二手房按揭業務的流程及注意事項，本文重點闡述了二手房轉按揭業務流程。在流程中,買賣雙方需簽訂房屋買賣合同,并簽訂轉按揭交易安全保證合同。買方需支付房屋價格30%的首付款,賣方需提前一次性還款并簽署確認函。買方向貸款銀行申請二手房按揭貸款,銀
本文重點闡述了二手房轉按揭業務流程。在流程中,買賣雙方需簽訂房屋買賣合同,并簽訂轉按揭交易安全保證合同。買方需支付房屋價格30%的首付款,賣方需提前一次性還款并簽署確認函。買方向貸款銀行申請二手房按揭貸款,銀行復審通過后放款,賣方收到款項后與原貸款行解除貸款合同和抵押登記。此外,還提到了簽約注意事項,包括貸款年限、年齡、貸款額度、貸款利率、還款方式等。
法律分析
二手房轉按揭業務流程:
1.買賣雙方簽訂房屋買賣合同;
2.買方、賣方和律師事務所三方簽訂轉按揭交易安全保證合同;
3.買方支付房屋價格30%的首付款(按照交易價格與評估價格孰低的原則,一年內免評估,以原購買價為準);
4.賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函(包括所欠資款本息、還款帳號);
5.買方依據前述文件和個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款(提出貸款申請,律師初審,銀行復審);
6.賣方向買方實際交付房屋;
7.銀行復審通過后放款,向賣方的銀行劃款;
8.賣方收到款項后,與原貸款行解除貸款合同和抵押登記,與買方和律師一同辦理過戶,同時將抵押給買方的貸款銀行解除抵押登記;
9.買方的貸款銀行將30%的首付款付給賣方。
簽約注意：
1、貸款年限：普通住宅不超過30年;公寓、別墅不超過10年。
注：房齡+貸款年限≤35年(注：房齡不超過25年)。
2、年齡：貸款人年齡+貸款年限≤65年(男女不限)。
3、貸款額度：普通住宅(城八區)、通州縣城內、大興、昌平不超過70%;公寓、別墅不超過60%(如房齡超過5年貸款額度則不超過50%)。
4、貸款利率：普通住宅按同期個人購房貸款利率執行。
5、還款方式為月還款(等額本息還款法和等額本金還款法任選一種)。
6、簽署所有文件必須使用黑色的簽字筆或鋼筆。
結語
二手房轉按揭業務流程包括簽訂房屋買賣合同、簽訂安全保證合同、支付首付款、銀行同意提前還款、申請按揭貸款、賣方交付房屋、銀行復審通過后放款、向賣方銀行劃款、賣方解除貸款合同和抵押登記、買方支付剩余首付款。簽約時要注意貸款年限、年齡、貸款額度和還款方式等細節。
法律依據
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十一條根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第九條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十三條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
二手房貸款流程是：準備二手房貸款所需材料、銀行對申請貸款房屋進行估價、銀行審批、過戶、做抵押。按揭手續：
1、簽訂購房合同。此時需要注意審查五證：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。
2、繳付首付款，注意保存首付款收據。
3、到銀行填寫《個人房屋貸款申請表》。帶齊首付款收據、《商品房買賣合同》、身份證、本市戶口簿（非本市戶口提供一年以上暫住證明）、收入證明等原件及復印件到銀行填寫《個人房屋貸款申請表》。
4、銀行審查按揭貸款申請。銀行的信貸人員對申請人提交的材料進行審查和逐級審批，如果認為符合銀行的貸款條件，會通知申請人簽訂《個人房屋按揭貸款合同》，合同期限不超過30年。
一、買二手房按揭需要準備哪些資料
在辦理貸款前要向銀行問明白，買賣雙方都需要哪些資料及證件，一定要提前準備好。首先是《購房抵押貸款申請表》、《購房意向書》證明和其它資料。然后購房人要準備自己的蓋了公章的收入證明，及其可以聯系的人員、電話、地址等，以便銀行進行核查，其身份證、戶口簿、婚姻狀況等方面的證明也要提交給銀行。還要求售房人提供身份證、戶口簿、共有人同意出售證明等材料，還有該房屋產權證明等證件。
二、二手房按揭時間答疑
網友提問：
買二手房按揭申請要多長時間？
律師回答：
二手房貸款，從進件到放款一般是在1個月內就可以了，不過有的時候銀行的資金收縮可能會導致銀行放款比較慢，這個就要看銀行的情況了。這么長時間是由于銀行審核資料、辦理產權證抵押他權等都需要一定的時間，銀行走自己內部的工作流程也需要一定的時間。在需要向銀行申請抵押貸款的時候，大家按照上述的內容準備資料按照相關流程走，可以少走彎路節省一些時間。
法律分析：二手房買賣貸款流程：
1、 首先，買賣雙方簽訂好房屋買賣合同；
2、 其次，買方帶著身份證明、房權證、戶口本、結婚證、買賣合同、過戶確權審批表到房管部門網簽后到銀行申請貸款；之后到房管部門測繪公司申請測繪，出具新的測繪圖；
3、 然后，要到稅務部門繳納契稅；稅務部門受理后認真審核，出具契稅單，繳納契稅；申請繳納（或減免）營業稅、個稅，稅務部門受理后認真審核，符合規定的出具納稅單。
4、 最后，到房管部門和稅務部門委托的評估公司申請評估。評估公司受理后按評估程序對所委托評估房屋出具評估報告，繳納評估費。到房管部門申請辦理，房管部門審批核準后，繳費取證，之后辦理抵押登記，到銀行支取貸款。
法律依據：《城市房地產轉讓管理規定》 第七條 房地產轉讓，應當按照下列程序辦理： （一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同； （二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格； （三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理； (四)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估； （五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費； (六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。
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內容審核：趙雪玲律師
來源：頭條-二手房按揭業務的流程及注意事項，
