一、國(guó)有土地上房屋拆遷的拆遷程序是怎樣的？

程序：

1、政府在征收決定公告之前所需要做的工作

政府在作出征收決定公告前需要做一系列的工作，法律對(duì)這一系列的工作做了詳細(xì)的規(guī)定。

2、征收決定公告

在做完一系列準(zhǔn)備工作后，政府會(huì)作出征收決定，并發(fā)布征收決定公告，告知被征收人征收事宜。

3、房屋評(píng)估

政府進(jìn)行公告程序后，會(huì)對(duì)被征收人的房屋及財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

4、征收補(bǔ)償決定

在征收方對(duì)征收項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估后，會(huì)與被征收人溝通補(bǔ)償事宜，如果雙方達(dá)成一致意見(jiàn)會(huì)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，完成征收流程。如果雙方達(dá)不成一致意見(jiàn)，征收部門會(huì)報(bào)請(qǐng)作出征收決定的市、縣人民政府，按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定。被征收人不服征收補(bǔ)償決定的。

5、強(qiáng)制拆遷

在政府作出征收補(bǔ)償決定后，如果被征收人在法定期限內(nèi)不復(fù)議或者訴訟，也不搬遷的。政府可以申請(qǐng)法院予以強(qiáng)制執(zhí)行即司法強(qiáng)拆。

一、征收公告發(fā)布之前需要準(zhǔn)備什么？

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》主要有以下幾個(gè)重要的內(nèi)容：

(一)項(xiàng)目是否因國(guó)防、外交、能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段舊城區(qū)改造的需要及其他公共利益的需要征收；

(二)是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程、舊城區(qū)改建是否已納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；

(三)政府公布擬征收補(bǔ)償方案后，是否公開(kāi)征求意見(jiàn)，征求意見(jiàn)是否不少于30日，征求意見(jiàn)的情況和根據(jù)征求意見(jiàn)修改的情況是否公布；

(四)舊城區(qū)改建項(xiàng)目，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合法律規(guī)定的，政府是否組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，是否根據(jù)聽(tīng)證會(huì)的情況修改方案；

(五)政府是否進(jìn)行了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

(六)政府是否建立了?？钯~戶，存儲(chǔ)征收補(bǔ)償費(fèi)；

政府?dāng)M定拆遷補(bǔ)償政策時(shí)需要確定，相應(yīng)的賠償標(biāo)準(zhǔn)，必須要賠償被拆遷戶的拆遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、誤工費(fèi)等等，其中安置補(bǔ)助費(fèi)是一般先補(bǔ)助三個(gè)月，如果是在搬遷之后的三個(gè)月還未有穩(wěn)定的居住地的，政府機(jī)構(gòu)需要對(duì)其進(jìn)行再次補(bǔ)助。

二、國(guó)有土地上拆遷程序是怎樣的

根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，拆遷有國(guó)有土地上的也有集體土地上的，法律適用有所區(qū)別。

第一，國(guó)有土地上拆遷的流程可以概述為如下幾步：

⑴進(jìn)行項(xiàng)目征收立項(xiàng)，并做好項(xiàng)目前期調(diào)查摸底；

⑵房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案并報(bào)縣區(qū)政府；

⑶對(duì)擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況；

⑷有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理；

⑸政府部門組織補(bǔ)償方案論證并公布征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限不得少于30日；

⑹縣區(qū)政府公布征求意見(jiàn)情況、聽(tīng)證會(huì)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)、聽(tīng)證會(huì)情況修改情況，并對(duì)征收補(bǔ)償方案重新修訂公布，同時(shí)做好社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

⑺縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣區(qū)政府常務(wù)會(huì)議討論決定；

⑻公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作；

⑼由被征收人選擇征收評(píng)估機(jī)構(gòu)；

⑽房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出征收決定的人民政府作出補(bǔ)償決定，并依法送達(dá)被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告；

⑾被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟；

⑿對(duì)于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補(bǔ)償決定也不申請(qǐng)行政復(fù)議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二，集體土地征收法定程序主要按照下述流程進(jìn)行：

1. 征地前程序

（1） 發(fā)布擬征地通告。

（2） 征詢村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。

（3） 地籍調(diào)查和地上附著物登記

（4） 第四步，擬訂“一書(shū)四方案”組卷上報(bào)審批。即由市、縣級(jí)國(guó)土部門根據(jù)征詢、聽(tīng)證、調(diào)查、登記情況，按照審批機(jī)關(guān)對(duì)報(bào)批材料的要求擬訂建設(shè)用地說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案、供應(yīng)土地方案，并組卷向有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)報(bào)批。

2. 征地實(shí)施程序

（1） 征收土地公告

（2） 征地補(bǔ)償?shù)怯?

