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保障房用地供應的問題、原因及其對策,合理安排住房及其用地供應規模:今日城市更新在線法律咨詢

發布時間：
2024-09-07 12:44:30
作者：
圣運律師
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保障房用地供應的問題、原因及其對策，譚術魁江奇華中科技大學公共管理學院一、保障房用地供應存在的問題1 穩定供應缺乏保障保障房用地供應主要由地方政府主導，地方政府的行政行為往往偏重于地方經濟建設政績的及時體現，而忽視保障房用地的及時供應。再加

保障房用地供應的問題、原因及其對策,合理安排住房及其用地供應規模:今日城市更新在線法律咨詢

一、保障房用地供應的問題、原因及其對策

譚術魁江奇華中科技大學公共管理學院

一、保障房用地供應存在的問題

1.穩定供應缺乏保障

保障房用地供應主要由地方政府主導，地方政府的行政行為往往偏重于地方經濟建設政績的及時體現，而忽視保障房用地的及時供應。再加上保障房用地供應尚無可操作性的法規條例進行具體規定，因此，在國家住房保障政策與地方經濟建設短期利益相互沖突的時候，地方政府往往會采取一些變通或者消極的方式，影響保障房用地供應的順利進行，從而導致保障房用地供應的不穩定。

2.地塊區位日趨邊緣

區位較好的地塊往往被商品房占據，而絕大多數保障房地塊則位于城市郊區，保障房地塊的供應日趨邊緣化。城市低收入人群如入住這樣的保障房，其日常生活成本往往會增加，導致有些低收入者不得不放棄購買或入住此類保障房。2008年12月廣州市推出了2145套區位偏遠的經濟適用房，全市取得申購資格的3600多戶家庭中，只有不到1500戶登記了購房意向，645套經濟適用房無人認購。究其原因，該批經濟適用房位于城市遠郊，生活配套嚴重不足。

3.供應渠道過于單一

對于保障房用地，地方政府基本上采取劃撥的形式供應。這種土地供應方式使地方土地管理部門和地方財政沒有任何收益，甚至地方財政還要對保障房的建設與維護進行投資。在這種情況下，地方政府就缺乏供應保障房用地的動力，從而使保障房用地的供應常常得不到地方政府的積極支持。這種僅靠政府劃撥用地進行保障房建設的操作模式，逐漸使保障房的土地供應走入“單一化”誤區，影響保障房土地供應之路的拓寬。

4.民意溝通缺乏平臺

由于缺乏必要的公開聽證程序和交流平臺，保障房使用對象的真實想法無法與政府決策部門溝通，往往使得保障房的地塊區位及供應量滿足不了城市低收入人群的實際需求。

二、保障房用地供應問題產生的原因

1.配套法規尚未確立

保障房用地科學合理的供應應有專門性的法律進行規范指導與程序保障。目前，我國保障房用地方面的法制體系尚不完善，缺乏專門的法律法規對其進行規范與保障。這樣，國家的保障房用地供應政策執行起來就容易出現偏差。

2.規劃布局不合理

國家構建保障房體系的初衷是合理改善城市低收入人群住房條件，使其能夠分享社會進步和城市發展所帶來的生活水平全方位提升。但是，在地方政府原有城市規劃區位布局理念的指導下，往往將區位較好、配套較全的地塊提供給能產生較大經濟效益的商業項目，而區位偏遠、配套不足的地塊才供應給保障房項目。這樣就導致保障房地塊區位日趨“邊緣化”。

3.公開聽證未得到重視

保障房的使用對象對于保障房用地的具體區位、相關配套、面積大小等問題應該擁有發言權與知情權，但地方政府在保障房用地供給的決策階段卻往往忽視保障房使用對象的發言權與知情權，使得保障房用地供應的問題一直未能合理有效地解決。

4.監管考核沒有到位

地方政府對于保障房用地利用的后續監管機制不健全、監管措施不到位，往往導致保障房用地的利用偏離政府的本來意圖。由于缺乏責任考核評價機制，保障房用地供應在出現問題之后，相關應承擔責任的單位或個人也沒有被追究。從而使保障房用地供應后續階段的實際利用達不到應有的社會保障效果。

三、相關對策

1.積極開展配套立法，建立健全法制保障

保障房用地科學合理的供應需要相關配套的法律支持，目前，我國關于住房保障的政策文件很多，但缺乏專門的住房保障法律，更沒有保障房用地方面的法規。中央政府應該盡快制定并頒布《住房保障條例》，從法律上規定住房保障的對象、標準、方式、資金來源、土地供應、實施機構、權限、相關責任等內容。這樣各級地方政府就可在該條例的指導下，根據本地的具體情況，制定適合本地的《保障房用地供應實施細則》，從保障房用地供應主體、供應方式、供應程序、監管考核、相關責任等方面進行規范。通過建立健全有效的法律運行機制，各級政府部門就可明確在保障房用地供應問題上的職責，從內容和程序上對保障房用地供應進行科學規范，并逐步構建起一個統一協調的保障房用地運行體系，確保國家住房保障政策順利有效執行。

