一、車站前街拆遷補(bǔ)償政策,房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛案例

法律分析:

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第六十二條 房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶登記。

二、房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛案例

法律分析：房屋租賃合同糾紛案民事判決書（案例）　　某某人民法院　　民事判決書　　字第00936號(hào)　　原告某某，女，1968年1月2日出生，漢族，個(gè)體工商戶。　　委托代理人某某 ，系昌圖縣維權(quán)法律服務(wù)所法律工作者。　　被告某某 ，男，1989年2月14日出生，漢族，個(gè)體工商戶。　　委托代理人某某，系昌圖縣148法律服務(wù)中心法律工作者。　　委托代理人某某（系被告父親），男，1962年10月20日生，漢族，無(wú)職業(yè)。　　原告某某訴被告某某 房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由審判員褚亞興適用簡(jiǎn)易程序獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告某某及其委托代理人某某 ，被告某某 及其委托代理人某某、某某到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。　　原告某某訴稱：2014 年5月原告將自己所有的門店出租給被告，租期為一年，合同到期后，被告既未續(xù)簽合同，也未繳納租金。被告的行為給原告造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，侵犯了原告的合法利益。現(xiàn)要求被告立即騰退租用的房屋，給付從2015年5月8日至騰退房屋日為止的租房費(fèi)20 000元。并由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。　　被告某某 未做書面答辯，庭審中辯稱：原告所訴與事實(shí)不符，原、被告的租賃合同不是一年而是五年，故要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。　　原告某某向本院提交以下證據(jù)：　　1、商業(yè)門店房屋租賃合同一份，欲證明原、被告簽訂的合同租賃期為一年，租金為每年80 000元的事實(shí)。　　該證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)其真實(shí)性沒有異議，但未能對(duì)租賃期限為五年提供充分證據(jù)加以證明，故對(duì)原告的證明目的予以確認(rèn)。　　被告某某 向本院提交以下證據(jù)：　　1、房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議一份，欲證明被告自2013年3月21日承租原告房屋的事實(shí)。　　該證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，原告有異議，認(rèn)為該證據(jù)沒有原告的簽字，不能確認(rèn)原、被告形成租賃關(guān)系的事實(shí)。但同時(shí)承認(rèn)該房屋于2013年3月出租給某某朋友的事實(shí)。故對(duì)被告通過(guò)轉(zhuǎn)租形式于2013年3月21日至2013年5月9日承租原告房屋的事實(shí)予以確認(rèn)。　　2、 省家庭居室裝飾裝修合同、預(yù)算書、授權(quán)委托書、某某身份證復(fù)印件（系該裝修公司員工）各一份，欲證明2013年3月28日到2013年5月28日被告租住原告房屋裝修費(fèi)397 800元的事實(shí)。　　該證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，原告無(wú)異議。本院予以確認(rèn)。　　3、某某證人證言一份，欲證明被告裝修花費(fèi)397 800元的事實(shí)。　　該證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，原告無(wú)異議。本院予以確認(rèn)。　　