拆遷全面征收補償,2022年被拆遷人必須掌握的10大拆遷補償原則，城市、農村通用,導讀:征地拆遷中的權利救濟和人們認知其他事物一樣，都遵循由淺入深、由表及里的道理。故此，在明律師隔三差五就要以不同的“排列組合”邏輯給大家重申一下征收維權的關
導讀:征地拆遷中的權利救濟和人們認知其他事物一樣，都遵循由淺入深、由表及里的道理。故此，在明律師隔三差五就要以不同的“排列組合”邏輯給大家重申一下征收維權的關鍵原則、要領，這對于剛剛碰到征拆的朋友而言是“入門”，對身處征拆旋渦中多年的被拆遷人而言則是重要的“回頭看”。那么，結合2022年的征收拆遷全局，被拆遷人必須要掌握的權利救濟原則都有哪些呢?下面要談的可都是城市、農村通用的大原則，各位可一定要看清楚、記牢靠。
【原則一:公共利益需要不能丟】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條和2020年修訂后的《土地管理法》第45條都規定了“為了公共利益的需要”方可征收房屋、土地的原則。究竟何為“公共利益”，法條上有列舉，大家可以自己去看。
有的朋友可能會認為“公共利益需要”的表述略顯抽象、概括，實踐中并不容易客觀審查。這種感受無疑是有道理的。
但從凡事都是“虛”“實”結合的觀點上看，公共利益需要這一條原則雖看上去有些“虛”，但在具體個案中卻也能夠被依法通過證據來審查，這一點已為最高法的相關裁判所確認。
總之，若被拆遷人覺得自己遇到的項目是為了建高檔別墅區或者所謂的“商業綜合體”，不符合法條列舉的公共利益標準，將你的想法告知代理律師，并在協商談判中向征收方提出你的質疑，這是沒有任何問題的。
拆了你的房，占了你的地，以后要干嘛?這個問題的答案，弄清楚了對大家的維權將很有用。
【原則二:無公告不征拆】
凡是征拆行為都必須有公告、公示和通知，都得明著來，而不能來陰的。完整項目全程可能會有不下10種不同作用的通知公告，缺哪一個都可能構成程序違法。
這里在明律師想強調的，是標志著征收項目啟動的第一份公告——城市叫“房屋征收范圍公告”，農村叫“征地預公告”，這兩個是法條上規定的征收的開始。
牢記它們的最大意義在于，一旦見到了叫這個名字的公告，你就該進入到“全面維權”的狀態中了，該固定證據要固定證據，該找律師要找律師，不能繼續躺在待拆遷的房子里睡大覺了。
【原則三:先補償后搬遷】
這6個字的原則可以從兩個層面去理解:一是有征收必有補償，無補償則無拆遷。那種以各種理由“拆了白拆”，或者拆完了補償還沒個定數的，一律不合法;
二是從順序上，補償在先，拆房占地在后。未依法與被拆遷人簽訂補償安置協議，或者作出補償安置決定，征收方就無權動被拆遷房屋、土地一根指頭，動了那就是違法的。
實踐中，要警惕征收方“以獎勵金替代補償”，作出誘人的口頭承諾進而誘使被拆遷人簽訂“先行搬遷拆除”性質協議的操作，法定的程序一旦被打亂，倒霉的一準是被拆遷人一方。
【原則四:居住條件有改善，不能越拆越窮】
好多被拆遷人在咨詢律師時說不清自己的補償利益訴求，報不出價來。那么我們就告訴大家一個小孩子都懂的判斷標準:拆遷補償，不能虧本，不能越拆越窮。
征收方依據補償安置方案所能給你的七七八八的補償安置利益加在一起，能不能保障你在同等價值地段置換得起同類的房屋?
