兒子與母爭搶征地補償款 晝夜賭博分文不剩，今年來，一起關于母子爭搶征地補償款的官司在佛山市南海區各村中流傳。南海某村征地后，村民按人頭分得巨額補償款。一位母親怕兒子揮霍，代兒子保管補償款，兒子卻千方百計想自己掌控這筆錢，母子二人爭持不下，只
今年來，一起關于母子爭搶征地補償款的官司在佛山市南海區各村中流傳。南海某村征地后，村民按人頭分得巨額補償款。一位母親怕兒子揮霍，代兒子保管補償款，兒子卻千方百計想自己掌控這筆錢，母子二人爭持不下，只能對簿公堂，法院判兒子贏得訴訟。兒子獲得補償款后，購買豪車，晝夜賭博，幾個月后，分文不剩。
其實，這樣的故事近十年來在南海并不罕見，幾乎每個村民都聽過幾個這樣的故事。"南海區2007年開始'三舊'改造，征地后多數村子將征地款一次性分給村民。"南海區三舊改造辦公室主任姚曉輝說，"很多村民一下子得到這么多錢'鎮不住'，豪賭揮霍，地也沒了，錢花完了，生活陷入困境，甚至成為社會不穩定因素。"于是，一些村集體開始思考如何"以錢生錢"，讓村民持續獲得分紅，一些創新模式陸續出現。經過一段時間的觀察，南海區政府以地方性文件的形式肯定了村民的創新——9月29日，《南海區新一輪深化"三舊"改造綜合試點工作方案》(以下簡稱《方案》)和《南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法》(以下簡稱《辦法》)正式公布。
南海是農村改革的試點，南海今天遇到的問題，或許就是其他地區農村明天將遇到的問題。了解和探討南海的農村新政，或許能讓您對未來村子的改變胸有成竹，應對自如。
征地補償物業，集體收入將持續增長
商服物業租金比工業區高，且物業不斷升值。
小廠林立，最小的只有一間廠房，活似小作坊;產業低端，大多數以五金為主，污染大，附加值低;土地利用效率低，廠房多為一層。"當時的租金，每平米一個月平均只有3元錢。想象一下，離廣州、佛山市區都如此近的地方，租1000平米的廠房一個月只需要3000元。"大瀝鎮奇槎居委會書記黎燦垣依舊記得當年村工業區的情形。
2010年，奇槎工業區啟動"三舊"改造項目，將舊工業區改造為商住配套的都市型產業載體。村民得到的分紅款不到地價的一半，剩下的錢，由集體以留成物業的形式，置換成寫字樓和商鋪等物業。
黎燦垣介紹，居委會按照"一平米土地至少換一平米物業"的標準，留成了9萬多平米物業，開工39個月后村里就能享受物業租金收入(在此期間開發商需交付土地租金)。"比工業區收租價格高多了，按照最保守的估計，每平米租金20元，集體收入也會增長為原來的3倍;而且錢是死的，物業卻是不斷升值的。"如此一來，村民股東除了能一次性得到分紅款十多萬元之外，每年還能領取穩定增長的分紅。
同在2010年，大瀝鎮聯滘居委會"廣佛智城"項目啟動，今年施工。項目占地700畝，預計投入40億元，建設80萬平米商服物業(即商業服務物業，用地年限為40年)。聯滘村經聯社社長黃樹榮保守估計，項目完工后將給村里帶來每年5000萬元的收入。
聯滘居委會同樣采取村集體留成物業、土地入股的方式參與項目利益分配。黃樹榮介紹，項目建成后，有15萬平方米商服物業屬于村集體所有，占項目物業約1/5.村集體所有物業將由智城項目投資方代為管理。
黃樹榮說，這700畝地原來是村級工業區，以塑料廠為主，給村里帶來的麻煩遠遠大于收益：垃圾要村里處理，村里需要有人管理工業區，還要負責維護被貨車壓壞的路面。另外，舊村委會周圍的70多畝地也在開發另一個項目，分享收益的方式與"廣佛智城"類似。這兩個項目全部完工后，預計村民股東的分紅將從每年3500元增長到每年8400元。
不過，與奇槎不同的是，奇槎"三舊"改造土地性質由集體建設用地變為國有土地，聯滘"廣佛智城"項目則分兩塊——村里留成物業轉為國有土地，其余部分依舊保持集體土地性質。"這是村民們的一致要求，覺得變成國有后更保險。"黃樹榮說，"但是轉為國有土地費用極高，預計要七八億元，由開發商出資。"奇槎和聯滘的嘗試獲得政府的肯定，他們的分紅方式被寫入《方案》中，普遍適用于南海鄉鎮。《方案》提出創新補償安置方式，探索貨幣補償與實物補償相結合，實行代建物業、留成物業、入股等多種補償安置方式。這一規定將民間做法"政策化"，避免一次性分紅帶來的不良后果，保障失地農民持續享受土地帶來的紅利。
集體土地商服項目 可以分拆確權銷售
不得建設住宅或公寓，防止小產權房出現。
"廣佛智城"項目被視為南海乃至整個廣東"三舊改造"和集體土地開發利用的典范。項目將完成80萬平方的商服項目建設，目前一期工程11萬平方米已完工;眾多知名品牌已經入駐，入駐率達80%;每平方米價格已超過40元，直追市中心。
然而，集體土地發展商服項目的固有矛盾也進一步凸現出來：通過土地出讓方式獲得了40年的實際使用權，卻不能辦理房產證，項目方只能利用開發商自有資金進行開發，且項目建成后不得銷售，只能以物業出租的方式進行經營。多數在集體土地上發展的商服項目均遇到類似的困難——投入大、難融資、盈利慢，價格根本上不去。
