一、利益統(tǒng)籌和舊改的區(qū)別

在新增用地十分有限的條件下

      深圳運用一系列規(guī)劃政策手段

      通過盤活挖潛存量用地資源

      大幅度提升了土地使用效率

      城市更新與利益統(tǒng)籌是存量土地開發(fā)的兩條重要路徑,接下來我將從總體思路、土地(指標)適用類型范圍劃定依據(jù)、移交政府土地項目立項條件和規(guī)劃建筑面積六個方面來介紹兩者的實施背景、思路及政策要點。

      深圳市城市更新起步較早。上世紀90年代深圳舊村改造,城市更新的雛形已初步形成;2004年、2005年有較多的城中村改造的實踐探索;2009年《深圳市城市更新辦法》出臺至今,城市更新進入快速發(fā)展階段,從城市更新的發(fā)展歷程中能看到,城市更新具有更新對象不斷拓展,更新方式多樣化,更新速度逐漸加快的趨勢。

      土地整備利益統(tǒng)籌起步相對較晚。2012年坪山區(qū)南布、沙湖社區(qū)開始了利益統(tǒng)籌的探索實踐; 2015年底《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法(試行)》正式出臺,利益統(tǒng)籌試點項目開始大規(guī)模展開; 2017年底《管理辦法》的修編稿征求意見,政策操作性增強;2018年8月,《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》正式印發(fā),后續(xù)相關(guān)配套政策逐漸完善。

      一. 思路區(qū)別

      利益統(tǒng)籌:由政府引導(dǎo),原村集體為主體,市場參與,以原農(nóng)村集體實際使用的土地為整備對象,以公共利益作為土地整備的切入點,優(yōu)先保障公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項目供應(yīng),加強規(guī)劃實施,推動土地集約利用,促進城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型。

      城市更新:由政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo),以國有已出讓用地、原村集體掌握的合法用地和歷史用地等土地為對象,進一步完善城市功能,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),改善人居環(huán)境,推進土地、能源、資源的節(jié)約利用,促進經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展。

      二. 土地(指標)適用類型

利益統(tǒng)籌:可納入利益統(tǒng)籌項目的土地以原村集體掌握的土地為主,包括已取得房產(chǎn)證的土地,已取得土地使用權(quán)出讓合同的土地,已取得城市化非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)、征地返還用地批復(fù)的土地,已取得農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書的土地,已取得舊屋村范圍認定批復(fù)的土地,經(jīng)區(qū)政府確認可落實非農(nóng)建設(shè)用地指標,經(jīng)規(guī)土龍崗管理局確認可落實的征地返還用地指標,以及未完善征(轉(zhuǎn))地補償手續(xù)用地等。

城市更新:納入城市更新單元的土地主要以合法用地為主,包括國有已出讓用地,以及原村集體掌握的合法用地和歷史用地;

      原村集體掌握的合法用地包括已取得房產(chǎn)證的土地,已取得土地使用權(quán)出讓合同的土地,已取得城市化非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)、征地返還用地批復(fù)的土地,已取得農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書的土地,已取得舊屋村范圍認定批復(fù)的土地,經(jīng)區(qū)政府確認可落實非農(nóng)建設(shè)用地指標等;

      歷史用地是指經(jīng)批準納入城市更新計劃的城市更新區(qū)域內(nèi)未簽訂征(轉(zhuǎn))地協(xié)議或已簽訂征(轉(zhuǎn))地協(xié)議但土地或者建筑物未做補償,用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前,用地手續(xù)不完善的建成區(qū)。

      三. 范圍劃定依據(jù)

利益統(tǒng)籌:以規(guī)劃道路、自然山體與河流、社區(qū)界限等為邊界,并綜合考慮片區(qū)功能完整性、系統(tǒng)性和項目可實施性。

城市更新:以相對成片的區(qū)域,在保證城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施相對完整的前提下,按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素擬定。

      四. 項目立項條件

      五. 移交政府土地比例

利益統(tǒng)籌:除社區(qū)留用土地外,其余土地全部移交政府管理,移交政府的土地原則上不少于項目規(guī)劃建設(shè)用地面積的55%。

城市更新:(以拆除重建類城市更新為例)無償移交給政府大于3000平方米且不小于拆除用地面積的15%的獨立用地;就目前深圳市城市更新項目情況,建設(shè)用地貢獻率達到30%(龍崗區(qū)為35%)。

      六. 規(guī)劃建筑面積

利益統(tǒng)籌:留用土地規(guī)劃建筑面積由基礎(chǔ)建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構(gòu)成。基礎(chǔ)建筑面積是指留用土地按照《深標》核算確定的建筑面積;配套建筑面積是指留用土地按照《深標》、法定圖則及相關(guān)專項規(guī)劃要求配建社區(qū)級公共設(shè)施;共享建筑面積是指在規(guī)劃允許條件下,可在基礎(chǔ)建筑面積上增加的建筑面積(不超過基礎(chǔ)建筑面積的30%)。

