒有辦理審批手續的，只要符合地方規定的人均居住面積，符合居住目的，也應當是要給予補償的。
以航拍圖來定違建，這通常是征收方在拆遷時，用來對付無證房或者手續不全房屋的一種手段。咱們要學會識破征收方如此做的目的：一是易于“魚目混珠”，老百姓不懂法，不明白其中門道，說你違建你也不知道該怎么應對；二是方便壓縮拆遷成本，降低預算；三是利于快速推動拆遷工作進度，如果對于這樣的房屋一戶一戶去處理爭議、計較補償，會大大延緩工作進度。
對于違法建筑的認定有著嚴格的法定流程，并且會下發一系列法律文書，同時也賦予了當事人陳述、申辯、復議、訴訟的正當權利。拆違絕非一紙航拍就能“任性”確定的。咱們被征收人一定要擦亮雙眼，不要上當。
辛辛苦苦建起來的一套房屋，被一張航拍圖給否定了，拆遷方的這種做法是合理的嗎？航拍圖上沒有的房屋就真的沒有補償嗎？咱們又該如何救濟？下面由愛土拆遷律師為大家具體分析。
在征地拆遷中，航拍圖到底有多大威力？
航拍圖也叫航測圖，是利用遙感技術，以飛機為工作平臺，所測得的某一地區的地面或地質影像。各地相關部門根據拍攝的影像資料進行測繪圖紙。航拍圖直接反應的是房屋的建造時間、結構變化情況，在房屋產生某些爭議時航測圖就提供了有力的證據，但是拆遷以航拍圖為準的說法并不準確。
實際拆遷中，有少部分人的房屋沒有登記，是否屬于合法建筑面積就要進行調查取證。有些房屋建房準建手續不全，也沒有違章建筑認定手續。這類房屋拆遷時往往要尊重歷史客觀事實，當時可能法律法規不健全，或某個部門許可建成的房屋，政府為保護被拆遷人的利益，認可某個時間點前建成的房屋可以作為合法面積給予補償，這種特殊情況以航測圖為準。
僅靠一張航拍圖，就能認定老百姓的房屋屬于違建嗎？
當然不是的，房屋拆遷首先還是以產權登記為準。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確規定了被征收人就是房屋所有權人，房屋和用途以產權登記為準。通常征收補償是以產權登記的面積作為合法面積。《民法典》中也規定了房屋是以登記確權。
對于手續不齊全或無證的房屋，則需要視實際情況來商定拆遷補償。其中最重要的一點是確認房屋的合法性。房屋的合法性，需要結合建成時間、歷史成因、地方管理、當事人實際居住需求等多方面因素綜合考慮來確定。
咱們舉例子說明，大家會比較容易明白。比如說，農村房屋在2008年《城鄉規劃法》出臺之前建成，并且不是建在農用地上；根據法不溯既往的原則，這樣的無證房在拆遷維權實踐中，是可以爭取合理補償的。又比如說，當地因為整體納入城市規劃，而十多年不給當地農民批準宅基地建房，而大家因為人口增加或分戶而繼續增加居住面積，自行擴建或新建房屋，只要符合當地人均宅基地面積要求，即便無證也是可以爭取補償的。一張航拍圖不能抹殺老百姓正常的住房居住需求。
航拍圖所起的作用只能客觀反映房屋建筑的時間，而不能作為認定房屋合法性的主要依據，更不能據此草率地決定房屋補償款。征收方一刀切地單純用航拍圖來認定農村房屋是否違建，這其實違背了征收補償的原則，也不利于保障被征收人的合法權益。
識破航拍圖拆違的真面目，這個當咱們不上！
如果地方政府或行政機關真的僅僅依據航拍圖將房屋定性為違法建筑或據此予以拆除的話，這樣的行政行為顯然缺乏法律依據。
對于農村自建房因原本的房屋老舊了，婚嫁生育等原因，對宅基地上的房屋進行翻新，擴建。這樣的房屋，沒有辦理審批手續的，只要符合地方規定的人均居住面積，符合居住目的，也應當是要給予補償的。
以航拍圖來定違建，這通常是征收方在拆遷時，用來對付無證房或者手續不全房屋的一種手段。咱們要學會識破征收方如此做的目的：一是易于“魚目混珠”，老百姓不懂法，不明白其中門道，說你違建你也不知道該怎么應對；二是方便壓縮拆遷成本，降低預算；三是利于快速推動拆遷工作進度，如果對于這樣的房屋一戶一戶去處理爭議、計較補償，會大大延緩工作進度。
對于違法建筑的認定有著嚴格的法定流程，并且會下發一系列法律文書，同時也賦予了當事人陳述、申辯、復議、訴訟的正當權利。拆違絕非一紙航拍就能“任性”確定的。咱們被征收人一定要擦亮雙眼，不要上當。
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投稿：彭亮亮
內容審核：王有銀律師