如果能，那就叫保本了，再爭取一些改善性的系數補貼、獎勵就很不錯了。如果不能，那就是要賠，我們一定不能接受這樣的協議或者決定，該訴訟就要訴訟。
譬如咨詢中有的當事人會說，我這個廠房若干年前建就花了至少500萬，現在它告訴我只能補給我100多萬......大家明白么，對于最善良、樸實的那一批被拆遷人而言，你給我500萬我真的就走了，別讓我賠我就知足了。
【原則五:調查登記不可少】
征收調查登記或者叫土地現狀調查，這是征收拆遷中確定基本事實的重要步驟，沒有可不行。
任何拆遷補償行為都要有事實依據，只看權屬憑證是遠遠不夠的，還需要征收方人員的入戶實地調查。
很多被拆遷人對調查環節缺乏重視，有的不讓人家進門，有的干脆把門一鎖人不在家，這都是不對的做法。調查環節大家一定要積極參與，人要到場，證件要搜羅齊全，不輕易在確認材料上簽字，有異議要及時書面提出。
而對于調查人員來說，入戶是起碼的要求，光在門口繞一圈兒就參照其他房屋的數據給做出來了，這個不行。
【原則六:違建不能說是就是】
我們多次講過，把被拆遷房屋認定成違建從而大幅壓低補償是征收方最慣用的手段，也是被拆遷人最大的噩夢。
大家一定要牢記，違建查處與征收拆遷是兩種性質截然不同的行政行為，二者趕在一起本就令人生疑。“以拆違促拆遷”意在迫使被征收人接受不公平的補償條件，純屬行政目的不當。
而一旦碰到鄉鎮街道牽頭的違建查處各位也沒必要恐慌，今兒查了明兒就拆肯定是違法的，大家有相對充裕的時間去救濟責令限期拆除決定。
如果征收方不作出任何違建查處決定，而只是單方面告知你的房屋無證、未登記而只能給予很少一部分建造成本的補償，那么你不可對此無動于衷，及時咨詢專業律師準備在補償決定的訴訟中對此提出反駁意見是十分必要的。
【原則七:無評估則無補償依據】
前面提到要入戶調查，它的結果就會作為評估機構開展房地產價格評估的依據。無論是國有土地上的房屋，還是農村集體土地上的青苗、其他地上附著物和農村村民住宅、經營性房屋，評估都是必要的。
那種直接拿出一個“表格”讓你套上面的標準乘以數量、面積就簡單算出來的補償利益，通常都會偏低，尤其不適用于某些特殊的價值高的房屋或者青苗。
一般的小麥、水稻和玉米等糧食作物我們可以直接套公式去算，但對某些名貴的樹木、經濟作物而言，沒有現成的公式可套，專業評估就是必然的。
評估階段有很多權利救濟要領，這里只強調最重要的3個:
1.評估機構要由被拆遷人協商確定，協商不成時才能投票、抽簽或者搖號，不能由征收方自行確定;
2.評估機構必須實地查勘，不能僅憑征收方單方提供的材料就關起門來開展評估工作，被拆遷人始終有權與估價師進行充分溝通;
3.分戶的評估報告必須依法送達給被拆遷人，被拆遷人對結果不服的要及時申請復核和專家委員會鑒定。
【原則八:征收決定能救濟】
國有土地上房屋征收中叫“xxx項目的房屋征收決定”，集體土地征收中則叫“xx批次建設用地的批復”，“征收決定”體現著征收行為的行政強制性，沒有項目就不合法，房子和土地就不能動。
征收決定不是作出來就先天合法的，城市房屋征收的我們有權申請行政復議或者提起行政訴訟，農村土地征收的我們有權向省級政府申請復議，對復議結果不服可再尋求國務院裁決。
這里要提示一點，同為征收決定的救濟，一百戶的決定和僅只一戶的決定有很大區別。前者可能難以撤銷，目的在于在程序中尋求協商談判平臺;后者則完全有可能依法撤銷，那么房子就保下來了。
故此，這個訴訟大家可不要自己盲目去提，而是要在律師的指點下謹慎操作。無論如何，大家不要看著征收決定而無動于衷，這樣會白白浪費掉一次寶貴的權利救濟機會。
【原則九:補償決定定乾坤】
前面提到“有征收必有補償”，達不成補償協議就勢必需要作出補償決定。城市叫“征收補償決定”，農村叫“征地(房屋)補償安置決定”。
這個決定作出的重要事實依據就是前面提到過的評估報告，你可以看到征拆實際上是一環套一環的連續動作，邏輯是非常清晰的。違法拆遷方的本事就在于將水攪渾，將邏輯搞亂，一旦你感覺到這個程序不清晰了，就得想想是不是該訴諸法律維護自身權益了。
補償決定可復議可訴訟，而且是必復議必訴訟，這個結論大家要記清楚，不可有任何含糊。一旦你補償決定沒訴，6個月的起訴期限不小心過了，那就像見了扁鵲的蔡桓公一樣，病入膏肓無藥可醫了。
【原則十:逼簽、未經法院裁定的強拆不合法】
征地拆遷中被拆遷人最怕的就是斷水斷電、株連親屬等各種逼迫你簽字同意補償條件的招數，以及不分青紅皂白的違法強制拆除行為。
大家要明確兩點認知:一是只要你對補償安置不滿，選擇了暫不配合簽約、騰房，那么遭遇逼簽的打擊一定是大概率的事件，只是在方式、程度上可能有所不同;
二是所有的逼簽、威脅行為都是非法的，所有未經法院裁定的強制拆除行為也都是不合法的。所以我們在戰略上不要畏懼對方，而是要敢于拿起法律的武器去“扛”住對方的攻勢。
被拆遷人依法維權的決心堅定、動作有效，拆遷方的違法勢頭就會被打壓下去。如果我們在“氣”上先輸了，那么輸掉補償結果也將是難以避免的。
請大家相信，逼簽行為是可以通過報警、申請人身和財產安全保護、申請查處和起訴等途徑制止的;違法強拆后也是能夠通過起訴確認其違法，進而獲取行政賠償的。
對方只要敢拿違法的行徑出來混，那么早晚都是要還的。
