一、征地分的房子可以買賣嗎

不能。對(duì)于被列入征收范圍內(nèi)的房屋，是不能進(jìn)行買賣，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的，產(chǎn)權(quán)凍結(jié)的期限一般為一年。同時(shí)，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。在實(shí)際中，一旦確定了房屋拆遷，就要明確拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并且協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具體、明確，否則的話，雙方容易引起不必要的爭(zhēng)執(zhí)。具體而言，拆遷補(bǔ)償協(xié)議通常包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容：1、拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w措施，實(shí)踐中，拆遷補(bǔ)償時(shí)可以是貨幣補(bǔ)償，也可以是產(chǎn)權(quán)置換。用貨幣補(bǔ)償?shù)脑挘鞔_補(bǔ)償數(shù)額的計(jì)算，并確定最終的補(bǔ)償款。2、拆遷補(bǔ)償款的支付時(shí)間，或者是安置房交付的期限。3、違約責(zé)任。一般地，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，拆遷房到期交不了房子，或是拿不出補(bǔ)償款，那么，被拆遷人即可以根據(jù)協(xié)議積極起訴維權(quán)。

一、拆遷協(xié)議簽字不給補(bǔ)償怎么辦

被征收人與征收方簽訂了拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議后，征收方遲遲不支付補(bǔ)償款的情況下，被征收人可以不進(jìn)行搬遷，并且可以通過(guò)申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟來(lái)要求對(duì)方支付拆遷補(bǔ)償款。如果征收方在沒(méi)有支付補(bǔ)償款的情況下強(qiáng)拆房屋的，被征收人也可以通過(guò)以上兩種方式來(lái)維權(quán)。

依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，征訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，拆遷人不支付補(bǔ)償費(fèi)用的，不得對(duì)房屋進(jìn)行拆遷，支付補(bǔ)償寺款后才能進(jìn)行拆遷工作。

二、房屋拆遷合同簽訂注意事項(xiàng)

1、拆遷人與被拆遷人的名稱、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)證及其他法定資質(zhì)證書，該拆遷項(xiàng)目的房屋拆遷許可證、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件等；被拆遷人被拆遷的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書、未取得產(chǎn)權(quán)證書的要提供建設(shè)規(guī)劃許可證或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門、土管部門出具的證明材料、居委會(huì)(村委會(huì))出具的證明材料，身份證明，戶口本，受委托的應(yīng)有委托人的公證委托書等。

2、拆遷計(jì)劃該拆遷項(xiàng)目官方批準(zhǔn)的拆遷整體方案，如拆遷范圍在什么范圍之內(nèi)，四至的至線參照物，拆遷的詳細(xì)開始時(shí)間和截止日期，提前拆遷的補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)措施和標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)安置的補(bǔ)償如租房補(bǔ)償?shù)仁马?xiàng)。

3、新建項(xiàng)目拆遷后建筑物的建筑名稱、建筑面積、綠地面積、荷載等級(jí)、抗震等級(jí)、配套措施、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、建筑項(xiàng)目驗(yàn)收等級(jí)、平面圖紙、布局鳥瞰圖建設(shè)施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等。

4、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)拆遷的房產(chǎn)的價(jià)值征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)、出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估公司名稱、法定的評(píng)估資質(zhì)證、評(píng)估的程序、評(píng)估的標(biāo)的等；對(duì)不滿意拆遷公司委托的評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告可以申請(qǐng)其他評(píng)估公司重新評(píng)估等事項(xiàng)。

5、征收補(bǔ)償方式對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)無(wú)異議后拆遷人可以一次性向被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，被征收人也可以選擇房屋回遷，若協(xié)議回遷的要注明回遷的面積、樓層、及其他事項(xiàng)。

6、協(xié)調(diào)異議在確定征收范圍后，被拆遷人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；被拆遷征收人若對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)議有異議協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十五條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

二、土地分割的房子可以買嗎

土地沒(méi)分割的房子不可以購(gòu)買。房產(chǎn)交易過(guò)戶時(shí)，當(dāng)事人必須提供房產(chǎn)證、土地證和完稅證等證件材料，買賣沒(méi)有土地證的房子在辦理相關(guān)登記手續(xù)時(shí)無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。

一、農(nóng)村集體土地使用證繼承過(guò)戶流程

（一）集體土地可以過(guò)戶，但前提是，買方必須是本村村民，否則不予變更。集體土地如果土地證不辦理變更，房產(chǎn)部門是不會(huì)給你變更房產(chǎn)證的。（國(guó)有土地變更：先更房產(chǎn)證，后土地證。集體土地：先土地證，后房產(chǎn)證）。

