在當(dāng)前房地產(chǎn)市場長熱不衰的情況下，為了開發(fā)房地產(chǎn)而進行的房屋拆遷因牽連了房市利好而導(dǎo)致的巨大物質(zhì)利益因素，往往成為矛盾和糾紛的高發(fā)領(lǐng)域。而當(dāng)拆遷標(biāo)的物上附帶有租賃關(guān)系時，出現(xiàn)了拆遷人和被拆遷人之外的承租人需要作為利益平衡時的考慮對象，問題就顯得更為復(fù)雜。其中，有權(quán)利瑕疵的房屋出租后的拆遷補償問題因討論不多而尤須關(guān)注。

一、權(quán)利瑕疵房屋的范圍

在本文的語境下，所謂權(quán)利瑕疵房屋是指作為拆遷標(biāo)的物的房屋在實體權(quán)利上有欠缺或取得權(quán)利的相關(guān)手續(xù)上有欠缺，前者如純粹的違章建筑、侵占他人所有權(quán)的房屋、只有臨時性“所有權(quán)”的房屋等，后者如缺乏房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋或建房審批手續(xù)不齊全的房屋等。

（一）實體權(quán)利上有瑕疵的房屋

純粹的違章建筑從權(quán)利的根源上就不具有正當(dāng)性。目前我國對違章建筑的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不十分統(tǒng)一，理論界的認(rèn)識也并不一致。但根據(jù)我國土地及房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)規(guī)定，城市國有土地上的建筑物要取得房屋產(chǎn)權(quán)證，必須三證齊全，一是土地使用權(quán)證，二是土地規(guī)劃許可證，三是城市建筑規(guī)劃許可證。如果一幢建筑物不具備上述任何證件，則應(yīng)該屬于一般意義上的純粹的違章建筑。但是，法律意義上的違章建筑，最終應(yīng)由城市規(guī)劃部門做出認(rèn)定。

侵占他人所有權(quán)而占有他人的房屋，屬于明顯的一般侵權(quán)行為。此種情況下，侵占人沒有所占房屋的所有權(quán)權(quán)源，對所占房屋沒有任何權(quán)利。即使該房屋被拆遷，他也不能成為拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人。

根據(jù)我國《土地管理法》第五十七條的規(guī)定，在建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查中，可能在國有土地或集體土地上搭建臨時性建筑物，該臨時性建筑物一般只有兩年的“所有權(quán)”期限。[1]而在民法的物權(quán)法中，所有權(quán)具有永久性，不能預(yù)定其存續(xù)期間。[2]因此，只有兩年的“所有權(quán)”，屬于非常明顯的權(quán)利瑕疵。

（二）權(quán)利取得手續(xù)上有瑕疵的房屋的范圍

按照民法的一般原理，所有權(quán)的取得途徑有原始取得和繼受取得兩種。不論是哪一種取得途徑，對于房屋等不動產(chǎn)而言，一般都有權(quán)利取得的相關(guān)手續(xù)，如房產(chǎn)證、購房發(fā)票、相關(guān)部門的審批等。但在實踐中，往往有一些并非違章建筑的房屋卻沒有權(quán)利取得的相關(guān)手續(xù)。如在我國的許多農(nóng)村地區(qū)，在自家宅基地上建房基本上都沒有房產(chǎn)證。類似這種房屋，雖然沒有實質(zhì)上的權(quán)利瑕疵，但由于其權(quán)利表征上存在嚴(yán)重欠缺，影響了其權(quán)利外觀的完整性，故而也屬于本文意義上的權(quán)利瑕疵房屋。

二、權(quán)利瑕疵房屋出租后的拆遷補償主體界定

在實踐中經(jīng)常遇到上述有權(quán)利瑕疵的房屋被拆遷的問題，對于這種有權(quán)利瑕疵的房屋應(yīng)否給予拆遷補償以及如何確定拆遷補償主體的問題因權(quán)利瑕疵的不同而又很大的不同，因而需要給予各別論述。

