房屋拆遷評估規定，北京圣運律師事務所為您整理房屋拆遷評估規定的相關法律知識，猜您可能還想了解關于●房屋拆遷評估規定標準●房屋拆遷評估規定文件●房屋拆遷評估細則。
1:你所講的第一條太籠統了,應遵循的原則實在太多.建議你認真閱讀一下城市房屋拆遷管理條例(國務院305號令) 2: 城市房屋拆遷評估，先由拆遷人委托房地產價格評估機構進行分類評估，并出具分類評估委托書。房地產價格評估機構應當根據被拆遷房屋的具體區位、地段、用途、結構、環境等因素，對該拆遷范圍內被拆遷房屋的房地產市場平均價格進行評估，出具分類評估報告書。分類評估一般不含裝飾、裝修、設施等方面的室內評估，拆遷范圍內被拆遷戶數較少的除外。拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。 拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。 估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。 公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。 3:具體程序簡單點說1,拆遷人上門進行摸底調查2,提交相關資料申請房屋拆遷主管部門發放拆遷許可證3,拆遷人請評估機構對被拆遷區域進行分類評估4,在分類評估基礎上結合被拆遷房屋進行協商.5,協商不成的共同確定評估機構對單棟被拆遷房屋進行分戶評估,協商不成由房屋拆遷主管部門抽簽決定.6,雙方當事人申請復估或申請專家鑒定.7,申請房屋拆遷主管部門行政裁決.大概就是這些步驟.
拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發后，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。我國《國有土地上房屋征收與補償條例》中第三章第十九條規定：房屋征收評估辦法由國務院住建部制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。因拆遷造成停業損失：補償拆遷款的5%因征收非住宅房屋造成停產停業損失的，按被征收房屋價值的5%進行補償，如果被征收人認為損失超過5%的，可由選定的房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果予以補償。而以前關于停產停業的損失補償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對被拆遷范圍內直接從事生產經營的在冊人員，補償6個月費用。承租人補償標準提高10%征收直管公房、自管公房的補助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補償的，給予承租人90%補償，給予被征收人10%補償。原拆遷政策是補償承租人80%，補償產權人10%。被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置：（1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。（2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。（3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：（1）對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人應當按下列規定予以補償安置：（2）具備易地建房條件的區域，可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；（3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當地農村住房建設的有關規定執行。（4）不具備易地建房條件的區域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。房屋拆遷補償及安置費計算標準：房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）；房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格；（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。（以上回答發布于2015-07-21，當前相關購房政策請以實際為準）點擊查看更多房產信息
托估價機構估價，仍有異議可以向評估專家委員會申請技術鑒定。而新評估辦法取消了另行委托，被征收人或房屋征收部門對評估結果有異議的，可以向評估機構申請復核，對原評估機構的復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請鑒定，減化了程序。不同情況采用不同評估方法舊指導意見規定評估方法優先采用市場比較法。而新評估辦法要求估價師根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。進一步明確，被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。還要求可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。 猶慰介紹，貴陽市地方法規要求拆遷評估中采用市場比較法，雖然這個方法最直觀，最容易懂，也最容易解釋，要求評估師采用同地段、同類型的房子，已經發生的三個以上的交易實例，加權平均后得出評估結果，但對于沒有交易實例，如公共建筑、農房等，就沒有辦法使用這種方法。在拆遷中，有的老百姓假設自己一層樓的房屋開發后成為二十層房屋，于是要求按二十倍價格進行補償，這種假設開發法新辦法明確只能用于在建工程。 評估目的分兩種情況猶慰介紹，舊估價指導意見中指出，拆遷估價的目的只有一個，即確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其市場價格。在新評估辦法中，評估目的分兩種情況，一是在貨幣補償中，為被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值，另一種則是在產權調換中，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值。猶慰解釋，征收評估目的增加了產權調換的內容，為計算差價提供依據，目的在于讓大家樹立一種觀念，即房屋征收過程中存在價差，而非大家以前籠統的理解“拆一還一”的觀念。評估時點更明確新評估辦法將被征收房屋價值評估時點確定為房屋征收決定公告之日，這與舊估價指導意見中，拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日相一致。但新辦法強調：用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致，這樣，可以有效地避免評估混亂。 猶慰解釋，貴陽市的拆遷項目中，按照評估結果制定方案，最后按方案實施的項目幾乎為零。評估結果被認為成為拆遷矛盾高發的一個原因。以前在貴陽市的拆遷評估中，由于沒有相關規定支撐，拆遷人往往鉆空子，在評估被拆房屋價值時，時點為拆遷許可證頒發之日，但在評估新房價值時，時點卻按新房交付時間。通常從拆遷到新房交付相差幾年，有的項目多年也沒能完成拆遷，時差更大，建成后的新房市場價和舊房拆除時的房價差距很大，這樣，對被拆遷人有失公平。由于補償價格上的差距，被拆遷人不愿搬走，雙方經過漫長的反復協商過程，拆遷工作舉步艱難。而新辦法強調時點必須一致，杜絕了這種不公的產生。評估機構由被征收人確定新評估辦法規定，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定。猶慰解釋，舊估價指導意見中規定，評估機構的選擇原則上是被拆遷人委托，但實際上，在貴陽市被拆遷人委托的只占10%-20%的比例。原因在于，誰委托誰付錢，被拆遷人不愿意支付這筆費用，加上選擇哪家評估機構意見也難統一；因此被拆遷人委托評估機構的情況很少，大多由拆遷人委托，這就很做難做到公平。而新評估辦法明確評估機構由被征收人
