集體建設用地租賃期限超過20年的有效嗎？，廣州張靜律師解答：集體建設用地的出租或出讓最長年限，不同案件處理可能不一樣，因為現在存在不同法律法規規定不一樣的情況。如下面這個案件，承租人主張應適用土地管理法第63條的規定，集體建設用地出租的最長
廣州張靜律師解答：集體建設用地的出租或出讓最長年限，不同案件處理可能不一樣，因為現在存在不同法律法規規定不一樣的情況。如下面這個案件，承租人主張應適用土地管理法第63條的規定，集體建設用地出租的最長年限應參照同類國有建設用地。但法院沒有引用該法條處理此案，而是引用了合同法第214條判決超過20年的部分租期無效，這就叫訴訟風險。
判決書節選：
劉某（承租人）認為涉案《補充合同》延長15年期限的約定,沒有超過同類用途的國有建設用地的出讓年限,屬于合法有效的約定,不存在超過20年租賃期限無效的問題。經查,某合作社與劉某于2002年8月1日簽訂《租賃合同》約定租賃期20年,于2003年10月15日簽訂《補充合同》約定合同期限延長15年,即雙方就涉案土地的租賃合同的期限共35年。根據《土地管理法》第六十三條第四款規定,“集體經營性建設用地的出租,集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等,參照同類用途的國有建設用地執行｡ 具體辦法由國務院制定｡ ”雖然原國土資源部及廣東省人民政府分別制定了《規范國有土地租賃若干意見》和《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》,但是目前國務院沒有制定有關國有建設用地出租年限的辦法或規定,本案應當依照《合同法》有關租賃期限的規定處理?！逗贤ā返诙僖皇臈l第一款規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效?！睋?未超過20年部分的涉案《租賃合同》應屬有效,涉案《補充合同》因租賃期限超過20年而應屬無效。
集體建設用地使用年限根據不同類型的土地有所不同，宅基地可以繼承，耕地、草地和林地的承包期為三十年至七十年，特殊林木的林地承包期可以延長。根據《中華人民共和國憲法》第十條規定，城市土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地屬于集體所有。土地使用權可以通過有償使用或劃撥方式取得。
法律分析
一、集體建設用地使用年限
1、集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。其中，宅基地上的房屋可以繼承，宅基地屬于集體的，個人不能繼承；另外耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。
2、法律依據：
《中華人民共和國憲法》第十條規定，城市的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。
國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。
一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。
二、集體建設用地使用權的取得方式有哪些
一種是土地有償使用方式,包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國有土地使用權作價出資或入股。一種是土地使用權劃撥方式。所謂土地使用權劃撥,是指縣級以下人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
拓展延伸
集體建設用地的續期政策與實施措施
集體建設用地的續期政策與實施措施是指針對集體建設用地使用年限即將到期的情況下，政府針對土地的續期問題所制定的政策和具體操作措施。根據相關法律法規，集體建設用地的使用年限一般為70年，到期后需要進行續期，以確保土地的合理利用和社會穩定。續期政策主要包括續期條件、程序和費用等方面的規定，同時還涉及到相關手續辦理、資料準備、評估審批等實施措施。政府會根據土地使用情況、城市發展需要和土地資源管理等因素考慮是否予以續期，并對符合條件的申請進行審批。續期政策的實施有助于保護農民集體經濟利益，促進土地資源的合理利用和城市可持續發展。
結語
根據相關法律法規，集體建設用地使用年限一般為70年，到期后需要進行續期。續期政策是政府為確保土地的合理利用和社會穩定所制定的政策和措施。續期政策包括條件、程序和費用等方面的規定，并涉及到手續辦理、資料準備、評估審批等實施措施。政府會根據土地使用情況、城市發展需要和土地資源管理等因素考慮是否予以續期，并對符合條件的申請進行審批。續期政策的實施有助于保護農民集體經濟利益，促進土地資源的合理利用和城市可持續發展。
法律依據
中華人民共和國城鄉規劃法（2019修正）：第三章 城鄉規劃的實施 第四十四條 在城市、鎮規劃區內進行臨時建設的，應當經城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門批準。臨時建設影響近期建設規劃或者控制性詳細規劃的實施以及交通、市容、安全等的，不得批準。
臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除。
臨時建設和臨時用地規劃管理的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府制定。
中華人民共和國城鄉規劃法（2019修正）：第三章 城鄉規劃的實施 第三十六條 按照國家規定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。
前款規定以外的建設項目不需要申請選址意見書。
中華人民共和國城鄉規劃法（2019修正）：第三章 城鄉規劃的實施 第三十條 城市新區的開發和建設，應當合理確定建設規模和時序，充分利用現有市政基礎設施和公共服務設施，嚴格保護自然資源和生態環境，體現地方特色。
在城市總體規劃、鎮總體規劃確定的建設用地范圍以外，不得設立各類開發區和城市新區。
法律分析：集體建設用地出租最長年限可能是三十年。集體建設用地的流轉形式主要包括以下幾種：1、農村集體經濟組織直接轉讓、出租土地使用權；2、農村房屋產權人轉讓、出租房產時，連帶轉讓、出租土地使用權；3、鄉村企業的兼并、改制過程中涉及集體土地轉讓、出租；4、農村集體經濟組織以土地使用權作價入股、聯營等形式新辦企業。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百三十二條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。前款規定的承包期限屆滿，由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包。
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內容審核：李軒教授
來源：中國法院網-集體建設用地租賃期限超過20年的有效嗎？，