（3） 征地補(bǔ)償安置方案制訂、公告、聽(tīng)取意見(jiàn)(聽(tīng)證)并修改

（4） 征地補(bǔ)償安置方案報(bào)批

（5） 征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)

（6） 補(bǔ)償安置方案的具體實(shí)施

從上述內(nèi)容可以看出，拆遷的流程是非常復(fù)雜的，同時(shí)法律對(duì)此流程的規(guī)定是硬性的，缺一不可的。并且此流程中很多具體的環(huán)節(jié)也是有相關(guān)的法律規(guī)定的。比如評(píng)估的程序，是需要參照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，在實(shí)踐中，政府往往會(huì)缺失上述流程中的部分環(huán)節(jié)，或者在一些環(huán)節(jié)出現(xiàn)違法的情況。企業(yè)在遇到拆遷時(shí)，要熟知拆遷的流程，尋求專業(yè)人士的幫助，對(duì)拆遷流程的合法性進(jìn)行調(diào)查。在發(fā)現(xiàn)有違法的情況時(shí)通過(guò)相應(yīng)的法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益，與政府溝通談判最后達(dá)成補(bǔ)償目的。

三、國(guó)有土地上房屋拆遷，拆遷人需要哪些手續(xù)

1、房屋拆遷首先相關(guān)拆遷文件要齊全（包括建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，拆遷計(jì)劃和拆遷方案，辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明等）。

2、房屋拆遷需要有《拆遷許可證》，現(xiàn)公布的拆遷公告（30日內(nèi)進(jìn)行審查，頒發(fā)拆遷許可證）。

3、房屋拆遷的拆遷人委托評(píng)估（5日內(nèi)發(fā)送評(píng)估報(bào)告及通知，評(píng)估委員會(huì)由三名以上國(guó)家注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師組成）。

4、根據(jù)當(dāng)?shù)厥》菸募挠嘘P(guān)規(guī)定結(jié)合市場(chǎng)確定附屬物價(jià)格。

5、房屋拆遷需要制定拆遷補(bǔ)償細(xì)則（貨幣補(bǔ)償和回遷安置兩種）。

6、房屋拆遷要做好宣傳/講解政策。

7、房屋拆遷要與被拆遷人反復(fù)協(xié)商，做工作。

8、房屋拆遷需簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

9、房屋拆遷對(duì)未達(dá)成協(xié)議的，由當(dāng)事人一方申請(qǐng)行政裁決（自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出，需提交裁決申請(qǐng)書(shū)、法定代表人身份證明、被拆遷房屋權(quán)屬證明材料及土地使用證的復(fù)印件、被拆遷房屋估價(jià)報(bào)告、對(duì)被申請(qǐng)人的補(bǔ)償安置方案、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商記錄、未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因）。

10、受理裁決先期工作（行政裁決書(shū)副本及答辯通知書(shū)，是否同意聽(tīng)證會(huì)通知，7日內(nèi)下發(fā)聽(tīng)證會(huì)通知書(shū)）。

11、15天內(nèi)下達(dá)房屋拆遷裁決書(shū)（當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，裁決到期之日起7日內(nèi)下達(dá)聽(tīng)證會(huì)通知書(shū)）。

12、申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷（行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書(shū)、裁決調(diào)解記錄和裁決書(shū)、拆遷人的安置意見(jiàn)、被拆遷人不同意拆遷的理由、被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書(shū)、給被拆遷人提供的臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)用房權(quán)屬證明和補(bǔ)償資金提存證明、關(guān)于對(duì)被拆遷人實(shí)施強(qiáng)制拆遷的請(qǐng)示）。

13、縣政府下達(dá)限期遷出決定書(shū)（15天）。

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內(nèi)容審核：張小華律師

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