（一）出租違章建筑時的拆遷補償

現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條第二款規(guī)定，拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。據(jù)此，在出租純粹的違章建筑時不存在拆遷補償?shù)膯栴}，更不用說對違章建筑上的承租人的補償問題了。但仔細(xì)考慮這一問題可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行法的規(guī)定可能并不周到。在實踐中，違章建筑是由規(guī)劃部門來認(rèn)定的。一幢建筑在被規(guī)劃部門確認(rèn)為違章建筑之前應(yīng)該推定為合法建筑，除非有顯而易見的違章情形，如在耕地上搭建永久建筑物或既沒有土地使用權(quán)證也沒有其他任何審批手續(xù)以及房屋產(chǎn)權(quán)證的建筑等等。如果是由于規(guī)劃部門的錯誤，使本不應(yīng)該準(zhǔn)許建設(shè)的區(qū)域獲得了建設(shè)審批，成為合法建筑，而幾年后該建筑又被規(guī)劃部門確認(rèn)為違法建筑的情形，則對該違章建筑應(yīng)否給予拆遷補償呢？

按照現(xiàn)行法的邏輯，即使該情況也不能給予拆遷補償。而由于規(guī)劃部門的錯誤造成的違章建筑，應(yīng)該由規(guī)劃部門對受害人進行國家賠償。但問題是，我國目前的國家賠償遵循的基本上是慰撫性原則，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和數(shù)額很低，[3]都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和數(shù)額。如果在拆遷程序中對這種情況置之不理而任由國家賠償程序進行低水平的救濟，對被拆遷人實在難謂公平。更為糟糕的是，如果上述建筑被規(guī)劃部門確認(rèn)為違章建筑之前，善意第三人（不知該房屋實際上存在被確認(rèn)為違章建筑的可能的人）已經(jīng)與房屋所有人簽訂了長期性的租賃合同進行經(jīng)營性活動，則該承租人的經(jīng)營利益損失由將如何救濟？向出租人（被拆遷人）主張，可出租人同樣也是得不到任何拆遷補償?shù)氖芎φ撸幌蛞?guī)劃部門主張國家賠償，可承租人又沒有這一資格。因此，在這種情況下，被拆遷人和作為拆遷利害關(guān)系人的承租人的利益都會受到極大損害，且難以獲得妥善的救濟。

所以，筆者以為將來的《城市房屋拆遷管理條例》應(yīng)該在違章建筑是否給予補償?shù)膯栴}上進行細(xì)分，而不應(yīng)一概不予補償。但在目前的情況下，對于違章建筑的拆遷而言，被拆遷人只有被拆遷的主體資格，但沒有被補償?shù)闹黧w資格，而租賃該違章建筑的承租人就更不具有拆遷補償利害關(guān)系人的資格了。

（二）侵占他人房屋出租后的拆遷補償主體界定

將侵占他人的房屋出租后如遇拆遷，則因侵權(quán)人不是房屋所有權(quán)人從而不能成為被拆遷人。此時，真正的房屋所有權(quán)人是被拆遷人，而租賃該房屋的承租人只要是善意的，則應(yīng)該作為拆遷利害關(guān)系人，根據(jù)其受損失情況得到一定的補償。如果該承租房屋用于商業(yè)經(jīng)營，則承租人應(yīng)該從被拆遷人那里得到一定的停產(chǎn)停業(yè)費的補償。

實踐中有一個問題是，知道被拆遷房屋是被他人侵占的房屋，但找不到真正的權(quán)利人時該怎么辦。這種情況應(yīng)該屬于拆遷產(chǎn)權(quán)不明房屋的情況。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十九條的規(guī)定，這種情況下，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。[4]據(jù)此，產(chǎn)權(quán)不明的房屋拆遷時，拆遷人仍然是開發(fā)商或國土資源管理機關(guān)，被拆遷人仍然是房屋所有權(quán)人，雖然該所有權(quán)人暫時不明確，但通過公證機關(guān)辦理的證據(jù)保全可以為以后實際確定被拆遷人創(chuàng)造條件。