4、某某證人證言一份（內(nèi)容如下：原、被告都是朋友關(guān)系，被告要租房子，我就帶被告去原告哪里了，當(dāng)初說(shuō)一年租金8萬(wàn)元，被告說(shuō)想多簽幾年，原告說(shuō)一年一簽吧，當(dāng)初說(shuō)有我在，這事不能差），欲證明原、被告簽訂的合同時(shí)約定租賃五年，一年一簽的事實(shí)。　　該證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，原告無(wú)異議。本院予以確認(rèn)。　　5、某某證人證言一份（內(nèi)容如下：2013年5月份租房子的時(shí)候去原告的門店，開始的時(shí)候我們說(shuō)5年，說(shuō)一年一簽，原告說(shuō)有信仰的人，不能因?yàn)檫@個(gè)差事，今年簽合同的時(shí)候，我給我弟弟送房費(fèi)，去原告家里簽合同去了，我弟弟說(shuō)不用了，房租漲價(jià)了，漲到15萬(wàn)元），欲證明原、被告租賃期限為五年，一年一簽，被告因房租漲價(jià)沒有續(xù)簽合同的事實(shí)。　　該證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，原告無(wú)異議。本院予以確認(rèn)。　　6、音頻資料一份，欲證明2015年5月3日晚上7點(diǎn)30分，原告、原告丈夫、被告、被告父親，原告將房租漲到15萬(wàn)元，原、被告沒有達(dá)成協(xié)議的事實(shí)。　　該證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，原告無(wú)異議。予以確認(rèn)。　　依據(jù)上述證據(jù)及結(jié)合當(dāng)事人在庭審中的陳述，確認(rèn)本案的事實(shí)為：　　2014年5月7日，經(jīng)原、被告協(xié)商，原告將位于昌圖鎮(zhèn)站前街原水利打井隊(duì)樓，現(xiàn)千福賓館南側(cè)一、二層門店出租給被告經(jīng)營(yíng)。該合同到期后，雙方于2014年5月14日續(xù)簽了商業(yè)門面房屋租賃合同，雙方約定出租期限為一年，自2014年5月8日至2015年5月7日止，年租金為8萬(wàn)元整。同時(shí)約定合同到期后，如被告續(xù)租，下一年房租隨行就市，租賃期滿原告有權(quán)收回出租房屋。租賃方應(yīng)如期交還，租賃方要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前兩個(gè)月通知出租方，經(jīng)同意后重新簽訂租賃合同。合同到期后雙方因租金事宜未達(dá)成協(xié)議，致使雙方未能達(dá)成續(xù)租協(xié)議。　　本院認(rèn)為，原告某某作為房屋所有權(quán)人與被告簽訂的房租租賃合同合法有效。現(xiàn)租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。現(xiàn)雙方因房屋租金未達(dá)成續(xù)簽協(xié)議，原告要求收回房屋的要求符合法律規(guī)定。被告應(yīng)將該房屋交付給原告。原告要求被告承擔(dān)逾期占用房屋房租費(fèi)的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十二條、第一百三十四條一款（七）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：　　一、被告某某 于本判決發(fā)生法律效力后五日內(nèi)將占用原告的一、二層門店交還原告。　　二、被告某某 于本判決發(fā)生法律效力后五日內(nèi)給付原告某某逾期占用房屋房費(fèi)19710.00元（自2015年5月8日起至2015年8月8日止）。　　如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。　　案件受理費(fèi)67元，由被告某某 負(fù)擔(dān)。　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于遼寧省鐵嶺市中級(jí)人民法院。　　審 判 員　　年月日　　書 記 員法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無(wú)法確第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