您好：可以跟政府或開發商協商確定的評估機構進行評估。目前沒有非常明確的對裝修款的補償。現有的補償是針對房屋，例如：城市的房子有兩種補償方式：1.房屋置換，相同地段最低拆多少補多少；2.貨幣補償，最低是周邊房地產市場價。更多拆遷知識建議您關注京平拆遷。
房屋拆遷評估是指拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估是在拆遷公告下發后，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法對拆遷區域內的房產進行價格評估。拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。房屋拆遷的評估時間、評估單交付時間由被拆遷人與房地產價格評估機構協商確定。房屋拆遷評估的流程有：1、被征收人在規定時間內協商選定房地產價格評估機構；2、由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同；3、估價師對被征收房屋進行實地查勘；4、房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示；5、公示期滿后，評估機構向征收部門提供整體和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告；拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。雙方對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向價格評估機構申請復核評估；對復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人也可以另行委托估價機構評估，拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。擴展資料：建住房〔2003〕234號《城市房屋拆遷估價指導意見》相關內容：評估房屋要求房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。第七條 拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。第八條 受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。第九條 拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。第十條 受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。第十一條 拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。”評估價值要求拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第十二條 委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。公示期對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。第十三條 市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。第十四條 拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。第十五條 拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。評估勘查記錄實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。第十六條 拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。第十七條 拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第十八條 估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。估價報告公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。第十九條 拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。第二十條 拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。第二十一條 拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。第二十二條 拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。第二十三條 估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。參考資料：搜狗百科-城市房屋拆遷估價指導意見搜狗百科-拆遷評估
(一)申請拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評估機構和實施房屋拆除單位的相關資質(或資格)證明及委托合同；(二)拆遷范圍內被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權屬狀況摸底調查明細表，以及補償安置費用概算 (三)拆遷補償安置資金、安置房屋的落實情況及相關證明； (四)對低于國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積的被拆遷房屋的補償安置方案；(五)計劃實施動遷的時間、步驟、措施；(六)文明拆遷、安全拆除責任書及安全保障措施，拆遷現場防治揚塵污染及垃圾清運方案；(七)與被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協調配合方案；(八)其他特殊情況的處理預案及措施。第三條 拆遷公告發布后，拆遷人應當依照《辦法》規定就拆遷補償方式書面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在征求意見書規定的 期限內向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。 征求意見書規定的反饋意見期限不得少于七日。法律、法規另 有規定的從其規定。