上海某開發(fā)部經(jīng)縣政府同意租用某村集體土地共880平方米及地上樓房等固定建筑物，作為辦公用地。該開發(fā)部與某村村委會簽訂協(xié)議書，協(xié)議書約定村委會應負責開發(fā)部享受的政策性拆遷費，并同意開發(fā)部在相關(guān)地塊建設房屋。但隨后區(qū)土地管理局做出《行政處罰決定書》，認定該開發(fā)部非法占用土地建造廠房，作出罰款決定。為維護自己的合法權(quán)益，該開發(fā)部向相關(guān)部門做出補辦手續(xù)的申請，對此，區(qū)政府作出同意該開發(fā)部申請補辦土地使用手續(xù)的通知。因當?shù)亻_展環(huán)境整治項目，涉案地塊被納入征收范圍，因建筑面積認定有誤，征收方未能與開發(fā)部達成安置協(xié)議，便與村委會洽談安置補償事項。后征收方出具《認定意見》，指明開發(fā)部有證建筑面積屬于村委會，遂與村委會簽訂《動遷補償協(xié)議書》，由村委會自行委托有資質(zhì)的拆房隊負責拆除。該開發(fā)部認為征收部門與村委會簽訂協(xié)議書的行為完全無視了自己的權(quán)益，遂提起行政訴訟。
 

法院指出，在本案中，該開發(fā)部已經(jīng)與村委會簽訂協(xié)議，由其受讓涉案集體建設用地使用權(quán)、兩幢樓房及附屬設施等地上建筑物產(chǎn)權(quán)，并約定由村委會負責辦理房地產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，還約定村委會認可該開發(fā)部擁有對涉案房屋和土地相當于產(chǎn)權(quán)證書的相應物權(quán)。案涉協(xié)議轉(zhuǎn)讓的是村委會所屬的集體經(jīng)營性建設用地上已經(jīng)建成的房屋而非宅基地和耕地，不違反《中華人民共和國土地管理法》禁止性規(guī)定。

現(xiàn)有證據(jù)表明，村委會在案涉協(xié)議中認可開發(fā)部擁有對涉案房屋和土地的全部權(quán)利，且約定如遇拆遷由村委會負責開發(fā)部依法應取得的全部的政策性補償安置費用。開發(fā)部未依約取得案涉集體建設用地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，主要系村委會未依法及時履約所致。因長期以來案涉不動產(chǎn)均由上海蝶球開發(fā)部占有、使用、收益及經(jīng)許可自建部分房屋，開發(fā)部是適格的被征收人和補償安置相對人，有權(quán)主張其依法應當獲得的補償安置權(quán)益，而征收部門作為案涉征收實施主體，依法也負有相應補償安置義務。
 

盡管我國法律沒有明文規(guī)定，承租人租賃集體土地建設房屋在土地征收過程中，享有哪些權(quán)益，但是根據(jù)相關(guān)法條的立法精神以及最高法的典型判例，我們不難推斷，承租人并不會因其身份而被完全直接排除安置補償范圍，正相反承租人同樣享有安置補償權(quán)利。

首先，根據(jù)我國《土地管理法實施條例》的規(guī)定，土地補償費歸農(nóng)村集體土地經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。一般而言，承租人在租賃房屋后可能因生產(chǎn)、生活的需要對房屋進行改造和裝飾裝修，租賃期間房屋被征收的，將會對承租人造成裝飾裝修等損失；因征地拆遷而提前終止租賃協(xié)議，承租人需要搬遷至其他地方，由此必然會產(chǎn)生一定的搬遷費用；承租人租賃房屋除了用于居住外，還存在生產(chǎn)經(jīng)營的情況，從房屋開始征收到承租人搬往他處重新開始經(jīng)營，中間必然會經(jīng)過一段時間，而在此期間承租人勢必會停止生產(chǎn)經(jīng)營，由此會產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失。因此，承租人因征收造成的損失主要包括三個部分，即裝飾裝修損失、搬遷損失和停產(chǎn)停業(yè)損失。上述損失系因政府土地征收行為所致，承租人本身并沒有過錯，其有主張對該損失予以補償?shù)臋?quán)利。在本案中，一方面該開發(fā)部合法取得了涉案集體土地的使用權(quán)，在建設房屋后也依法補辦了相關(guān)手續(xù)，是涉案土地上房屋的合法所有人，面對涉案土地被征收，該開發(fā)部自然有權(quán)要求征收部門予以補償。另一方面，在開發(fā)部與村委會簽訂的協(xié)議中明確村委會應負責開發(fā)部享受的政策性拆遷費，根據(jù)該約定，開發(fā)部有權(quán)作為征收補償權(quán)益人與征收部門簽訂安置補償協(xié)議。

其次，根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。市、縣人民政府是代表國家負責具體征收與補償?shù)姆ǘㄐ姓黧w，有權(quán)代表國家組織實施征收，也負有確保被征收人通過簽訂協(xié)議或者以補償決定等方式取得公平補償?shù)牧x務。在被征收人未簽訂補償安置協(xié)議的情況下，市、縣人民政府或其指定的土地管理部門依法應當以書面形式作出補償安置決定，履行補償安置義務。因認定征收部門所評估的房屋面積有誤，該開發(fā)部始終未與征收部門簽訂安置補償協(xié)議，若超出簽約期，征收部門也應遵循法定流程做出書面的安置補償決定。村委會無權(quán)代替該開發(fā)部簽訂安置補償協(xié)議，相關(guān)內(nèi)容條款更屬于無效條款。