三、房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛 -法律知識(shí)

法律分析：

1、產(chǎn)權(quán)交易限制

并不是所有的房屋產(chǎn)權(quán)都是可以進(jìn)行自由交易的，如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

2、小產(chǎn)權(quán)房

有一種房產(chǎn)被稱為小產(chǎn)權(quán)房，而小產(chǎn)權(quán)房又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。

3、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

如果購(gòu)房者購(gòu)買的是已經(jīng)出租的房屋，那么在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買該套房屋。

4、長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證的房子

對(duì)于沒有房產(chǎn)證的房子，購(gòu)房者最好不要購(gòu)買，如果購(gòu)買的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購(gòu)房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_發(fā)商的問(wèn)題，導(dǎo)致最終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)時(shí)候買方要仔細(xì)查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法辦證。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十八條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

四、房屋所有權(quán)確認(rèn)之訴

法律分析：確權(quán)之訴，是指當(dāng)事人要求人民法院確認(rèn)某種法律關(guān)系存在或不存在的訴訟。確認(rèn)之訴就是要求確認(rèn)權(quán)利關(guān)系或法律關(guān)系之訴，承認(rèn)這種請(qǐng)求的判決被稱為確認(rèn)判決。

物權(quán)確認(rèn)糾紛是指就物權(quán)的成立、內(nèi)容及物權(quán)的歸屬而產(chǎn)生的糾紛。在訴訟上稱為確認(rèn)之訴。物權(quán)確認(rèn)包括所有權(quán)確認(rèn)之訴、用益物權(quán)確認(rèn)之訴、還有擔(dān)保物權(quán)之訴。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百三十四條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

五、法院如何確認(rèn)房屋所有權(quán)

一般以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載確定房屋產(chǎn)權(quán)。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房屋產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生法律效力，以物權(quán)的產(chǎn)權(quán)歸屬登記為準(zhǔn)。

依據(jù)下列規(guī)則確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬：

一、確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的最直接辦法是依據(jù)登記記載。通過(guò)登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。登記制度對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的建立和維護(hù)具有十分重要的意義。它的作用在于，確定物權(quán)的歸屬，解決物權(quán)的沖突和保護(hù)交易安全。

二、區(qū)分登記的效力與合同的效力，不能機(jī)械地理解登記在所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中的效力。實(shí)踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區(qū)別。甚至有人認(rèn)為，合同，就是確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的依據(jù)，合法有效的合同，明確地表明了不動(dòng)產(chǎn)的所有人到底是誰(shuí)，說(shuō)白了，就是看合同確定所有人。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，登記記載是最直接確定物權(quán)所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權(quán)的依據(jù)，而非物權(quán)。

三、在同一不動(dòng)產(chǎn)上存在多項(xiàng)權(quán)利時(shí)，應(yīng)按照下列規(guī)則區(qū)分各項(xiàng)權(quán)利的先后。如果同一不動(dòng)產(chǎn)之上存在著兩個(gè)或兩個(gè)以上的內(nèi)容相互矛盾的物權(quán)時(shí)，

首先，所有權(quán)人的權(quán)利要優(yōu)先于抵押權(quán)人；所有權(quán)、抵押權(quán)作為物權(quán)優(yōu)先于因合同而取得的其他債權(quán)。

其次，登記的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于未登記的權(quán)利。

夫妻離婚，房產(chǎn)的歸屬具體如下：

1、夫妻一方婚前簽訂的購(gòu)房合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付，并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，房產(chǎn)登記在支付首付款一方名下，離婚房產(chǎn)歸登記一方。

未償還的貸款為獲得房產(chǎn)一方的個(gè)人，對(duì)于雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)由不動(dòng)產(chǎn)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

2、一方婚前全額出資購(gòu)房，婚后才取得房產(chǎn)證的，離婚房產(chǎn)分割時(shí)，該房屋屬于一方，不參與夫妻共同。

3、若婚前購(gòu)房時(shí)，一方父母全額資助自己的子女買房，且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，該房產(chǎn)就屬于登記方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在離婚房產(chǎn)分割時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割已經(jīng)登記的房產(chǎn)。

如果婚前購(gòu)房時(shí)，父母資助子女買房，只出了部分購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款由婚內(nèi)夫妻雙方共同按揭償還貸款的。

離婚房產(chǎn)分割時(shí)，一般會(huì)將房子判歸登記房所有，對(duì)于婚內(nèi)共同償還的貸款及房子產(chǎn)生的增值，由得到房子的一方對(duì)另一方做出補(bǔ)償。

4、婚后共同買房的，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由雙方協(xié)商分割，協(xié)商不成的，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無(wú)過(guò)錯(cuò)方權(quán)益的原則判決。

綜上所述：法院對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)程序和標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行操作的，以保障合法權(quán)益。當(dāng)事人可以向法院提起訴訟，并提交相關(guān)證據(jù)，法院會(huì)審查證據(jù)并結(jié)合法律規(guī)定和判例進(jìn)行判斷。確認(rèn)房屋所有權(quán)的程序包括立案、舉證、調(diào)查取證、庭審等環(huán)節(jié)。

【法律依據(jù)】：

《民法典》

第二百一十四條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第二百一十五條

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

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投稿：趙梓

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