第四條 拆遷人委托拆遷、拆除的，應當與被委托的拆迂、拆 除單位簽訂委托合同，并支付委托費。 第五條 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取等，進行協調并執行共同的標準。拆遷評估機構選定后，拆遷入應當與選定的評估機構簽訂拆遷評估委托合同，評估費用由拆遷人承擔。重新評估或者專家委員會鑒定費用按照《辦法》第四十條規定執行。第六條 拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆 遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。第七條 拆遷當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據、資料及有關數據，并協助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆人簽字認可。因被拆遷入的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同區域該類房屋進行評估。第八條 拆遷人或受委托拆遷單位、評估機構憑拆遷許可或拆遷委托的有關證明查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息資料的，房產、土地、規劃管理部門應當協助。 評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產開發企業征詢銷售價格，房地產開發企業應當如實提供。第九條 評估機構應當將初步評估結果在拆遷范圍內以公告形式向拆遷當事人公示，公示期不得少于七日。公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供評估報告。拆遷當事人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。拆遷當事人對評估結果有異議的．，可以在收到評估報告之日起十日內向原評估機構申請復核，也可以另行委托評估機構重新評估。 第十條 拆遷當事人對評估結果有異議，申請重新評估的，重新評估結果與原評估結果之間的允許誤差范圍為±3％。在允許誤差范圍內的，原評估結果有效。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協商解決；經協商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術鑒定。評估專家委員會的鑒定結論作為最終裁決結果。第十一條 拆遷行政裁決按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》辦理。第十二條 拆遷入應當在房屋全部拆除完畢后三十日內將房屋拆遷許可證、拆遷補償安置協議等有關資料報房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對有關資料及拆遷現場情況進行檢查后，對無遺留問題、現場拆除清理完畢的，發給拆遷工程拆遷合格證明；對存在遺留問題、現場未拆除清理完畢的，責令限期整改；拒不整改的，不發給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關法律不予辦理新建工程開工手續。第十三條 《辦法》第三十一條所稱“普通商品房”應具備以下條件：(一)按照國家規定的基本建筑設計標準和質量安全技術規范建造；(二)具備道路、公共交通、給排水、電力、通訊等基本生活配套條件，且與所在區域公共配套相適應；(三)與當地社會經濟發展水平相適應的其他條件。第十四條 普通商品房開發建設的平均成本包括取得土地使用權的費用、建安造價、各類規費、稅金、管理費等費用之和。第十五條 直管公房或者單位自管公房所有權單位對住宅房屋現使用人的承租關系無異議的，按照《辦法》第三十三條有關拆遷按政府規定租金標準出租的公有住宅房屋的規定辦理；直管公房或者單位自管公房所有權單位對住宅房屋現使用人的承租關系有異議的。
一、房屋拆遷評估流程1、具有相關資質的專業評估機構接受評估任務。專業評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。2、房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。3、評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。4、相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，為補償提供可靠的依據。5、編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。6、評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復核員到實在進行復核，復核后報審批人員進行審批。二、房屋拆遷評估方法（一）市場法按照現行規定，農民對農村宅基地只享有使用權，其所有權屬于所屬集體經濟組織，所以無法形成類似城市房屋的房地產交易市場，房屋買賣僅僅局限在集體經濟組織成員之間，也就不存在統一的市場價格。因此，在房屋價值評估中無法使用市場法。但是市場法在日前實踐中大量出現的小產權房交易中應用較多。（二）收益法農村房屋價值評估從理論上應該可以采用收益法，收集果體土地類似企業的收人和投人成本等用以計算客觀收益，但是實踐中農村沒有形成統一的房地產市場，可以收集的資料很少，導致收益法也不適用農村房屋價值評估。（三）假設開發法假設開發法又被稱為“剩余法”，預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。主要適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此方法應把據待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式。然而，農村房屋并沒有明確再開發計劃，自然就無法適用。（四）成本法指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在目前農村房屋價值評估中多采用這種方法。
土地補償費用 + 安置補償費用 + 附著物補償費用 = 宅基地補償總款一、若房屋為草房，補償標準是1900元/平方米。二、若房屋是磚瓦房，補償標準是2400元/平方米。三、若房屋是樓房，且大于2層，補償標準是3300元/平方米。四、若房屋是搗制或預制磚結構的房屋，補償標準是2800元/平方米。五、地上附著物，例如樹、花等，補償標準時等價賠償。六、另外被拆遷農民，每戶補償2萬元。農村房屋拆遷補償標準（1）被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積;（2）被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償。計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。擴展資料：補償方式：貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。產權置換產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。產權置換分為兩種形式：異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡。兩者相結合的補償方式：顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。參考資料來源：搜狗百科-拆遷補償