（三）臨時建筑出租后的拆遷補償主體界定

根據(jù)我國《土地管理法》第五十七條的規(guī)定，在城區(qū)內(nèi)因建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用土地的，在城市規(guī)劃行政主管部門同意后再由土地行政主管部門批準(zhǔn)可臨時使用土地，但不得在臨時用地上修建永久性建筑物，臨時用地期限一般不超過二年。據(jù)此，在拆遷中遇有臨時用地上的建筑物的拆遷補償主體應(yīng)分以下幾種情況來界定：[page]

1、對在批準(zhǔn)使用期限內(nèi)的臨時用地上的建筑物的拆遷補償法律關(guān)系中，拆遷人仍然是開發(fā)商或國土資源管理機關(guān)，被拆遷人是該臨時建筑的所有人。但應(yīng)注意，拆遷補償?shù)姆绞接胸泿叛a償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償相結(jié)合、重建等四種。[5]而臨時用地上的建筑物雖然是經(jīng)過批準(zhǔn)的合法建筑，但因其臨時性，故不得以產(chǎn)權(quán)調(diào)換或重建的方式補償，因此，此時的被拆遷人只能成為拆遷貨幣補償?shù)闹黧w，而不能成為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或重建的主體。另外，這種情況下的承租人，也仍然是拆遷補償利害關(guān)系人的地位。

2、對超過批準(zhǔn)使用期限內(nèi)的臨時用地上的建筑物，超過使用期限后就應(yīng)認(rèn)定為非法建筑，不受法律保護。此時，對于該超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑物的拆遷而言，開發(fā)商或國土資源管理機關(guān)是拆遷人，該臨時建筑的所有人是被拆遷人，但因這種情況下沒有補償?shù)膯栴}，因而被拆遷人并不是接受拆遷補償?shù)闹黧w，也因此，承租該臨時建筑的人不具備拆遷補償利害關(guān)系人的地位。

3、對未經(jīng)批準(zhǔn)臨時使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保護，被拆遷人應(yīng)無條件拆除。拒拆遷的，拆遷人可以依照法律程序強制拆除，并由被拆遷人承擔(dān)強制拆遷費用。這種情況也不存在拆遷補償?shù)膯栴}，所以，租賃該臨時建筑的承租人也不是拆遷補償利害關(guān)系人。

（四）出租沒有相關(guān)權(quán)利手續(xù)的房屋的拆遷補償主體界定

欠缺權(quán)利手續(xù)的房屋在集體土地上較為常見，比較典型的就是農(nóng)村的自建房。自建房屬于依事實行為取得所有權(quán)的房屋，且已被我國現(xiàn)行法所承認(rèn)。[6]該種類的房屋雖然沒有相關(guān)的權(quán)屬證書，但仍然可以出租。出租之后，如果適逢拆遷，則應(yīng)確定兩組拆遷法律關(guān)系：其一是以該房屋占用范圍內(nèi)的土地為征收標(biāo)的的征收土地法律關(guān)系，在此關(guān)系中，開發(fā)商或國土資源管理機關(guān)是拆遷人，集體經(jīng)濟組織作為集體土地的所有權(quán)人是被拆遷人，占用該土地建房的農(nóng)民是征收利害關(guān)系人；其二是以該自建房為標(biāo)的物的房屋拆遷法律關(guān)系，在此關(guān)系中，開發(fā)商或國土資源管理機關(guān)是拆遷人，房屋所有權(quán)人是被拆遷人，租賃該房屋的承租人是拆遷利害關(guān)系人。實踐中，有的地方對農(nóng)村地區(qū)進行拆遷時，為了開展工作，減少跟每個村民進行談判的成本，直接將集體經(jīng)濟組織作為被拆遷人，筆者以為欠妥。這里，應(yīng)將集體所有的土地和農(nóng)民所有的房屋分別作為征收的對象，從而成立前述兩組拆遷法律關(guān)系。理由在于：一，我國現(xiàn)行法將土地和房屋作為兩個各自獨立的物，為采取土地征收和房屋征收的二元模式提供了前提；二，由于城市土地所有權(quán)歸屬于國家，城市的房屋拆遷不涉及土地征收，只適用于房屋的征收制度，既然如此，將房屋征收獨立于土地征收，有利于建立統(tǒng)一的房屋征收制度；三，便于將土地征收的補償款和房屋征收的補償款分別支付，利于房屋所有權(quán)人實際獲得補償款，[7]從另一方面也可避免農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將本屬于房屋所有權(quán)人的房屋征收補償款截留，失地農(nóng)民實際上沒有獲得補償款，釀成社會問題。

