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大興共有產權房完蛋了,北京市共有產權房是什么意思:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-08-03 07:29:09
作者：
圣運律師
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大興共有產權房完蛋了，首先，對于“大興共有產權房完蛋了”這一表述，可能包含了對大興區共有產權房政策、市場狀況或個人遭遇的負面評價。然而，要準確回答這個問題，需要具體了解提問者所指的“完蛋了”是指哪些方面，如政策變動、市場低迷、個人投資失利等

大興共有產權房完蛋了,北京市共有產權房是什么意思:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、大興共有產權房完蛋了

首先，對于“大興共有產權房完蛋了”這一表述，可能包含了對大興區共有產權房政策、市場狀況或個人遭遇的負面評價。然而，要準確回答這個問題，需要具體了解提問者所指的“完蛋了”是指哪些方面，如政策變動、市場低迷、個人投資失利等。不過，從共有產權房的一般法律知識和政策角度，我可以提供以下分析：

共有產權房的性質與權益：

共有產權房是購房者與政府共同擁有產權的住房，這一特性決定了其價格通常低于市場價，為經濟條件有限的家庭提供了購房機會。

依據《中華人民共和國民法典》第二百九十九條和第三百條，共有人對共有的不動產共同享有所有權，并有權按照約定管理共有物。這意味著，盡管產權是共有的，但購房者仍享有相應的權益。

關于繼承與出租：

根據《中華人民共和國民法典》第一千一百二十二條，共有產權房的個人份額是可以繼承的。這保障了購房者在未來能夠將其產權份額傳遞給繼承人。

同時，如果共有產權房用于出租，依據《民法典》第七百一十六條，需取得代持機構的同意，并按產權份額分配租金收益。這確保了購房者在出租房屋時的合法權益。

離婚時的產權處理：

在離婚情況下，共有產權房作為夫妻共同財產進行劃分。依據《民法典》第一千零八十七條，雙方可協商處理，協商不成時由法院根據具體情況判決。這提供了在婚姻關系變化時處理共有產權房的法律依據。

市場與政策風險：

盡管共有產權房具有諸多優勢，如價格低、可貸款和落戶等，但也存在選擇余地少、申請條件嚴格等限制。此外，市場狀況和政策變動可能影響共有產權房的價值和流通性。

提問者所提的“完蛋了”可能指這些方面的困境。然而，這并不意味著共有產權房本身“完蛋了”，而是需要購房者在做出決策時全面考慮各種因素。

綜上所述，對于“大興共有產權房完蛋了”的表述，不能一概而論。從法律和政策角度看，共有產權房為購房者提供了一定的保障和權益。然而，具體市場狀況和個人遭遇可能因各種因素而有所差異。因此，購房者在面對共有產權房時，應結合自身實際情況，審慎做出決策。

二、集體大產權房是什么意思

集體產權房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產，不能上市交易。這類房屋的修建是由區政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對房屋的完全獨立產權，有的僅是農村集體房產權，即業內所稱的＂鄉產權＂，鄉產權并非字面意義上由某一級政府頒發的產權，而是在某些鄉村里，當地政府未經國家許可，便將村里的土地交給開發商，并由其建設并公開出售的商品房。國有土地，土地屬于國有，大部分都是國家后期收回或改造的。在這部分土地上建造的房屋就屬于集體大產權房。

一、集體大產權房的特點

1、不能買賣、置換、贈與、繼承、析產、轉讓不具有產權登記的房屋。如進行上述行為，也會因該行為違

反國家法律的禁止性規定而被宣布無效，法律不予保護無效的民事行為，各方的損失只能由各方自己來承擔；

2、無法設定他項權利。他項權利主要指抵押權、典權。按我國法律規定，房屋抵押實行登記制度，而登記的唯一憑證就是房屋所有權證，所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任；

3、在房屋被拆除時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償；

4、如因項目非法開發而無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險，購房者將無法通過法律渠道主張自己的權利；