城市更新:開發(fā)建設(shè)用地的規(guī)劃建筑面積由基礎(chǔ)建筑面積、轉(zhuǎn)移建筑面積和獎勵建筑面積三部分構(gòu)成。基礎(chǔ)建筑面積是指各開發(fā)建設(shè)用地按照《深標》核算確定的建筑面積;轉(zhuǎn)移建筑面積是指城市更新項目實際土地移交率超出基準土地移交率核算出的用地面積與基礎(chǔ)容積率的乘積;獎勵建筑面積是指因公共利益需要,依據(jù)城市更新有關(guān)規(guī)定及《深標》給予的建筑面積獎勵。

      

二、舊改費用政府承擔

一、舊城改造怎樣賠償

1、舊城改造怎樣賠償這個問題的性情如下：

1、國有土地上房屋征收補償包括1被征收房屋價值的補償;2因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

2、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。集體土地上房屋征收補償包括

（1）土地補償費;

（2）安置補助費;

（3）農(nóng)村村民住宅;

（4）其他地上附著物和青苗。

3、法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

二、舊城改造拆遷補償?shù)驮趺崔k

1、房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告;

2、補償決定應(yīng)當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

綜上所述;根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

該內(nèi)容由 李喬升律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

三、舊改補償比例具體是怎樣的呢

1、永久性建筑按照拆除一平方米補償一平方米住宅以此進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換；

2、用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.7平方米新建筑；3、用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.65平方米新建；4、如果上述情況的用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.5平方米新建筑；5、瓦房補償標準按照拆1平方住宅補償1.5平方住宅進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換補償；6、臨時建筑補償標準樓頂磚墻鐵皮頂按每平方300元進行補償，而樓頂鋼架鐵皮頂則按照每平方200元進行補償。7、在房子建設(shè)過程中人們是需要居住的，而這段時間也是會有補助的，國家還是比較人性化的，這期間會給住宅用戶每月每平方米20元的過渡期間租金補助。根據(jù)法律法規(guī)，明確實施改造的具體標準。依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃，改造主體負責編制項目改造方案，確定改造規(guī)模、開發(fā)強度、利用方向、資金平衡、需辦理的用地手續(xù)等內(nèi)容，報有批準權(quán)的市、縣人民政府批準。改造方案必須具備實質(zhì)性改造內(nèi)容，明確對上蓋物的具體處置措施，具體改造標準由省國土資源廳統(tǒng)一規(guī)定。實質(zhì)性改造以拆除重建為主，對于原有上蓋物年代較新、質(zhì)量較好的，允許繼續(xù)保留使用，并通過改變功能、加建擴建、局部拆建、節(jié)能改造、完善公建配套設(shè)施等方式實施改造。

違約金比例

我國法律目前沒有對違約金的比例做出具體的規(guī)定。

民法典規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

報銷比例

醫(yī)保報銷比例為85%，如果超出基本限額，那么由社會保險部門按：0-4萬元以下報銷85%，4萬元-8萬元以下報銷90%，8萬元以上報銷95%的比例進行。參保居民在省級定點醫(yī)療機構(gòu)住院，起付標準按照上年度各省級定點醫(yī)療機構(gòu)住院次均費用的10%左右確定，且不低于1500元，政策范圍內(nèi)住院醫(yī)療費支付比例不低于50%，具體支付標準由省人力資源社會保障廳會同省財政廳根據(jù)各統(tǒng)籌地區(qū)城鄉(xiāng)居民醫(yī)保基金運行和參保居民就醫(yī)情況合理確定。城鄉(xiāng)居民醫(yī)保基金設(shè)置住院最高支付限額。一個結(jié)算年度內(nèi)，城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險（不含城鄉(xiāng)居民大病保險）累計最高支付限額統(tǒng)一為15萬元。

法律依據(jù)：

《關(guān)于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》第七條 明確實施改造的具體標準。依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃，改造主體負責編制項目改造方案，確定改造規(guī)模、開發(fā)強度、利用方向、資金平衡、需辦理的用地手續(xù)等內(nèi)容，報有批準權(quán)的市、縣人民政府批準。改造方案必須具備實質(zhì)性改造內(nèi)容，明確對上蓋物的具體處置措施，具體改造標準由省國土資源廳統(tǒng)一規(guī)定。實質(zhì)性改造以拆除重建為主，對于原有上蓋物年代較新、質(zhì)量較好的，允許繼續(xù)保留使用，并通過改變功能、加建擴建、局部拆建、節(jié)能改造、完善公建配套設(shè)施等方式實施改造。

該內(nèi)容由 周琦律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

h3>四、舊改費用政府承擔

一、舊城改造怎樣賠償

1、舊城改造怎樣賠償這個問題的性情如下：

1、國有土地上房屋征收補償包括1被征收房屋價值的補償;2因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

2、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。集體土地上房屋征收補償包括

（1）土地補償費;

（2）安置補助費;

（3）農(nóng)村村民住宅;

（4）其他地上附著物和青苗。

3、法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

二、舊城改造拆遷補償?shù)驮趺崔k

1、房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告;

2、補償決定應(yīng)當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

綜上所述;根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

該內(nèi)容由 李喬升律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

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