在城市國有土地上有時也會存在欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)的瑕疵房屋。比如單位公房已經(jīng)賣給個人的情況下，單位已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證、土地規(guī)劃許可證，城市建筑規(guī)劃許可證，但房產(chǎn)證正在辦理過程中。此時，該房屋欠缺最重要的權(quán)利表征文件，如遇拆遷，則該如何確定拆遷補償關(guān)系的主體呢？應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，這種情形下的房屋所有權(quán)人在實體上的權(quán)利是完備的，應(yīng)該享有完全的被拆遷人資格，同時，這種情況也能得到符合標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補償，如果有人承租該房屋，則承租人也是拆遷補償?shù)睦﹃P(guān)系人。

三、權(quán)利瑕疵房屋出租后拆遷補償?shù)睦娣峙?/p>

目前無權(quán)利瑕疵的房屋在拆遷補償中的利益格局總體情況是這樣：即房屋所有人是被拆遷人，開發(fā)商或國土資源管理機關(guān)是拆遷人，被拆遷人得到拆遷的補償利益；如果拆除的是非商業(yè)用房，則房屋的承租人只能在出租人得到的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房中繼續(xù)承租，或者根據(jù)其與出租人（被拆遷人）簽訂的租賃合同平衡其在拆遷中所受損失；如果拆除的是商業(yè)用房，則房屋的承租人要么在出租人得到的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房中繼續(xù)承租，要么根據(jù)其與出租人（被拆遷人）簽訂的租賃合同辦理，要么根據(jù)公平原則由出租人從其得到的停產(chǎn)停業(yè)損失費中對承租人進行一定的補償。但對于權(quán)利存在瑕疵的出租房屋，其拆遷補償?shù)睦娣峙渚蜁蚍课輽?quán)利上的瑕疵而存在較大的不同。

（一）拆遷出租后的權(quán)利瑕疵房屋進行補償時的標(biāo)準(zhǔn)和范圍

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷補償?shù)膬?nèi)容范圍主要有三種情況：其一，如果采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式，則應(yīng)補償：1、調(diào)換的產(chǎn)權(quán)房；2、搬遷補助費，包括有線電視、電話、寬帶、空調(diào)等設(shè)施移動費及搬家費等；[8]3、商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)補助費，主要包括（1）預(yù)交給有關(guān)管理部門的費、稅；（2）恢復(fù)生產(chǎn)、經(jīng)營需要的費用；（3）停產(chǎn)、停業(yè)至恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營前的可得利益；（4）未實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋承租人提出的合同有效租期內(nèi)的可得利益損失；[9]4、臨時安置補助費以及過渡期滿未能向被拆遷人提供調(diào)換的房屋時應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加的臨時安置補助費；其二，如果采取貨幣補償?shù)男问剑瑒t應(yīng)補償經(jīng)評估得出的貨幣補償金、[10]搬遷補助費、商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失費等；其三，如果是采取重建的補償形式，則應(yīng)補償重建好的房屋、搬遷補助費、臨時安置補助費以及過渡期滿未能向被拆遷人提供重建的房屋時應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加的臨時安置補助費等。