在明律師最后要提示廣大被拆遷人的是，只要你掌握了前述10大基本維權原則，并在實踐中加以相對準確、及時的應用，同時做到了盡早咨詢專業律師，那么你最后拿到手的補償安置就是你依法應得到的公平、合理的數字了。征收維權說難固然難，但基本原理上卻是比較容易理解的，大家不要一上來就有畏難情緒，先從簡單的、容易懂的部分開始了解，每多掌握一個小要領都會給大家以切實的幫助。
2022年拆遷補償標準：
1、涉及農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定；
2、制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次；
3、土地補償費的歸屬：
（1）土地補償費歸農村集體經濟組織所有；
（2）地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有；
（3）需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。
4、耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
5、作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（1）被征收房屋價值的補償；
（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（3）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律依據：
《中華人民共和國土地管理法》第四十七條：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
2022國家拆遷補償標準如下：
1、征地補償，旱田平均每畝補償5.3萬元；水田平均每畝補償9萬元；菜田平均每畝補償15萬元；
2、征收基本農田補償標準，旱田平均每畝補償5.8萬元；水田平均每畝補償9.9萬元；菜田平均每畝補償15.6萬元；
3、征收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元；
4、征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元；
5、征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元；
6、房屋地上物補償標準，樓房每平方米補償3300元；搗制磚砼結構房屋每平方米補償2800元；磚瓦房每平方米補償2400元；平房每平方米補償1900元。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條
為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
2022房屋拆遷補償標準為：
一、2022年房屋拆遷補償標準
2022年房屋拆遷補償標準是：草房1900元/平米；磚瓦房2400元/平米；搗制或預制磚砼結構房屋2800元/平米；樓房（二層以上）3300元/平米；地上（下）附著物使用等價補償原則；異地安置補助費（包括宅地，配套設施、租房費等）每戶2萬元。
二、房屋拆遷補償標準的法律規定
《國有土地上房屋征收與補償條例》對房屋拆遷補償標準有詳細的規定：
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十條房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。
第二十三條對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第二十八條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
第二十九條房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。
三、農房拆遷補償的發放：
拆遷補償款應當是直接發給被拆遷農民和農民集體。農村房屋拆遷補償新政策中明確規定，有條件的地方，農房拆遷補償得相關費用中應當支付給被征拆遷農民的部分，可以根據拆遷補償方案，由集體經濟組織提供具體名單，通過發放記名銀行卡或者存折的方式直接發放給農民。
四、拆遷補償金算法
拆遷補償金額=宅基地面積*每平補償單價+農民房屋估價+安置費+附著物+其他建筑物。被拆遷的補償范圍：包括農民的房屋、房屋的裝修、以及院內附著物，如農民自家種的果樹、蔬菜等;還有廁所、水井等建筑。
五、停產停業損失的補償
該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統一，一般是有征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。家電設備移機也是參照上述方式實施。
不過為統一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數額以發布時征收拆遷時出具的補償標準為準。
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投稿：孟曉
內容審核：馮興元教授
