隨著上海全市各區(qū)縣房屋征收工作年度規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)和推進(jìn)，征收人與被征收人、公有房屋承租人之間，被征收人與被征收房屋有戶籍人員、房屋實(shí)際使用人或房屋居住困難認(rèn)定對(duì)象之間，公有住房承租人與共同居住人或房屋居住困難認(rèn)定對(duì)象之間因房屋征收引發(fā)的糾紛也逐漸增多，本律師現(xiàn)結(jié)合上海法院審理房屋征收案件的司法實(shí)踐及多年來(lái)從事房屋征收糾紛訴訟所積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，就廣大房屋征收利害關(guān)系人在房屋征收中如何維權(quán)提供一些意見(jiàn)和建議：

​

1、對(duì)于征收人與被征收人、公有房屋承租人之間因補(bǔ)償內(nèi)容分歧較大一時(shí)無(wú)法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情形，我們建議被征收人、公有住房承租人與被征收房屋有關(guān)聯(lián)的其他利害關(guān)系人(主要包括私房動(dòng)遷時(shí)無(wú)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的有戶籍人員、無(wú)戶籍的私房產(chǎn)權(quán)人、無(wú)戶籍的私房繼承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋內(nèi)的居住困難戶認(rèn)定對(duì)象，下文統(tǒng)稱為“其他利害關(guān)系人”)盡可能擺正好心態(tài)，在內(nèi)部達(dá)成一致意見(jiàn)的基礎(chǔ)上盡早與房屋征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，盡量避免房屋征收人向所在區(qū)住房保障和房屋管理局申請(qǐng)房屋拆遷裁決而導(dǎo)致房屋拆遷裁決行政復(fù)議或行政訴訟，已經(jīng)進(jìn)入房屋拆遷裁決或即將進(jìn)入裁決階段的被征收人萬(wàn)不可存僥幸心里，更不可自以為政府不會(huì)輕易申請(qǐng)人民法院強(qiáng)遷。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)司法程序的合法強(qiáng)制拆遷房屋在我國(guó)一直是存在的，而不少市民總以為政府是不可以或不可能申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷房屋的，這是房屋征收實(shí)踐中一個(gè)普遍誤解和重大誤區(qū)。從法律政策層面來(lái)說(shuō)，只要被征收房屋經(jīng)過(guò)了合法的拆遷裁決，且在被征收人未申請(qǐng)行政復(fù)議或行政訴訟直至拆遷裁決書(shū)已經(jīng)生效的情況下，房屋征收人完全可以申請(qǐng)人民法院執(zhí)行房屋的強(qiáng)制拆遷工作。

從另一個(gè)層面上說(shuō)，經(jīng)過(guò)房屋拆遷裁決的被征收人、公有房屋承租人，不僅整體安置利益減少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型結(jié)構(gòu)、套型面積很不理想，甚至房源位置既偏、房型結(jié)構(gòu)又差。這樣下來(lái)，最終利益受損的是與被征收房屋有關(guān)的所有利害關(guān)系人。

2、關(guān)于被征收人、公有房屋承租人與“其他利害關(guān)系人”之間因補(bǔ)償權(quán)益分割引發(fā)的糾紛，建議被征收人、公有房屋承租人與其他利害關(guān)系人之間盡可能協(xié)商解決，只有在協(xié)商未果或根本看不到協(xié)商解決希望的情況下，其他利害關(guān)系人應(yīng)抓緊時(shí)間考慮訴訟解決，否則會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳的訴訟時(shí)機(jī)。

3、由于房屋征收實(shí)踐中往往是“其他利害關(guān)系人”的補(bǔ)償權(quán)益最易受到侵害，“其他利害關(guān)系人”應(yīng)盡可能通過(guò)多渠道了解補(bǔ)償協(xié)議的談判與簽訂情況，由于房屋征收過(guò)程中，征收人基本是僅與被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授權(quán)代表商談?wù)麄€(gè)房屋征收補(bǔ)償事宜，因此，其他利害關(guān)系人應(yīng)盡可能及時(shí)掌握房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的談判及簽訂過(guò)程(現(xiàn)在上海不少房屋征收基地普遍采取電腦或上墻張貼的方式公示房屋征收進(jìn)度情況，但也存在公布不及時(shí)以及更詳細(xì)的補(bǔ)償信息材料只有訴訟后才能完全浮出水面的情況)，因此，其他利害關(guān)系人在大體了解補(bǔ)償協(xié)議已經(jīng)簽訂的情況下，應(yīng)及時(shí)向法院提起共有物分割糾紛訴訟或安置房屋的確權(quán)訴訟。

