如果從根本上被征地農民無法對“租地”、“占地”行為認識清楚，那維護自己的合法權益更無從談起。今天，圣運律師就結合高院判例和裁判謹慎，為農民朋友揭開違法占地行為的面紗。

山東省聊城市的王先生在村里承包了農用地并在土地上種植小麥、玉米等農作物。2013年10月，當地鎮政府、村委會、區財政局簽訂了名為《西環南環路征用土地補償協議》的三方協議，并在協議中在明，經區政府、區委研究決定，征用王先生所在村土地，明確了小麥、玉米的收購價且表明在當年的12月31日前付清年度補償款。兩個多月后，王先生的承包地在未辦理任何土地征收手續的情況下，被強行占用。

王先生認為自己的土地在沒有手續的情況下被不明不白的占用，擔心權益受損，提起了訴訟程序，請求確認強行占地的行為違法。在判決過程中，區政府、鎮政府辯稱其行為不屬于強占還是有償占用，屬于民事糾紛。一審法院經審理認為，依據我國《土地管理法》的規定，判決案涉行政行為確認違法，并責令行政部門采取補救措施，但對王先生的賠償訴求予以駁回。王先生對此判決不服，繼續提起訴訟程序進行上訴，一路將官司打到了最高院。

最高院經審理案件后，在裁判精神中表示，根據《土地管理法》規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。本案中，王先生所承包的土地是為農村集體土地，區政府、鎮政府占用該土地進行建設前應嚴格依法辦理農用地轉用審批手續，依法征用。但在實踐中，區政府、鎮政府在未依法辦理審批以及完成征收程序的情況下，以《征用土地補償協議》代替審批征收占用王先生承包土地，不僅于法無據，而且嚴重違反《土地管理法》的規定。違法行政行為給行政相對人造成損害的，應當承擔賠償責任。

對于本案存在的未征先占，以協議代替征收決定的違法行為，區政府、鎮政府應當積極主動采取補救措施，及時糾正違法行政行為，切實維護行政相對人的合法權益。

從本案中可以明晰，未批先占、以租代征的行為是法律規定嚴格杜絕的違法行為，農民朋友遇見與土地相關的協議、約定，應當擦亮眼睛。如何區分自己正在經歷的是合法征收還是以租代征的，主要注意以下幾點：

一、農村“以租代征”常見形式：

1、用地單位或個人直接與村委會簽訂協議租賃土地

2、基層政府轉租農村集體土地

3、自行出租自己的承包地

4、村委會租用農戶的承包地搞非農建設

二、“以租代征”的危害：

1、耕地上建廠對土地損害嚴重，恢復困難。實踐中，租出去的土地即便拿回來了，但是由于租用的時候長期進非農業建設，對耕地肥力、質量以及周邊環境多少都會有影響。

2、如果毀約，損失很可能是農民自己承擔。實踐中不乏以租代征方式取得農民土地的建設項目被緊急叫停的情況，一旦毀約，損失很可能是由出租土地的農民來承擔。

3、假借簽字私自征地，維權會很困難。如果遭遇了一些不良企業、工廠，拿著農民同意租地的協議，謊稱農民同意征地，并私自辦下土地征用手續，這種情況下農民維權會比較困難。

為了保障農民權益免遭違法占地、違法建設活動的侵害，國務院也曾發布了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》等文件，明令禁止違法占地行為。

圣運律師也在此提示大家，如果在生活當中遭遇了違法占地的情況，與當地拆遷方簽下了土地租賃合同，大家可不要先喪失維權信心，這種合同違背了法律法規的強制性規定，應屬無效合同。建議及時尋求專業拆遷律師的幫助，依法向人民法院提起行政訴訟，請求返還土地，維護自身合法權益。