權(quán)利瑕疵房屋出租后的拆遷補償與不涉及租賃關(guān)系的房屋拆遷補償主要不同在于兩點，一是房屋有權(quán)利瑕疵，二是房屋在拆遷時已經(jīng)出租。基于此，在進行拆遷補償利益的分配時除了要考慮前述一般拆遷補償?shù)膬?nèi)容范圍外，還應(yīng)該有不同的考慮。首先，由于房屋上的權(quán)利存在瑕疵，所以補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和范圍會有所不同：對于純粹的違章建筑，干脆不予補償；對于侵權(quán)房屋，其補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍與一般的合法建筑一樣，只是確定被拆遷人的主體資格時要找到真正的權(quán)利人而已；對于臨時性建筑由于其期限一般只有兩年，因此補償?shù)姆绞街荒苁秦泿叛a償，且補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)一定要以兩年的期限來評估，故其補償數(shù)額要比一般的房屋低很多，此外，還應(yīng)支付搬遷補助費，但不會有商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失費；對于欠缺權(quán)利手續(xù)的房屋，如果是農(nóng)村自建房，則應(yīng)按照前文所講的征地法律關(guān)系和拆房法律關(guān)系的二元結(jié)構(gòu)來補償，互不干涉，其標(biāo)準(zhǔn)范圍與一般房屋拆遷補償相同。如果是城市房屋欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)，則應(yīng)有所不同。從筆者對北京市第一中級人民法院近年來受理的房屋拆遷糾紛案的調(diào)研情況看，實踐中有的審判人員對于缺乏相關(guān)權(quán)利手續(xù)的城市房屋應(yīng)否補償?shù)膯栴}，采取了回避的態(tài)度。[11]筆者以為，城市房屋盡管欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)，但只要不是違章建筑，一般也應(yīng)當(dāng)按照普通房屋拆遷的補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)進行。當(dāng)然，對其缺失相關(guān)權(quán)利手續(xù)這一事實，也應(yīng)適當(dāng)予以處理，即在補償安置費用中，比照辦證費用的多少予以扣除，因為城市房屋不同于農(nóng)村房屋，沒有相關(guān)權(quán)利手續(xù)屬于非正常現(xiàn)象，故在扣除辦證費用上與農(nóng)村房屋有所不同。[page]

其次由于拆遷標(biāo)的物上存在租賃關(guān)系，所以應(yīng)該對租金的補償問題進行以下說明。對于租金是否補償，《城市房屋拆遷管理條例》未作規(guī)定，實踐中有的對租金給予了補償，有的沒有進行補償。筆者認(rèn)為，對于這個問題，應(yīng)該區(qū)分不同的情況進行確定。一是拆遷人對被拆遷人實行現(xiàn)房對換的，對其租金不應(yīng)補償，因為租賃關(guān)系繼續(xù)存在于調(diào)換的房屋之上。二是被拆遷人選擇貨幣安置方式的，對其租金應(yīng)給予補償，并且應(yīng)該納入到停產(chǎn)停業(yè)損失補助費中，因為因拆遷而被迫終止的租賃關(guān)系也是一種停產(chǎn)停業(yè)。三是采取臨時周轉(zhuǎn)等待回遷安置方式的，對其租金應(yīng)予補償。因為被拆遷人在臨時周轉(zhuǎn)期間無房屋可出租，其租金受到了損失。[12]

第三，在拆遷標(biāo)的物上存在租賃關(guān)系的情況下，拆遷補償范圍中的搬遷補助費應(yīng)悉數(shù)歸承租人所有。因為，搬遷補助費是對因房屋被拆除而搬遷所生損失的補償，而這些損失只能發(fā)生在房屋的實際使用人上。在房屋被出租的情況下，這些損失也只能發(fā)生在承租人上，因此，搬遷補助費應(yīng)該確定地歸承租人所有。

