有關房地產企業拆遷補償的稅收規定是什么？請詳細說明，房地產開發企業在拆遷過程中，支付給他人的拆遷補償費如何計征契稅？《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）第一條第（二）款規定，以協議方
房地產開發企業在拆遷過程中，支付給他人的拆遷補償費如何計征契稅？《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）第一條第
（二）款規定，以協議方式出讓的，其契稅計稅依據為成交價格。成交價格包括出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。根據以上內容可以得知，契稅的計稅依據應包括拆遷補償費。目前，房地產開發企業對被拆遷人的補償主要有兩種形式：一是貨幣補償，一般一次性支付。二是實行產權調換，即通常所說的回遷。第一種支付貨幣補償的形式，契稅如何征收的問題沒有爭議，房地產開發企業會按照貨幣補償金額繳納契稅。關鍵是第二種形式，有的開發企業并未將產權調換部分作為拆遷補償款繳納契稅，產權調換所安置的房屋，屬于承受者對被拆遷人支付的實物補償，應該按章繳納契稅。這就又出現一個新問題，使用產權調換方式的補償金額如何確定？由于國家稅務總局并未出臺相關文件予以明確，導致稅務機關在實際工作中政策執行不一致，主要有兩種觀點：一是認為應以單位面積支付的拆遷補償費和安置費用為依據，確定安置房屋繳納契稅的計稅價格，這種觀點以《吉林省地方稅務局關于明確契稅政策執行中若干問題的通知》（吉地稅發〔2008〕38號）為代表；第二種是認為以新建房屋的市場價格為基礎，確定安置房屋的契稅計稅價格。比如大連地稅。筆者認為，后一種觀點更合理一些，但也需要補充完善，由于房地產開發企業從拆遷開始到建成樓盤，往往需要一段時間，大部分會持續一年以上，甚至更長，以目前我國的實際情況來看，在這段時間內，新樓的市場價格基本都會有一定程度上漲，所以會造成契稅計稅依據不準確。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，對土地增值稅清算過程中拆遷補償如何確認收入進行了明確，由于契稅和土地增值稅同為財產行為稅，具有可比性，所以，筆者認為應按照以下順序確定契稅計稅價格。1．以房地產開發企業拆遷當時自行建造的同地區、同地段新建房屋市場價格為基礎，確定安置房屋的契稅計稅價格。2．主管稅務機關參照當地、當年、同類房屋的公允價格為基礎，確定安置房屋的契稅計稅價格。由于國家稅務總局對拆遷過程中房屋安置補償部分契稅的計稅依據在政策上尚未明確，各地在該問題的執行上爭議較大。因此筆者建議國家稅務總局應盡快對該問題進行明確。
法律分析：不需要，國家規定土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。
法律依據：《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》 第八條 第一項 第二款 土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。
國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，契稅的計稅依據為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按評估價格、土地基準地價兩種方式確定。上述兩個文件明確了以協議出讓方式取得土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益，包括拆遷補償費等。在實際征管中，拆遷補償費包括貨幣補償和房屋安置補償，貨幣補償可直接并入契稅的計稅依據中，而房屋安置補償的計稅依據在上述文件中并未明確。而同為財產行為稅的土地增值稅，對該問題已有明確的政策解釋。
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認：1．按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2．由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值的確認方法與上述條款規定相同，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。基于對拆遷過程中房屋安置補償部分契稅的計稅依據在征管上尚未明確的現狀，部分地方稅務機關以單位面積應支付的拆遷補償標準及安置費用核定其契稅計稅依據。而部分省市是以新建房屋的市場價格作為契稅的計稅依據，可見各地執行不盡一致。房產企業拆遷補償納稅是怎樣的，對房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格來確定，并由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
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內容審核：郭建煒律師
來源：頭條-有關房地產企業拆遷補償的稅收規定是什么？請詳細說明，