一、住宅房屋評估通常由四部分組成：1、房屋占用范圍內的土地價格；2、建筑物重置價格；3、建安費用；4、裝修裝飾部分的費用。二、計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準價格×（1+樓層修正系數）×（1+朝向修正系數）×（1+其他因素修正系數）+房屋裝修部分價格三、基準價格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機構可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準價格，然后根據不同房屋的樓層、朝向、采光、通風、功能布局、成新度、維護保養等因素，對該基準價格進行適當的修正，由此得出不同房屋的評估價格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺為準。成片密集的磚木結構房屋，一般不進行朝向修正。四、住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價對象的區位、建筑結構等相同或相近的3個以上的可比實例。五、房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價格應按照本市房屋裝修裝飾工程定額標準的有關規定評估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結合實地查勘情況，根據裝修裝飾檔次、質量、維護、保養、使用情況以及功能、經濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產估價規范》的有關規定。建安費用應按照本市建筑工程定額標準的有關規定評估。六、非住宅房屋宜采用兩種以上的估價方法進行估價，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明理由。能收集充分市場交易實例的，應優先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法。采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應符合《房地產估價規范》的有關規定。資本化率的選取可采用安全利率加風險調整值，風險調整值不宜超過5%。
吳少博律師：這個問題應該進行區別對待。在實踐中體現出來的補償辦法、法律依據、企業的客觀狀況可能會不一致，我主要談一談企業拆遷補償總體原則的問題。一、企業拆遷總體補償基本原則按照國務院2011年1月19日的《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)，整體補償必須是按照市場比較法進行評估，住建部配套的房地產評估規范中也出現了類似要求，也就是講補償是按照市場比較法的原則進行實際評估。市場比較法如何確認？說通俗了就是按照所在的區域、地段、用途、性質、年限以及相關具有市場主體因素的房屋所體現出的市場價格進行實際評估。房地產評估規范也講到了所參考的周邊類似的房屋價值。特別是租賃土地的企業不具有完整的土地使用權，在進行房地產評估的時候所謂的類似房地產價值往往體現不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補償的權利，對于土地使用權補償沒有權利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權，并且有房產手續也用于商業、工業等經營，都是按照實有的用途進行補償。實際在進行評估的時候不可能完全參照當地周邊的客觀狀況進行補償，在進行實際補償到時候還要進行分割，土地、廠房、停產停業損失等要分別補償。特別是土地加廠房就是一個完整的不動產的狀態，在補償的時候要按照市場價值進行補償。在實踐中可能各個企業面臨的情況都不一樣，具體到實際補償中會有一些區別。二、企業拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？（一）土地的補償土地所有權的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設用地，國有土地分商業、工業、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等。在實際評估的時候可能會有區別。集體土地現在還不能上市交易，只是在北京十八個縣市區試點。市場價值如何體現呢？我們就要參考市場評估規范當中的類似原則了。集體建設用地類似于國有工業用地，因為集體建設用地也是建設了廠房，跟國有工業用地是一個道理，這也符合“類似原則”中的同用途、同種類、同區域。如果標有了國有土地住宅用途，即便寫著“住宅用途”但是卻用于實際經營。這個時候要區分是符合廠房的實際經營還是商業的實際經營，因為這兩項補償差距非常大，商業的補償比工廠補償最高可高出7-10倍。現在在實際補償中有“就高不就低”的原則，價值排序是：商業＞住宅＞工業，如果是住宅卻用于工業，實際據應該按照住宅的方式來補償，如果住宅用于商業，應該按照商業的方式來補償。（二）廠房的補償以前的評估規范中劃定一個標準，要根據種類、結構、材質以及形態進行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質的、鋼構的等，價值怎么衡量呢？就是現在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱），在實踐中有很多廠房的高度、寬度和結構都不一樣，我見過最寬的廠房達到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據廠房用途結構不一致補償也有區別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因為冷庫四周都進行了設備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補償？如果你有完整的土地使用權，空余的土地也要進行土地市場價值補償。在此要糾正一個問題，各個地方以前公布的區位補償價，市場價值永遠是循環變動的，除非區位補償價每年都調整，如果不調整無法反映市場價值。（四）停產停業損失停產停業損失的問題往往不納入房地產評估規范，而是單獨的制定政策。以前是根據納稅額進行推算，現在在實踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補償多少錢。我覺得在進行一次性停產停業損失的時候要進行區別對待，要根據企業的具體狀況。這應該是作為企業而言最主要的補償項目，其他的就是裝修附屬物、可移動和不可移動的機器設備等等，這些都是據實評估。在此給企業主提一點個人建議，在進行評估的時候一定要非常謹慎，而且要消息靈通，多參考市場價值。轉自北京吳少博律師事務所文章
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來源：中國法院網-房屋拆遷評估規定，房屋拆遷評估規定最新
投稿：任曉
內容審核：苗佳律師