最后需要說明的是，由于違章建筑在目前的法律框架下不存在拆遷補償?shù)膯栴}，以下只就其他形式的權(quán)利瑕疵房屋出租后的拆遷補償利益分配進行探討。

（二）各種權(quán)利瑕疵房屋出租后的拆遷補償利益的具體分配

侵權(quán)房屋如遇拆遷時，真正的所有權(quán)人應(yīng)該是被拆遷人，拆遷補償應(yīng)該歸其所有。問題是，當(dāng)侵權(quán)房屋被善意第三人承租后用于商業(yè)經(jīng)營的情況下，應(yīng)否對該承租人給予補償。對此應(yīng)區(qū)分不同情況：其一，如果補償方式系產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則應(yīng)允許該承租人繼續(xù)承租，此即所謂“拆遷不破租賃”；[13]其二，如果補償方式是貨幣補償，則是否應(yīng)允許承租人對被拆遷人所得停產(chǎn)停業(yè)損失費分得適當(dāng)部分呢？關(guān)于這一問題，現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。該條款并沒有明確該“適當(dāng)補償”到底應(yīng)該給誰。筆者以為，根據(jù)拆遷標(biāo)的物上存在的租賃關(guān)系的實際情況，出租人因拆遷而被迫停止了出租，因此，他是有停業(yè)損失的；而承租人租房本來是用來商業(yè)經(jīng)營的，現(xiàn)在也因拆遷而無法繼續(xù)經(jīng)營，因此，承租人也有停業(yè)的損失。根據(jù)這種情況，應(yīng)該將停產(chǎn)停業(yè)損失補助費在被拆遷人和承租人之間進行分配，在具體的分配比例上因出租人是拆遷關(guān)系的當(dāng)事人且是其自己的房子被拆，因此可以考慮給被拆遷人（出租人）適當(dāng)多分一些，但一定不能漠視承租人因停產(chǎn)停業(yè)所受的利益損失。

此外，在權(quán)利不明的房屋被拆遷而提存拆遷補償款之后，如果找到了真正的權(quán)利人，則該筆提存的補償款應(yīng)該歸權(quán)利人。但應(yīng)從中扣除提存的相關(guān)費用。余下的部分，如果該房屋出租用于商業(yè)經(jīng)營，則也應(yīng)該將補償款中的停產(chǎn)停業(yè)損失補助費適當(dāng)分給承租人以彌補其停產(chǎn)停業(yè)損失。

拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按照其建筑面積的重置成新價結(jié)合剩余期限給予補償。臨時性建筑因其獨特性，一般不會存在租賃關(guān)系。例外情況下，會有用于居住的租賃關(guān)系存在。這種情況下的拆遷補償分配，應(yīng)該按照如下的方式進行：首先，因拆遷而給付的貨幣補償金應(yīng)歸被拆遷人所有；其次，對于承租該臨時性房屋用于居住的承租人，因其沒有停產(chǎn)停業(yè)損失，故該承租人不能參與補償利益的分配。

對于欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)的農(nóng)村自建房而言，拆遷補償?shù)睦娣峙鋺?yīng)該將集體土地的征收和農(nóng)民自建房分開進行。對于集體土地的征收而言，集體經(jīng)濟組織是被征收人，土地的補償金應(yīng)該歸集體經(jīng)濟組織。至于被征收土地的補償金是否應(yīng)在村民之間進行分配以及怎么分配的問題，可以通過村民大會或村民代表大會來決定。對于房屋而言，一方面如果其所在區(qū)域已被納入城市規(guī)劃，則應(yīng)該參照城市房屋的拆遷補償進行。[14]具體來說，房屋的所有者是被拆遷人，就該房屋的拆遷補償金或調(diào)換房屋屬于該被拆遷人，但在調(diào)換房屋的情況下，原承租人還有權(quán)繼續(xù)承租。搬遷補助費應(yīng)歸被拆遷房屋的承租人。如果承租房屋被用作農(nóng)村中的門面房進行商業(yè)經(jīng)營（如小賣部、汽車修理部等），則對該房屋應(yīng)該比照城市房屋拆遷中的非住宅房屋，給予被拆遷人停產(chǎn)停業(yè)損失補助費，而承租人作為利害關(guān)系人也有權(quán)利從被拆遷人處分得一部分停產(chǎn)停業(yè)損失補助費。另一方面，即使房屋所在區(qū)域沒有被納入城市規(guī)劃，其拆遷補償項目也不應(yīng)有所不同，只是在貨幣補償?shù)那闆r下，要對被拆房屋按照同等地段同等房屋的價格標(biāo)準(zhǔn)給予補償，因而補償價款可能較少而已。

