土地經營權抵押貸款存在的困難，(一)部分政策落地較慢，影響了銀行機構開展業務的積極性。區政府就貸款工作開展提供了多項政策保障，但由于部分政策落地較慢，影響了銀行機構開展業務的積極性。例如，示范區兩級政府雖擬共同出資1000萬元作為風險保證金
(一)部分政策落地較慢，影響了銀行機構開展業務的積極性。區政府就貸款工作開展提供了多項政策保障，但由于部分政策落地較慢，影響了銀行機構開展業務的積極性。例如，示范區兩級政府雖擬共同出資1000萬元作為風險保證金，用于彌補農村承包土地經營權抵押貸款的信貸風險，但到目前為至僅有500萬資金到位，風險補償資金到位的不及時，一定程度的影響到轄區銀行機構發放貸款的積極性。
(二)經營權價值評估不夠明確，抵押貸款額度不易掌控。由于尚無專門的農村承包土地經營權抵押價值評估機構，抵押物的價值評定由政府下屬的農村土地流轉交易中心負責。價值評估工作按照先由借款人自我評估，再由土地交易流轉中心復核、綜合評價，形成評估報告。評估報告結果分為“良好、較好、一般、較差”四個檔次。沒有明確抵押物的價值評估明細，不符合抵押貸款開展所需的價值評估標準。
(三)經營權流轉體系不夠健全，抵押物處置流程尚未順暢。盡管設立了農村產權交易中心，專門負責農村承包土地經營權的掛牌流轉，農村產權流轉具備了交易平臺，但交易平臺操作尚未細化，加之沒有與市場需求有效配合，土地流轉還存在一些問題。一方面，產權交易平臺尚未具備抵押物招標拍賣功能，經營權流轉仍沒有統一平臺操作。另一方面，由于政策執行和宣傳尚不到位，導致農民、種養殖大戶、農業公司對土地經營權流轉和產權交易中心缺乏認識，經營權交易的市場意愿不夠迫切。
(四)保險品種較少，貸戶投保意識較弱，商業保險的風險補償功能尚未完全發揮。由于目前農業保險品種整體相對滯后，雖能滿足農戶和企業防范農業風險的需求，但尚不足以彌補土地承包經營權為抵押的貸款風險。加上部分貸戶參保意識弱，缺乏第二還款來源保證意識，認為購買保險會加大自身的信貸成本，投保意識相對薄弱。
抵押土地承包經營權的條件是：
1、土地承包經營權人有農村土地承包經營權證或農村土地承包流轉經營權證等證件；
2、土地承包經營權抵押程序合法且行為規范；
3、土地的農業用途未被改變；
4、村集體經濟組織及流出方同意抵押的等。
一、集體土地流轉方式有哪些規定？
《農村土地承包經營權流轉管理辦法》
第十五條承包方依法取得的農村土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
第十六條承包方依法采取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十七條
同一集體經濟組織的承包方之間自愿將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
第十八條承包方采取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意后，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。
第十九條承包方之間可以自愿將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
第二十條
通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證后，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。
二、法律依據有哪些？
1、根據《土地管理法》的有關規定，農村居民在轉讓房屋后，將不能再申請新的宅基地；在實現抵押權時，房屋可以查封，但地不能賣，也將導致抵押權無法正常實現。因此，無論在集體經濟組織外部，還是集體經濟組織內部，均不得將宅基地使用權用于抵押。而且，不僅宅基地使用權不能抵押，在宅基地建造的房屋也不能抵押，否則，由于存在宅基地不得抵押的法律規定而使房屋的抵押權人不能實現房屋的抵押權。實踐中以農村房屋或宅基地使用權作為抵押標的的，該行為應當被認定為無效。
2、《中華人民共和國土地管理法》規定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。
3、《民法典》（2021年1月1日生效）規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”。
4、《中華人民共和國土地承包法》規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。農村土地承包經營權的抵押只限制于通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的荒山、荒灘等農村土地，經發包方同意，并依法登記取得土地承包經營權證或林權證書的，才可以設立抵押，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經營權可以抵押。
5、《民法典》（2021年1月1日生效）則明確規定，除買賣、公開協商等方式承包的“四荒地”等農村土地可以抵押外，其他方式承包的農村土地是不允許抵押的。
三、抵押條件要具備哪些
（一）農村土地承包經營權要合法取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料(如農村土地承包經營權證、合法合規的農村土地承包或流轉合同)；
（二）土地承包經營權產權關系要清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉原則，農村土地承包經營權流轉合同和相關手續符合國家法律、法規、政策；
（三）具備持續生產能力的果場、林場、養殖場、農業種植基地及其它符合抵押條件的農村土地；
（四）經營土地沒有改變農業(或漁業、林業)用途。
【本文關聯的相關法律依據】
《民法典》第三百三十一條
土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。
第三百三十三條
土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。
登記機構應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證等證書，并登記造冊，確認土地承包經營權。
農村土地承包經營權可以抵押貸款。 農村土地承包經營權抵押貸款的流程如下： 1.按試點地區規定，在試點地區農業主管部門或試點地區政府授權的農村產權流轉交易平臺辦理承包土地的經營權抵押登記。 一般需要用到的材料有： (1)農村土地經營權抵押登記申請書； (2)抵押權人和抵押人基本資料； (3)借款合同和抵押合同； (4)《農村土地承包經營權證》、縣農經局確認的農村土地經營權流轉合同、土地流轉租金繳納證明； (5)抵押物所在發包方同意抵押的證明材料； (6)抵押人對地上定著物一并抵押及同意處理抵押物的承諾； (7)抵押物共有權人同意抵押的書面資料； (8)從事水面養殖經營的須取得合法有效的行政批準文件或證書； (9)登記機關要求的其他資料。 2.受理抵押登記的部門對用于抵押的承包土地的經營權權屬進行審核、公示。 3.登記無異議的按合同規定的時限下發貸款。 4.抵押人在約定期限內還本付息。
承包人依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利，有權自主組織生產經營和處置產品；土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，其他方式流轉指的是：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。所以只有上面通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地的，才能抵押。 再就是看銀行各自規定，農村房子銀行一般不太愿意做抵押，因為處分這房子很麻煩．土地這東西本身不是你自己擁有所有權的，銀行更加不愿意抵押．
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內容審核：王學棉律師
來源：中國法院網-土地經營權抵押貸款存在的困難，