2.優化城市區位規劃，建立動態供應機制

為了避免地方政府在進行保障房用地供應時，過多地劃撥城市基礎設施和日常生活配套等嚴重不足的“邊緣化”地塊，地方政府應該會同相關規劃、土地、房產等主管部門，通過深入調查研究和反復科學論證，綜合權衡得出城市區位規劃優化方案。該方案應以“不增生活成本，適度改善住房”為原則，從整體上科學合理地規劃保障房用地在城市中的區位分布，使得保障房用地的供應與城市的進步發展協調一致。應建立保障房用地動態供應機制，即每年對保障房需求對象進行調研，根據城市經濟和人口的變化，確定年度保障房需求對象的數量，然后根據這個數量進行年度保障房用地的供應。從中長期供應的角度來講，可以采取滾動計劃法，即根據年度需求數量估算出3—5年內的總需求量，土地管理部門可以根據這個總需求量，制定出中長期保障房用地供應計劃，然后根據具體情況調整年度保障房用地供應計劃。

3.積極拓展供應渠道，適度采取市場手段

政府應改變僅僅依靠行政劃撥供應保障房用地的方式，在國家法律與政策允許的前提下，積極靈活拓展其他供應渠道，達到直接或者間接地增加保障房用地的目的。首先，地方政府可以采取減免部分稅費的方式，鼓勵開發商在建設商品房的時候，配套建設部分保障房，這在一定程度上，間接增加了保障房用地供應面積；其次，在舊城改造前期規劃階段，規劃出保障房用地或配套建設保障房的面積；再次，地方政府可適度采取市場化手段，由政府提供劃撥土地，吸引社會資金進行保障房開發建設，允許建造部分商業面積，社會資金的回收和盈利可以通過商業面積較長時期的租金收取來實現，既可保證社會資金持續穩定的流通盈利，又可增加保障房的用地供應；最后，地方政府也可以通過低價收購等方式，獲得一些可作為保障房使用的住房，比如可以通過低價收購部分“小產權房”將其作為保障房。

4.引入公開聽證制度，打造溝通協商平臺

政府部門在進行保障房用地供應決策時，應積極引入公開聽證制度。這樣，在程序上可以讓保障房使用對象充分表達自身意見，同時使決策部門綜合權衡考慮保障房使用對象的意見，保證保障房使用對象的利益。在保障房用地供應的后期，政府部門可以通過構建溝通平臺，如開辟網絡專欄、建言信箱、專題座談會等形式，就前期保障房用地已經反映出來的問題，向公眾征求良策。

5.完善監管協調體系，明確考核驗收責任

政府部門應構建一套相對完善的監管協調體系，以保證保障房用地在后期開發與利用過程中，按照保障房用地供應政策的本意來執行，避免在保障房用地開發利用過程中滋生違法現象。一方面，要加強用地檢查制度，土地監管部門可以采取日常巡視與定期檢查相結合的辦法進行用地監管。另一方面，要加強主管部門間的協調配合，定期召開部門聯席會議，及時溝通協調解決保障房土地利用中發現的重大問題。此外，還應明確監管責任，實施驗收考核，對于違法利用保障房用地的責任人要追究責任，保障房用地開發建設竣工時應實行驗收制度。

一、公共租賃住房呈現如下特征

第一保障性。住房權是得到《世界人權宣言》、《經濟、社會和文化權利國際公約》、《消除一切形式種族歧視公約》等國際公約一致確認的一項基本人權。《指導意見》也明確指出，大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。由此可見，發展公共租賃住房是我國政府繼廉租住房、經濟適用房之后推出的保障居民住有所居的一種新型保障性住房。

第二政策支持性。公共租賃住房不是在房地產市場中自發生成的，而是由國家推動出現的，是國家為了住房保障的目的人為設計的新型住房類別，因此公共租賃住房的發展，尤其是發展初期，只有在國家特殊政策的支持下，才能步入正常的發展軌道。同時，基于公共租賃住房的保障性特質，國家也有責任通過政策支持來推動公共租賃住房的發展。對此，《指導意見》專設政策支持部分，從土地供應、國家投資、稅收優惠、金融支持方面給予公共租賃住房發展以政策支持。

第三租賃性。這是公共租賃住房的核心特征，也是公共租賃住房與經濟適用房的最大區別。經濟適用房是為目標群體提供的低于市場價格的產權住房，而公共租賃住房則是向目標群體提供適當的租賃住房來保障其住有所居。

第四專業性。這是公共租賃住房與個人出租住房最大的區別。傳統的個人出租住房的首要功能是產權者自住，而公共租賃住房不論是通過新建、改建、收購，還是通過在市場上長期租賃住房等方式籌集的房源，都不是為了自住，而是專業用于出租的。

第五供應群體廣泛性。在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應對象是最低收入群體，經濟適用房的供應對象是中等收入群體。而《指導意見》規定：公共租賃住房的供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。部分地方規定的公共租賃住房供應群體則更加廣泛，如上海將公共租賃住房供應對象由戶籍人口擴大為常住人口，并且不設收入限制。

二、加大住宅用地供應力度

積極推進土地供給側結構性改革，進一步增大用地供應力度。調整土地供應結構，根據市場需求，加大住宅供地比例，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。土地公開出讓時，采取競配建、競自持等多種方式有效控制地價快速上漲。