4、對(duì)于主張共有物分割訴訟的當(dāng)事人而言，主要適用于考慮自己可能爭(zhēng)取不到安置房安置或自己的安置份額購(gòu)買不到安置房或是主動(dòng)愿意放棄安置房安置而接受分割補(bǔ)償款的情形。

而對(duì)主張取得安置房安置的其他利害關(guān)系人而言，萬(wàn)不可也無(wú)必要立即啟動(dòng)訴訟程序，因?yàn)楦鶕?jù)上海法院目前受理安置房確權(quán)訴訟的前提條件，當(dāng)事人因安置房分割提起確權(quán)訴訟必須具備一個(gè)條件即安置房在開(kāi)發(fā)商名下的大產(chǎn)權(quán)證必須辦出，否則法院不會(huì)受理安置房的確權(quán)訴訟，既然有些法院受理了，法院也會(huì)裁定駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，最終受損的是當(dāng)事人自己，包括已經(jīng)付出的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)甚至保全申請(qǐng)費(fèi)等費(fèi)用。

　　律師建議：

對(duì)于僅主張分割補(bǔ)償款的當(dāng)事人而言，可以在補(bǔ)償協(xié)議簽訂后即使協(xié)議暫時(shí)沒(méi)有生效，也可考慮向法院提起訴訟，以做到及時(shí)維權(quán)。在主張分割補(bǔ)償款的同時(shí)向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，由法院向房屋征收人(或房屋征收實(shí)施單位)出具財(cái)產(chǎn)保全裁定書(shū)，要求房屋征收人(或房屋征收實(shí)施單位)在向被征收人、公有房屋承租人支付補(bǔ)償款時(shí)，一并通知銀行在被征收人、公有房屋承租人銀行賬戶內(nèi)凍結(jié)其他利害關(guān)系人向法院訴訟提起訴訟時(shí)所主張分割的補(bǔ)償款數(shù)額，以確保自己主張并得到法院支持的補(bǔ)償款在法院判決后得到順利執(zhí)行。

至于如何辦理財(cái)產(chǎn)保全，要視具體個(gè)案及當(dāng)事人的不同情形而定(當(dāng)然了，在補(bǔ)償協(xié)議未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具體要求有所不同，有些法院即使補(bǔ)償協(xié)議未生效亦可立案，有些法院必須在協(xié)議生效后方可立案)。對(duì)于主張安置房確權(quán)訴訟的當(dāng)事人而言，在大體分析自己的應(yīng)得補(bǔ)償款及可能獲得安置房安置的情況下，盡可能確認(rèn)被征收人、公有房屋承租人選擇安置了幾套房源，若其選擇房源較多，則主張安置房確權(quán)的其他利害關(guān)系人基本上可以“高枕無(wú)憂”，待安置房大產(chǎn)權(quán)證辦出后，直接向法院提起房屋所有權(quán)的確權(quán)訴訟。

若房屋被征收人、公有房屋承租人選擇的安置房源較少，則其他利害關(guān)系人應(yīng)考慮改安置房的確權(quán)訴訟為補(bǔ)償款的共有物分割訴訟，抓緊時(shí)間向法院提起訴訟，并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

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房屋征收具體流程

包括： 1.進(jìn)行項(xiàng)目征收立項(xiàng)，并做好項(xiàng)目前期調(diào)查摸底

2.房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案并報(bào)縣區(qū)政府

3.對(duì)擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況

4.有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理

5.政府部門組織補(bǔ)償方案論證并公布征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限不得少于30日。(舊城改造項(xiàng)目組織被征收人和公眾代表聽(tīng)證會(huì))

6.縣 區(qū)政府公布征求意見(jiàn)情況、聽(tīng)證會(huì)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)、聽(tīng)證會(huì)情況修改情況，并對(duì)征收補(bǔ)償方案重新修訂公布，同時(shí)做好社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

7.縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣區(qū)政府常務(wù)會(huì)議討論決定

8.公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作。

9.由被征收人選擇征收評(píng)估機(jī)構(gòu)

10.房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出征收決定的人民政府作出補(bǔ)償決定，并依法送達(dá)被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告

11.被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟

12.對(duì)于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補(bǔ)償決定也不申請(qǐng)行政復(fù)議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-房屋征收的訴訟技巧，房屋征收的訴訟技巧