5、無法部分改建所購房屋；

6、在土地使用期限界滿時無法申請繼續使用該土地。

二、集體大產權房拆遷補償問題

根據《土地管理法實施條例》第26條規定：＂土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。＂私下交易并不能將房屋過戶，即使把房款給賣房者，實際上房屋的法律所有人還是原來的賣方。將農村土地上建設的房屋向集體經濟組織成員以外的人員出售，顯然是一種變相的土地使用權出租行為。正因為如此，我國尚無對拆遷農村房屋而給予承租人（使用人）補償的相關法律規定，其補償對象均為農村土地或地上附著物的所有人。

三、北京市共有產權房是什么意思

所謂共有產權房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

共有產權房，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。房屋產權可由政府和市民平分，市民可向政府贖回產權。共有產權房在江蘇省淮安市進行試點，該模式已在江蘇省其他地區獲得了推廣。

一、共有產權房的目的

共有產權房在江蘇省淮安市進行試點，之后在貴州、上海等地都有推廣。它的主要目的是讓中低共有產權房收入住房困難家庭購房時，可通過和政府共同擁有房屋產權的方式，減少買房成本，市民以后可向政府贖回產權。

政府將原來供應經濟適用房劃撥的土地改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差、政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權，從而形成低收入困難家庭和政府按不同的產權比例，共同擁有房屋產權。

二、共有產權房是如何操作

淮安市首創了與市場接軌的共有產權經濟適用房模式。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。其用地由土地劃撥改為土地出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。

房屋產權可以按照兩種比例實現共有：當個人與政府的產權比例為7∶3時，個人承擔的價格相當于同期經濟適用住房的價格；對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產權比例進行購買，個人承擔的價格則相當于同期經濟適用住房的70％，即共有產權經濟適用住房。

共有產權房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產權。按規定，自房屋交付之日起5年內購買政府產權部分的，按原供應價格結算；5年后購買政府產權部分的，按屆時市場評估價格結算。

房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產權比例進行分配。當購買者經濟情況發生變化，家庭收入高于政府規定標準，進入中高收入群體時，政府也無需強制其搬出，而是對政府產權部分收取市場租金。

三、共有產權房的特點

共有產權房作為經濟適用房的變異形式，其顯著特點在于價格形成機制。共有產權房用地性質由劃撥改為共有產權房出讓，并完全按照商品房進行開發，且銷售價格計算也等同于商品房。可見，比起傳統的經濟適用房，共有產權房增加了土地成本，且房價實際上是隨行就市。客觀上，共有產權房的這種價格形成機制，不啻于維護了商品房市場價格，喪失了經濟適用房平抑市場房價的政策效應。

另一個顯著特點在于共有產權房的出資方式，它是由政府按照三七開或五五開墊資，并不影響購房者向銀行申請商業貸款等。就其出資方式的本質來說，與開發商推出的所謂零首付優惠政策比較，前者的墊資人是政府，后者的墊資人是房產商，從融資模式上看，并無本質差別。

四、如何解決共有產權房的糾紛

未經共同繼承人同意買賣房屋是指繼承人中的一人或數人不征得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買賣合同無效，買房人的權益受損的情形。

由于被繼承人死亡后，多個繼承人沒有即時分家析產并辦好房地產證，而其中一個繼承人常常占用和控制了全部房產，

并聲稱全部房產由被繼承人遺留給他，并無其他繼承人，買房人信以為真，最終造成損失，或者其他繼承人曾口頭同意棄權，但事后反悔，但口說無憑，買房人仍然會陷入無謂的爭訟之中。

根據我國法律規定，未征得共有人同意，房屋買賣無效，這里的共有人，包括共同繼承人這種情形。因此，由于這種房屋買賣行為不受法律保護，買房人一般無法取得房屋產權，而其購房款已支付，這樣很可能跌人房款兩空的陷阱。

要想避開這種陷阱，首先要向當地居委會查問房地產證上記載的產權人的親人情況，包括其父母、子女、配偶等，最好通過律師向當地公安機關調查其家庭成員狀況。

其次，在摸清所有有繼承權的人士名單后，逐一要求他們出具書面聲明，要么放棄繼承權，要么同意出售共有房產并作為賣方，要么分家析產，并辦理過戶手續，再向合法產權人購房。只有這樣，才不會惹上共有產權糾紛。