對于缺乏相關(guān)權(quán)利手續(xù)的城市國有土地上的房屋，房屋的貨幣補償款或調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍然應(yīng)該歸被拆遷房屋的真正所有權(quán)人。但因其缺乏相關(guān)的權(quán)利取得手續(xù)，在確定其被拆遷人資格時，拆遷人需要慎重。在調(diào)換產(chǎn)權(quán)的情況下，如果有過渡期，則拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房或支付的臨時安置補助費應(yīng)該歸房屋的承租人支配，但承租人仍然應(yīng)該向出租人支付租金。拆遷補償中的搬遷補助費仍然應(yīng)該歸房屋的承租人所有。另外，城市國有土地上的房屋如果欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)，一般無法出租用于商業(yè)經(jīng)營，因為無證房屋很難進行商號登記。但實踐中，有人采取迂回方式，租此處的無證房屋（無證房屋租金可能較低），在彼處進行商號登記。所以此時的被拆遷房屋仍然可能被視為是用于商業(yè)經(jīng)營的非住宅房屋，從而也會得到所謂的“停產(chǎn)停業(yè)損失補助費”。但是，這種情況下的停產(chǎn)停業(yè)損失補助費數(shù)額一般較低。此時，因承租人在租賃的當(dāng)時就應(yīng)該得知該房屋是欠缺相關(guān)權(quán)利手續(xù)的瑕疵房屋，故而難謂善意，因此他不應(yīng)該參與分配此處的停產(chǎn)停業(yè)損失補助費；或者即使他參與分配，也只能分到很少的部分。（來源：北大法律信息網(wǎng)）

「注釋」

作者簡介：丁宇翔，北京大學(xué)法學(xué)碩士，現(xiàn)在北京市第一中級人民法院工作。

[1] 參見我國《土地管理法》第五十七條第三款的規(guī)定。

[2] 參見魏振瀛主編：《民法》，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社2000年版，第227頁；梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》（第四版），法律出版社2007年版，第112頁。

[3] 參見彭貴才：《試論國家賠償法的修改及完善》，載《行政與法》，2006年第10期；另請參見我國《國家賠償法》第二十八條之規(guī)定。

[4] 對此，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》有更為詳盡的規(guī)定。其第三十六條規(guī)定，拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋（包括在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)產(chǎn)權(quán)仍未明確的），經(jīng)公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，由拆遷人按照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補償后先行拆遷。補償款由拆遷人向公證機關(guān)辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關(guān)證明文件交區(qū)、縣國土房管局保存。房屋所有權(quán)人下落不明或者在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未答復(fù)的，參照前款規(guī)定執(zhí)行。[page]

[5] 參見符啟林主編：《房地產(chǎn)法實例點評》，法律出版社2005年版，第67頁；另請參見我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條和第二十六條之規(guī)定。

[6] 參見我國《物權(quán)法》第三十條之規(guī)定。

[7] 參見崔建遠(yuǎn)：《房屋拆遷的法律分析》，http://law.chinalawinfo.com/newlaw2002/slc/slc.asp？db=art&gid=335576541，2008年1月17日訪問。

[8] 夏筠：《試論城市私有房屋拆遷補償安置協(xié)議》，載《廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報》，2006年第1期。

[9] 參見劉慶富：《房屋拆遷糾紛案件審理中的幾個疑難問題》，載《法律適用》，2005年第5期。

[10] 根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條的規(guī)定，該評估的具體辦法在各省有所不同，因此，在具體的子項目和數(shù)額上各省、直轄市、自治區(qū)會有所不同。

[11] 在筆者調(diào)研的案件中，有一個拆遷補償合同糾紛案件，針對該案件，法官認(rèn)為，得到停業(yè)損失費的前提應(yīng)該是正式房屋，對于無任何批示的房屋是否能夠取得停業(yè)損失費，在本案中無法確定。

[12] 參見劉慶富：《房屋拆遷糾紛案件審理中的幾個疑難問題》，載《法律適用》，2005年第5期。

[13] 參見楊寧：《房屋拆遷糾紛若干問題研究》，載《云南大學(xué)學(xué)報》（法學(xué)版），2004年第5期；另請見我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條第二款之規(guī)定。

[14] 按照《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)》的規(guī)定，行政機關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補償安置。

丁宇翔·北京大學(xué)法學(xué)碩士

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內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：中國法院網(wǎng)-權(quán)利瑕疵房屋出租后的拆遷補償法律問題，權(quán)利瑕疵房屋出租后的拆遷補償法律問題