一、嚴格執行限購限貸政策

嚴格執行我市既有的住房限購政策，即本市戶籍居民家庭限購2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

嚴格執行現有差別化住房信貸政策，即對貸款購買首套自住住房的家庭和對擁有1套住房并已結清相應購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通自住房，執行較低首付款比例30%的規定;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，較低首付款比例不得低于70%，繼續暫停發放家庭購買第三套及以上住房貸款。

二、加強房地產開發企業和中介機構監管

加強商品房價格監管，引導開發企業理性定價，繼續對新建商品住房預售價格、現房銷售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。

對取得預售許可或現房銷售的房地產開發項目，要在10天內一次性公開全部房源并進行銷售，繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照備案價格對外銷售。未取得商品房預售許可證的項目不得進行預售、不得收取或者變相收取任何價金。開發企業不得采取蓄客集中開盤、控制房源、故意制造房源緊張氣氛等手段進行促銷，不得明示或暗示房價即將上漲升值等誤導消費者，禁止虛假廣告宣傳。

嚴格貫徹執行房地產中介管理有關規定，房地產經紀機構及房地產經紀人員應依法從事房地產經紀活動，中介服務實行明碼標價、不得利用虛假信息等進行欺詐、不得捆綁、強迫其他服務和收費。

三、嚴肅查處房地產市場違法違規行為

由市住房城鄉建設委、市國土規劃委會同市發展改革委、市工商局等部門聯合開展專項治理，加大市場監管執法力度，依法嚴肅查處、嚴厲打擊開發企業捂盤惜售、囤積房源、閑置土地，以及房地產經紀機構、信息廣告服務機構參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息等違法違規行為，嚴厲打擊各類交易欺詐行為。

從嚴查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記;對存在規避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發企業整改;購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同;對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業整頓，并嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的，追究當事人的法律責任。

四、防控房地產市場金融風險

加強商品房預售資金監管，確保專項用于工程建設。商業銀行等金融機構均要嚴格執行人民銀行、銀監會有關房地產信貸政策，嚴把房貸業務真實性、合規性，防控金融風險。嚴禁房地產中介機構收取房款、自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等機構從事首付貸、籌湊購房等金融杠桿配資業務，嚴厲整治房地產交易中涉嫌非法集資的行為。嚴禁投資基金、銀行信貸資金違規進入房地產市場，對企業開發貸款、高杠桿、高負債要全面清查，嚴格監管。

五、加強住房保障工作

認真落實人才綠卡制度，建立健全高層次人才住房支持機制。進一步擴大公租房覆蓋面，多渠道籌集城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員公共租賃住房房源，逐步解決其居住困難。培育發展租賃市場，積極推進“租購并舉”住房制度。

六、正確引導輿論

各類新聞媒體、網絡平臺要加強正面宣傳和輿論引導，客觀公正報道房地產市場情況，穩定市場預期。對各類機構及個人利用各種公共平臺散布虛假消息，制造、傳播謠言的，由公安、網絡信息管理、市場監管等部門堅決予以查處。

七、建立完善房地產市場調控工作協調機制

建立本市房地產市場管理工作聯席會議制度，由市住房城鄉建設委牽頭，市委宣傳部、市發展改革委、市公安局、市司法局、市財政局、市人力資源和社會保障局、市國土規劃委、市工商局、市統計局、市來穗人員服務管理局、市金融局、市住房公積金管理核心及市國稅局、市地稅局及人民銀行、銀監局等單位參加，各司其責，切實落實各項工作措施。市、區加強聯動，各區政府要落實屬地管理責任，全面監管，保證我市房地產市場平穩健康發展。

結合廣州官網公布的針對房屋買賣的一些政策我們能夠看出，廣州市政府為了保障房屋買賣的房源需求，未來在住宅用地的供地量上將會切實保障供求力度，并且對于購買二手房的房貸政策以及開發商市場的某些違規操作行為，會嚴格的進行監督和查處。

三、合理安排住房及其用地供應規模

（一）科學編制住房建設規劃及年度實施計劃。省級住房城鄉建設主管部門要根據城鎮住房發展規劃，指導和監督市、縣住房城鄉建設主管部門依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等，立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件，加快編制本地區的住房建設規劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度等作出統籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例。各類棚戶區改造應納入住房建設規劃及年度實施計劃，加強實物分類管理。住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。

（二）加強住房用地年度供應計劃編制。省級國土資源主管部門要加強對市、縣住房用地年度供應計劃編制工作的指導，按照穩定市場的原則，要求和督促各市、縣根據住房建設規劃及年度實施計劃，結合商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模。市、縣國土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應計劃時，應按市場供求情況，合理確定商品住房用地供應規模，并對保障性安居工程和棚戶區改造年度任務所需用地應保盡保。住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

（三）強化住宅用地供應管理。各地國土資源主管部門要根據市場實際情況，控制好住宅用地供應的規模、布局和節奏，將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩定、均衡供應住宅用地。要進一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應。綜合運用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標流拍，避免異常高價地，穩定市場預期。