（二）持有房地產(chǎn)證的房屋出售，交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并申報(bào)成交價(jià)格，到市房地產(chǎn)交易申請(qǐng)辦理交易過(guò)戶和登記手續(xù)，購(gòu)房者領(lǐng)取房地產(chǎn)證。

（三）土地證過(guò)戶費(fèi)用若屬抵押（按揭）購(gòu)房，在辦理交易過(guò)戶同時(shí)辦理抵押登記，核發(fā)《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證》給銀行。

（四）繳交資料

1、市房地產(chǎn)證買賣登記申請(qǐng)表

2、市房地產(chǎn)買賣合同

3、房屋買賣征詢意見(jiàn)通知（房屋屬共同共有或出租或房改房的

4、房地產(chǎn)證（如兩人以上共有，提交共有證

5、測(cè)繪分戶圖（按申請(qǐng)戶數(shù)

6、買賣雙方身份證明

7、解困房買賣合同（屬解困房

8、地價(jià)評(píng)估答復(fù)書（未辦土地有償出讓手續(xù)的房地產(chǎn)）出售或購(gòu)房一方屬單位者，還須提供以下資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人授權(quán)委托書、法定代表人和代理人身份證明

9、有關(guān)部門同意出售或購(gòu)買的證明屬抵押（按揭）購(gòu)房者，還須提供以下資料：市房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)表、抵押物價(jià)值評(píng)估書或雙方確定價(jià)值協(xié)議書、抵押合同和主合同

10、主管部門或董事會(huì)同意抵押的證明

11、金融機(jī)構(gòu)法人資格證明

12、金融機(jī)構(gòu)法定代表人授權(quán)委托書

13、金融機(jī)構(gòu)法定代表人和代理人身份證明

（五）收件前，申請(qǐng)人到測(cè)繪部門辦理房屋面積測(cè)繪或轉(zhuǎn)繪，領(lǐng)取結(jié)果。

二、宅基地轉(zhuǎn)讓手續(xù)的規(guī)定是什么

1、宅基地買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

2、準(zhǔn)備所需材料：提交登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋所有權(quán)證書、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料，申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。

3、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵，如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。

4、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。宅基地買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。

三、劃撥土地房子可以買賣嗎

劃撥土地上的房屋可以出售。根據(jù)法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。其立法目的在于通過(guò)對(duì)劃撥土地流轉(zhuǎn)的限制，防止國(guó)家利益受損。同時(shí)為兼顧維護(hù)市場(chǎng)交易正常進(jìn)行，有條件的適用相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)合同效力予以甄別認(rèn)定。

一、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)怎么辦理

以劃撥方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批分為幾個(gè)階段：

第一個(gè)階段為轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。劃撥土地的使用者需要轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須持國(guó)有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請(qǐng)。

第二個(gè)階段為辦理出讓手續(xù)階段。如市、縣人民政府土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓，則與申請(qǐng)人共同協(xié)商有關(guān)補(bǔ)交出讓金、用地條件、用地期限等事宜，待雙方取得一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

第三個(gè)階段為登記階段。土地使用者按出讓合同約定補(bǔ)交出讓金后，持國(guó)有土地使用證、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出讓合同、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓合同和其他有關(guān)資料到所在地市、縣人民政府土地行政主管部門辦理土地登記手續(xù)，到建設(shè)行政主管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)以房屋的真實(shí)售價(jià)會(huì)比中介估價(jià)高出一些。

二、房產(chǎn)劃撥土地能抵押?jiǎn)?

《中華人民共和國(guó)民法典》第395條規(guī)定債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押(二)建設(shè)用地使用權(quán)，沒(méi)有區(qū)分取得土地使用權(quán)的方式。但實(shí)踐中以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的方式并不少見(jiàn)，現(xiàn)行的行政法規(guī)與部門規(guī)章主要是在如何抵押的問(wèn)題上有諸多的分歧。

一種司法規(guī)則認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)后，才能與附屬建筑物一并抵押。現(xiàn)行有效的國(guó)土資源局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條與國(guó)務(wù)院的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條都采取了這種做法。

另一種司法規(guī)則認(rèn)為，如《城市房地產(chǎn)管理法》第51條，沒(méi)有否定劃撥土地使用權(quán)可用于抵押，而是要求設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，其土地使用權(quán)是劃撥取得的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須先繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地出讓金的款項(xiàng)，抵押權(quán)人才能就剩下的價(jià)款優(yōu)先受償。

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內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

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