《方案》和《辦法》都致力于解決這個問題。《方案》提出，逐步推進集體建設用地和國有建設用地"同地、同權、同價、同責"，推進集體建設用地轉讓、轉租、抵押實踐。《辦法》進一步規定，集體土地商服產業載體項目通過竣工驗收后，按規劃、住建部門審定的房屋基本單元進行確權，經住建部門核發現售備案證明的，可以分拆銷售;購買物業者應向國土、住建部門申請辦理共同宗土地房產"兩證合一"登記。
"據我們所知，集體土地商服項目分拆銷售，全國尚無先例。"南海區國土局市場科杜小剛說，"如此一來，集體土地及其上面的商服物業作為'資本'的價值就體現出來了，讓融資過程變得容易一些，資金回籠也更快。
"按照《辦法》，集體土地與國有土地在商業開發中實際上已經沒有太明顯的區別。"稍微有點區別的是，40年使用期到期后村集體收回，不能預售，以及集體土地之上的商服物業價格更低。"
"十八大提出探索集體土地與國有土地逐步'同權同價'，但是我們說還要'同責'."南海區國土局市場科科長沈尉波介紹說，根據《辦法》規定，開發集體土地商服產業載體項目需要繳納城鄉統籌提留金(按土地公開交易成交價格的30%一次繳清)，統籌用于南海區道路、給排水、供電等城鄉基礎設施的建設維護以及社會保障、醫療衛生、教育文體等城鄉公共服務的建設支出。"以前這些只能是由國有土地承擔，現在探索集體土地入市，這些職責集體土地也應當承擔。"
此外，《辦法》規定，集體土地商服產業載體項目不得建設住宅或類似住宅的居住用房，防止小產權房出現;嚴格區分農用地發包與集體建設用地使用權流轉，防止耕地和農用地流失。
目前，南海尚未有商服項目分拆確權銷售的案例，姚曉輝介紹，有幾個項目有這樣的意向，國土部門也正在籌備選擇試點進行。
留成物業，"相當于買了只賺不賠的股票"
部分村民擔心村官腐敗，物業難租，"換成錢拿在手里保險".
南方農村報記者采訪了奇槎、聯滘多位村民，多數村民對于新的分紅方式表示理解和接受，但也有部分村民表示不滿。
"這樣一來，腐敗的機會多了。集體物業對外出租，由開發商代為管理，再加上經聯社和經濟社，與村民隔了三層，沒有完善制度約束的話，腐敗會變得更容易，村民也更難以察覺。"聯滘一位村民說。
黃樹榮告訴記者，"廣佛智城"項目中，集體留成的15萬平方米物業就是在多數村民的要求下轉變土地性質，變集體建設用地為國有建設用地。"村民覺得，如果不轉為國有土地，說不定哪天政府就征地了，不保險。"在村民表決過程中，說服村民"經歷了一個漫長的過程，做出了一次次妥協".黎燦垣向記者道出了其中的關竅：其實，南海此前已有相關規定，集體收入不得全部用于分紅，而應向民生工程和公共建設傾斜。但村民認為，本該分紅的錢用于物業留成和土地入股，和用于民生事業、公共建設并不是一回事。
"老人、懶漢以及一些打算遷戶口的村民，普遍希望一次性分工，分得越多越好;打算在本村生活的年輕人肯定希望更大比例的分紅用于物業留成，因為物業是會不斷增值的，相當于買了只賺不賠的股票。"黎燦垣告訴南方農村報記者，"引導村民很難，特別是項目涉及7個經濟社。"南方農村報記者發現，網上有不少表達對奇槎居委分紅不滿的帖子。
"萬一留成的物業沒人來租，想賣也賣不出去呢?那豈不是全砸手里了。"奇槎一村民對南方農村報記者表達了自己的擔心，"還是換成錢拿在手里保險。"
物業留成、土地入股有無推廣價值?
是否會像當年的村集體公司一樣，蜂擁而上卻大多敗北呢?
作為經聯社社長，黃樹榮認為，如果土地入股分紅和物業留成成為趨勢，那么經聯社將會失去作用，取而代之的是集體經濟公司。"等到一個村的集體建設用地基本全部被改造和建設成為集體物業時，集體經濟公司將會出現，這也是聯滘下一步的計劃。"毗鄰廣州的區位優勢，使得聯滘的建設用地有可能全部轉化為大型商服項目。姚曉輝自信地告訴記者："南海有足夠的經濟容納力接受集體經濟的商業化開發。"然而，集體經濟的商服開發潛力一旦被激發，是否會像當年的村集體公司一樣，蜂擁而上卻大多敗北呢?這一模式對于不發達地區集體經濟是否具有借鑒意義?
在現階段看來，類似的集體土地開發模式難以在全國推廣，粗放的土地租賃和轉讓模式依舊是主流，類似的精細化、集約化商服用地開發模式只有在集體經濟發達、人口集中、城鎮化程度高的地區才有可能實現。
此前中國社會科學院農村發展研究所宏觀室主任黨國英在接受南方農村報記者采訪時指出，集體建設用地開發可能出現失敗并不一定是壞事："成熟的市場經濟一定有或大或小的失敗風險，集體經濟要成為成熟的市場主體，這是必經之路。"
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內容審核：馮立影律師
來源：臨律-兒子與母爭搶征地補償款 晝夜賭博分文不剩，兒子與母爭搶征地補償款 晝夜賭博分文不剩
